부산지방법원 2025타경21960. 동래효성해링턴플레이스 104동 17층 1704호로, 공부상 오피스텔이며 감정평가 기준 현재 업무시설(오피스텔: 주거용)로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 박철민은 2024.01.25 주민등록·점유를 시작했고, 말소기준으로 산정된 동래세무서 압류는 2024.11.08 접수됐습니다.
배당 시뮬레이션은 박철민의 보증금 155,000,000원을 “대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수”로 계산하고 있습니다. 신건에서 낙찰대금 354,000,000원을 법원에 납부한 뒤에도 임차보증금 155,000,000원의 반환책임이 남으므로, 경제적 취득비용은 최소 509,000,000원입니다. 따라서 시세 비교 역시 354,000,000원이 아니라 이 실질취득액을 중심으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21960 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 17층 1704호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔: 주거용) · 104동 지상22층 중 17층 |
| 소유자 | 주식회사재이피씨에스 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 165,726,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2019.05.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2024.11.08 동래세무서 압류입니다. 그런데 박철민은 그보다 앞선 2024.01.25 주민등록·점유로 조사돼 있어 대항력이 있습니다. 임차권등기 자체는 2025.12.24에 이뤄졌지만, 등기 내용에는 임대차계약일 2023.12.18, 확정일자 2023.12.27, 주민등록일자·점유개시일자 2024.01.25가 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박철민 | 건물 전유부분 전부 · 주거 계약 2023.12.18 전입·점유 2024.01.25 | 155,000,000원 | 대항력 有 | 없음으로 계산 | 승계 없음 | 155,000,000원 |
등기부에는 확정일자 2023.12.27이 기재돼 있으나, 제공된 배당 시뮬레이션은 우선변제권이 없는 것으로 계산해 보증금 전액 155,000,000원을 매수인 인수액으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 5.09억을 봐야 한다
동래효성해링턴플레이스의 비교 면적은 56.24㎡이고, 최근 12개월 동일 비교군 거래 12건의 평균은 136,535,833원입니다. 최신 거래는 2026.07 167,770,000원이며, 제공된 최근 거래의 최저가는 123,460,000원, 최고가는 167,770,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.24㎡ | 13 | 167,770,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 19 | 130,370,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 129,350,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 13 | 128,130,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 18 | 139,720,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 11 | 123,460,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 6 | 134,020,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 134,020,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 8 | 142,520,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 18 | 135,050,000원 |
| 최근12개월 평균 | 56.24㎡ 비교 | 12건 | 136,535,833원 |
신건 최저가 354,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 259.3%입니다. 여기에 매수인이 인수하는 보증금 155,000,000원을 더하면 실질취득은 최소 509,000,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 372.8%, 최신 거래 167,770,000원의 약 303.4%입니다. 따라서 “신건이 싸다”거나 “유찰 전에도 가격 메리트가 있다”는 판단은 성립하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,756,000원 |
| 인수 · 임차인 박철민 보증금 | 155,000,000원 | 매수인 인수 155,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 348,244,000원 |
매각대금 354,000,000원 중 집행비용 5,756,000원을 제외한 348,244,000원이 소유자 잔여로 계산돼 있고, 임차보증금 155,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미남교차로 남서측 인근으로 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 상업용건물, 주상용건물, 단독주택 등이 혼재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상22층 건물의 17층 1704호이며 2019.05.30 사용승인됐습니다. 승강기, 소화전, 천정형 냉·난방, 도시가스 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이고 현재 업무시설(오피스텔: 주거용)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 도시철도와 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 3,255,000원/㎡입니다.
- 단지. 동래효성해링턴플레이스는 762세대, 2019.05.30 준공으로 확인되며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 신건 낙찰대금 354,000,000원에 임차보증금 155,000,000원을 더한 최소 509,000,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 등기부에는 확정일자 2023.12.27이 기재돼 있으나 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없음·전액 인수로 계산합니다. 매각물건명세서와 배당요구 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 대지권의 목적인 토지 별도등기는 인수될 수 있다고 명시돼 있으므로 별도등기의 내용·존속기간·매수인 부담을 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 매각가 283,200,000원, 2회 유찰 매각가 226,560,000원에도 임차보증금 155,000,000원 인수가 별도로 붙습니다.
- 주거용 이용 확인. 공부상 오피스텔이지만 현재 주거용으로 이용 중인 점을 자금조달·세금·향후 처분 검토에 반영해야 합니다.
맺으며 — “3.54억짜리 경매물건”이 아니다
표면상 최저가는 354,000,000원이지만, 이 물건의 경제적 본질은 다릅니다. 말소기준 2024.11.08 압류보다 먼저 전입·점유한 박철민의 보증금 155,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산되기 때문입니다. 현재 회차의 실질취득은 최소 509,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 136,535,833원의 약 372.8%입니다. 여기에 별도등기 구분지상권의 인수 가능성까지 남습니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 봐야 하는 사건이며, 현재 신건 가격에는 투자 메리트를 찾기 어렵습니다.
