수원지방법원 2025타경52584. 시흥시 은행동 ‘시흥센트럴돔그랑트리캐슬’ 지하 1층 비037호 근린생활시설입니다. 등기상 말소기준은 2020년 3월 12일 광주지구축산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 438,000,000원입니다. 이후 등기된 시흥시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 산정됐습니다.

다만 권리가 소멸한다고 곧바로 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설·현재 공실이며 임대관계는 미상입니다. 감정가는 474,000,000원, 최저가도 같은 474,000,000원인 신건이지만, 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아 감정가가 시장에서 실제로 소화될 가격인지 판단할 수 있는 수치 근거가 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

최초 소유권보존은 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기로 시작됐고, 2020년 3월 12일 신탁재산 처분을 원인으로 안성구에게 거래가액 565,580,000원에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 광주지구축산업협동조합이 채권최고액 438,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

소유권은 2022년 3월 29일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2023년 2월 20일 김봉영에게 이전됐고, 2023년 3월 10일 근저당 채무자도 김봉영으로 변경됐습니다. 2023년 9월 12일 개시된 종전 임의경매는 2025년 4월 10일 취하돼 2025년 4월 14일 말소됐으며, 이후 2025년 6월 11일 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만 믿기 어렵다

이 물건의 감정가와 신건 최저가는 모두 474,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 매수인 실질취득액도 474,000,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 비교 가능한 근린시설 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.

③ 회차별 배당과 미배당

유찰로 매각대금이 낮아지면 광주지구축산업협동조합의 미배당액은 늘지만, 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 집행비용 7,140,000원과 근저당권 438,000,000원이 배당된 뒤 소유자에게 28,860,000원이 남는 구조로 계산됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 474,000,000원 가정)

신청채권자의 청구액은 849,431,187원이지만, 배당표는 등기상 근저당 채권최고액 438,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 대지사용권 — 말소와 별개로 확인할 핵심 서류

감정평가서에는 이 구분건물의 토지 대지사용권이 등기사항전부증명서상 미정리된 상태라고 기재돼 있습니다. 감정평가는 전유부분과 대지사용권의 일체성 및 거래관행을 고려해 향후 적정 토지지분이 정리될 것을 전제로 대지사용권을 포함해 산정했습니다.

이 문제는 말소기준 이후 권리가 소멸하는지와는 별개의 사안입니다. 낙찰 후 담보대출, 매각, 임대차 계약 과정에서 서류 미정리가 거래 상대방의 판단에 영향을 줄 수 있으므로 권리분석상 인수 0원이라는 이유만으로 가볍게 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·상품성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 시흥시 은행동 은행고등학교 북측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·학교·아파트가 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통 정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
• 도로. 대상 토지는 북서측·남서측·남동측·북동측 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·승강기·급배수·소화설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함됩니다.
• 보호구역. 절대보호구역과 상대보호구역 저촉 사항이 기재돼 있어 허용 업종과 영업 조건을 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 3,401,000원/㎡입니다.
• 건축 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 직접 조사. 동일 건물 지하층과 인근 근린시설의 최근 매매가·보증금·월세·공실 기간을 중개업소와 현장에서 확인하세요.
• 대지사용권 원본 확인. 토지등기부·집합건물 등기부·신탁원부와 대지권등록 진행 상태를 대조하세요.
• 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상이므로, 현황조사와 실제 출입·점유 상태를 확인하세요.
• 업종 제한 확인. 준주거지역, 지구단위계획구역과 교육환경 보호구역 조건에 따라 가능한 업종을 확인하세요.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납액과 월 관리비, 냉난방·주차·시설 사용료를 관리주체에 확인하세요.
• 세금·배당 원본 대조. 시흥시 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해 예상배당표의 변동 가능성을 점검하세요.
• 응찰가 산정. 감정가 474,000,000원이 아니라 예상 임대수익, 공실 비용, 정리 비용과 향후 매각 가능 가격을 기준으로 상한을 정하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 신탁원부를 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 상품성과 가격은 단순하지 않다

이 물건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액 0원이라는 장점이 분명합니다. 유찰로 근저당권자의 미배당액이 늘더라도 그 부족액이 낙찰자에게 이전되는 구조도 아닙니다.

그러나 입찰 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 지하 1층 공실 근린생활시설인데 비교 가능한 실거래 근거가 없고, 대지사용권도 아직 미정리된 상태입니다. 따라서 신건 최저가 474,000,000원을 보고 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 말소 구조는 단순하지만 가격 판단은 보류 — 현장 임대수요와 대지사용권 정리 가능성을 확인한 뒤 수익 기준으로 응찰가를 다시 계산해야 하는 물건입니다.