부산지방법원 2025타경22012. 럭키남산아파트 101동 10층 1007호입니다. 현재 소유자는 서기용으로, 2024.04.30 매매를 원인으로 2024.05.17 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 310,000,000원입니다. 이번 경매의 감정가와 신건 최저가는 255,000,000원입니다. 단순히 소유자의 취득가보다 싸다는 이유로 접근하면 안 됩니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 218,875,000원, 최신 거래는 190,000,000원이고 최근 거래 흐름도 -1.5%로 내려가고 있기 때문입니다.
권리 쪽은 가격보다 더 중요합니다. 박은정 명의의 주택임차권은 임차보증금 220,000,000원, 점유개시 2019.01.15, 주민등록 2019.01.30, 확정일자 2021.01.14로 등기돼 있습니다. 반면 현재 말소기준으로 제시된 가압류는 2025.03.11입니다. 시간 순서만 놓고 보면 임차관계가 훨씬 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 정리되지 않는다면 남은 금액의 승계 여부가 매수인의 실질취득가를 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 115-30 럭키남산아파트 101동 10층1007호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 지하1층 지상15층 중 10층 |
| 실거래 비교면적 | 83.52㎡ · 동일 면적 매칭 |
| 소유자 | 서기용 (2024.04.30 매매, 2024.05.17 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 박은정 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2019년 임차관계가 말소기준보다 앞선다
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은정 건물 전유부분 전부 | 점유 2019.01.15 주민등록 2019.01.30 | 2021.01.14 | 220,000,000원 | 가능성 높음 | 확인 필요 | 미배당 시 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 박은정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인 명의의 주택임차권자로 확인됩니다. 임차권등기는 2025.03.06 접수됐지만, 등기 내용에 임대차계약일 2019.01.04 및 2021.01.13, 점유개시 2019.01.15, 주민등록 2019.01.30, 확정일자 2021.01.14가 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 임차권등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
또한 박은정은 이 사건의 경매신청 채권자이기도 합니다. 본인 임차보증금 220,000,000원을 청구하면서 강제경매를 신청한 구조입니다. 같은 사람이라는 사실 자체가 임차관계를 무효로 만들지는 않지만, 관계인 가능성 및 가장임차인 여부는 별도로 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 이미 높고 흐름도 하락
럭키남산 동일 면적대의 최근 거래 중, 가격 판단에는 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 218,875,000원, 최신 거래 190,000,000원, 그리고 최근 거래 흐름 -1.5%를 우선해서 봐야 합니다. 신건 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 83.52㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 83.52㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 83.61㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 83.52㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2025.12 | 83.61㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 83.61㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2025.10 | 83.61㎡ | 1 | 196,000,000원 |
| 2025.07 | 83.52㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 218,875,000원 |
최신 거래가 190,000,000원까지 내려온 상황에서 신건 최저가 255,000,000원을 두고 ‘싸다’고 표현할 근거는 없습니다. 전체 12건 평균 219,958,333원과 비교해도 최저가가 높지만, 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 대비 116.5%이고 최신 거래보다도 절대금액이 높다는 점입니다. 최근과 과거 거래를 비교한 추세 역시 -1.5%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 2. 가압류 · 드림새마을금고 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박은정 | 220,000,000원 | 50,630,000원 |
| 4. 가압류 · 남구희망새마을금고 | 112,696,620원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 현재 제시된 배당 시뮬레이션 수치를 그대로 표시한 것입니다. 총 채권액 532,696,620원 중 250,630,000원이 배당되고 부족액은 282,066,620원입니다. 다만 박은정 임차권의 점유·주민등록·확정일자가 2025.03.11 가압류보다 앞서므로, 실제 우선변제 순위 및 미배당 보증금의 매수인 승계 여부는 반드시 원문 기준으로 재검증해야 합니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가보다 ‘미배당 보증금’이 중요하다
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 부족액 | 박은정 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 255,000,000원 | 250,630,000원 | 282,066,620원 | 50,630,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 332,352,620원 | 344,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 372,581,420원 | 0원 |
1회 유찰부터 매각가가 임차보증금 220,000,000원 아래로 내려갑니다. 이때 박은정에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면, 정확도상 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 승계액인 실질취득비용입니다. 보증금보다 낮은 가격에 낙찰되더라도 미배당 승계액이 증가하므로, 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가기 어렵습니다. 따라서 204,000,000원이나 163,200,000원만 보고 ‘최근 시세보다 싸졌다’고 결론내려서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산과학고등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·공공시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 남산역이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물의 10층으로, 급·배수·위생·승강기·화재경보기·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도로와 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,573,000원/㎡입니다.
- 환금성. 럭키남산은 410세대, 1991.08.02 준공입니다. 최근 12건 거래가 190,000,000원부터 285,000,000원까지 분산돼 있고 최근 흐름은 -1.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박은정 임차권 원문 확인. 점유 2019.01.15·주민등록 2019.01.30·확정일자 2021.01.14와 보증금 220,000,000원의 대항력·우선변제 범위를 확정해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 2025.03.11 드림새마을금고 가압류와 박은정 임차보증금 중 누가 실제 배당에서 선순위인지 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액 0원 단정 금지. 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 미배당분은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 204,000,000원, 2회 유찰 163,200,000원은 보증금 220,000,000원보다 낮습니다. 대항력 인수형이면 낙찰가 하락분만큼 승계 위험이 커집니다.
- 시세 상한 보수적으로. 최근 12개월 평균 218,875,000원, 최신 거래 190,000,000원, 최근 추세 -1.5%를 우선해 판단해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 박은정이 임차권자이면서 경매신청 채권자이므로 실제 임대차 관계 및 가장임차인 가능성을 관련 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권등기명령 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 2.55억도 비싼데, 권리까지 단순하지 않다”
이 사건은 감정가와 최저가가 같은 신건이지만 가격 측면에서 이미 매력적이지 않습니다. 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균 218,875,000원의 116.5%이고, 최신 거래는 190,000,000원, 최근 추세는 -1.5%입니다. 즉 최저가 자체만으로도 최근 시장보다 높습니다.
여기에 박은정의 220,000,000원 임차권이 있습니다. 점유·주민등록·확정일자 모두 2025.03.11 말소기준보다 앞선 시점이어서, 배당으로 보증금이 전액 정리되지 않는 경우에는 미배당액의 승계 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 1회 유찰 이후에는 낙찰가가 보증금보다 낮아지므로 ‘낙찰가 하락 = 실질취득가 하락’이 성립하지 않을 수 있습니다. 가격은 최근 시세 이상이고 권리는 배당순위 재검증이 필요한 사건이므로, 신건 단계의 종합 평가는 보수적으로 봐야 합니다.
