부산지방법원 2025타경21953. 부산 동래구 온천동 삼안리젠시1차아파트 3·4층 303호로, 감정평가상 복층형 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 천영훈이며, 2011년 11월 16일 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득한 등기가 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2024년 5월 31일 금정농업협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당권입니다.
이후 2025년 5월 13일 채권자 박용호가 강제경매를 신청했고, 청구금액은 37,386,019원입니다. 말소기준권리인 금정농업협동조합 근저당권과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 점유관계는 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21953 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1073-7 삼안리젠시1차아파트 3,4층 303호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 우장춘로67번길 8 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 복층형 공동주택 · 거래 비교 면적 164.43㎡ |
| 소유자 | 천영훈 (2011.11.16 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 471,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박용호 / 37,386,019원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.31 금정농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
과거 동래온천새마을금고·현대캐피탈·사직2동새마을금고의 근저당권과 부산광역시동래구·국의 압류는 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 분석의 중심은 2024.05.31 금정농업협동조합 근저당권이며, 2025.05.13 박용호의 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 배당계산에서도 근저당권과 신청채권자 청구액이 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 129.0%
삼안리젠시1의 거래 비교 면적은 164.43㎡로 일치하며, 확인된 최근 거래는 2025년 1월의 365,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 365,000,000원이고, 최신 거래 역시 365,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 471,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 129.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 164.43㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2025.01 | 164.43㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 164.43㎡ | 2건 | 365,000,000원 |
따라서 이 사건은 감정가가 높아 보여도 이를 할인된 경매가격으로 해석하면 안 됩니다. 현재 실질취득 471,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 365,000,000원보다 높습니다. 1회 유찰 시 최저가 376,800,000원도 최근 거래 365,000,000원보다 높은 수준이며, 2회 유찰 시 최저가는 301,440,000원으로 내려갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 471,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,110,000원 |
| 2. 근저당 · 금정농업협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박용호 | 37,386,019원 | 37,386,019원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 102,503,981원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액이 모두 배당되고 소유자 잔여도 발생합니다. 배당표는 집행비용 추정 및 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 2회차부터 달라진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 471,000,000원 | 361,386,019원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 376,800,000원 | 361,386,019원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 301,440,000원 | 296,419,840원 | 64,966,179원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 전체 청구액 361,386,019원 중 296,419,840원이 배당되고 64,966,179원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 그러나 이 미배당액은 배당부족분일 뿐, 제시된 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산전자공업고등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 3·4층 303호의 복층형 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 급·배수·위생·소화전 설비와 도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 6m 내외 포장도로와 접하고, 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역 관련 지정이 있고, 공시지가는 1,671,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 삼안리젠시1은 9세대, 1991.03.02 준공이며 확인된 동일 면적 최근 거래도 2건입니다. 거래표본이 많지 않은 만큼 시세 판단과 재매각 가능성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 471,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 365,000,000원보다 높고, 시세 대비 지표도 129.0%입니다.
- 1회 유찰도 가격 확인. 1회 유찰 시 376,800,000원으로 내려가지만 최근 거래 365,000,000원보다 여전히 높습니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 내역은 확인되지 않지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 복층·노후도 확인. 복층형 구조이고 1991.03.02 준공 물건이므로 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 거래성. 9세대이고 확인된 최근 동일 면적 거래가 2건이므로, 낙찰 후 재매각 시 거래속도와 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.04입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 비싸면 보수적으로”
이 사건은 현재 확인되는 권리구조만 보면 복잡한 인수형이 아닙니다. 말소기준권리는 2024.05.31 금정농업협동조합 근저당권이고, 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실질취득 471,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 365,000,000원의 129.0%입니다. 현재 회차에서 가격 메리트가 있다고 볼 근거가 없고, 1회 유찰가 376,800,000원도 최근 거래보다 높습니다. 게다가 9세대의 소규모 단지이고 1991.03.02 준공 물건이라 환금성까지 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보류입니다.
