부산지방법원 2025타경21932. 동래효성해링턴플레이스 104동 8층 803호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 감정평가상 현황은 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 건물은 지상 22층 규모 철근콘크리트구조이며 본건은 8층입니다. 전용면적은 56.2416㎡입니다.
권리의 중심은 2024.02.28. 다대동새마을금고 근저당권 165,000,000원입니다. 2019년 우리은행 근저당권 6,600,000,000원은 2022.04.08. 이미 말소됐고, 2024년 근저당권 뒤에 국세 압류·경매개시결정·최보람의 임차권등기가 이어집니다. 따라서 등기부상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21932 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 8층 803호 |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 추정 |
| 면적 / 층 | 전용 56.2416㎡ · 지상22층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사해신에프엔 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 334,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 다대동 새마을금고 / 156,548,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 별도등기는 별개
2019.09.03. 설정된 우리은행 근저당권 6,600,000,000원은 2022.04.08. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.02.28. 다대동새마을금고 근저당권 165,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2026.03.05. 등기된 최보람의 주택임차권도 말소기준 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다.
근저당권은 2026.01.23. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 다만 별도로 매각물건명세서가 토지 별도등기 지상권의 인수 가능성을 적고 있으므로, 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 토지 별도등기 위험을 구분해서 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최보람 | 건물 전유부분 전부 | 155,000,000원 | 2024.02.29 / 2024.02.29 | 2025.05.22 | 대항력 없음 우선변제 배당요구 승계 없음 |
최보람의 임대차계약일은 2024.02.14.이지만 대항력 판단의 핵심인 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2024.02.29.입니다. 말소기준 근저당권이 2024.02.28.이므로 하루 늦습니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력 임차인이 아니며, 보증금 155,000,000원이 미배당되더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 334,000,000원은 최근 평균의 244.6%
동래효성해링턴플레이스의 최근 거래 12건 평균은 136,535,833원입니다. 최신 거래는 2026.07. 167,770,000원이고, 최근 거래 범위는 123,460,000원~167,770,000원입니다. 현재 신건 최저가 334,000,000원은 최근 12개월 평균의 244.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.24㎡ | 13 | 167,770,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 19 | 130,370,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 129,350,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 13 | 128,130,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 18 | 139,720,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 11 | 123,460,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 6 | 134,020,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 134,020,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 8 | 142,520,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 18 | 135,050,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 136,535,833원 |
④ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,476,000원 |
| 1. 근저당 · 다대동새마을금고 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 163,524,000원 |
현재 배당 시뮬레이션상 근저당권 채권최고액 165,000,000원은 전액 충족되고, 금액 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최보람은 155,000,000원 보증금에 대해 2025.05.22. 배당요구를 했으므로 실제 배당절차에서 임차인 배당이 반영되면 소유자 교부액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미남교차로 서측 인근이며 주위는 아파트단지, 단지 내 상가, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 3·4호선 미남역과 시내버스정류장이 위치합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
- 도로. 남서측 약 12미터 내외 도로, 북동측 충렬대로, 남동측 아시아드대로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 도시철도와 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 단지. 동래효성해링턴플레이스는 762세대이고 사용승인일은 2019.05.30.입니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 지상권이 실제로 존속하고 낙찰자에게 어떤 내용으로 인수되는지 매각물건명세서와 토지등기부를 대조해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 최보람은 보증금 155,000,000원, 전입·확정일자 2024.02.29., 배당요구일 2025.05.22.입니다. 매수인 승계는 없지만 실제 배당표는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 현재 최저가 334,000,000원은 최근 12개월 평균 136,535,833원의 244.6%입니다. 최저가만 보고 할인 경매로 판단할 수 없습니다.
- 유찰 후에도 비교. 1회 유찰 267,200,000원, 2회 유찰 213,760,000원도 최신 거래 167,770,000원보다 높습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부구조·이용상태를 응찰 전 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당과 인수비용에 영향을 줄 수 있는 체납관리비, 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수 0원”보다 더 큰 두 가지
이 사건에서 최보람의 155,000,000원 임차보증금은 말소기준권리보다 늦은 전입·점유 때문에 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 여기까지만 보면 권리는 단순해 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 토지 별도등기 지상권 인수 가능성이 남아 있어 권리분석을 끝낼 수 없습니다.
가격은 더 명확합니다. 신건 최저가 334,000,000원은 최근 12개월 평균 136,535,833원의 244.6%이고, 2회 유찰된 213,760,000원조차 최신 거래 167,770,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트가 없는 상태에서 별도등기 권리까지 확인해야 하는 고주의 사건입니다. 임차권 소멸만 확인하고 응찰할 유형이 아닙니다.
