수원지방법원 2025타경52584. 시흥시 은행동 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 지하 1층 비038호 근린시설입니다. 2020년 3월 12일 광주지구축산업협동조합의 채권최고액 438,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 시흥시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 담보·압류만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 판단 난도는 말소되는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 감정평가 당시 용도는 근린생활시설, 이용상태는 공실이고, 임대관계는 미상입니다. 여기에 토지의 대지사용권이 등기사항전부증명서상 미정리된 상태여서, 입찰 전 권리 정리 가능성과 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52584 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 지하1층 비038호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 3층 건물 내 지하 1층 |
| 소유자 | 김봉영 (2022.03.29 협의분할에 의한 상속, 2023.02.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 474,000,000원 / 474,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주지구축산업협동조합 / 849,431,187원 |
| 말소기준 근저당 | 광주지구축산업협동조합 · 채권최고액 438,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
① 권리 흐름 — 담보·압류는 소멸형
말소기준은 2020.03.12 광주지구축산업협동조합 근저당권입니다. 2024년과 2025년에 등기된 시흥시 압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.09.12 개시된 종전 임의경매는 2025.04.10 취하돼 2025.04.14 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.06.11 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 474,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 474,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 474,000,000원입니다.
다만 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 또는 과거 등기상 거래가액만으로 현재 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 2020.03.12 소유권이전 당시 거래가액은 557,180,000원이지만, 이를 현재 시세나 가격 메리트의 직접 근거로 삼아서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 474,000,000원 | 438,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 379,200,000원 | 373,091,200원 | 64,908,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 303,360,000원 | 298,312,960원 | 139,687,040원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 474,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.5% 추정) | - | 7,140,000원 |
| 1. 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 438,000,000원 | 438,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,860,000원 |
현재 회차에서는 집행비용과 근저당 채권최고액을 배당한 뒤 소유자에게 28,860,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 유찰로 근저당 미배당액이 발생하더라도 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 자체의 핵심 위험
등기사항전부증명서상 토지의 대지사용권이 미정리된 상태입니다. 감정평가는 전유부분과 대지사용권의 일체성 및 거래관행을 근거로 향후 적정지분이 정리될 것을 전제로 대지사용권을 포함했습니다.
감정평가 당시 근린생활시설로 현재 공실입니다. 현재 임대수익이 확인되지 않으므로 실제 출입동선, 가시성, 영업 가능 업종과 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은행고등학교 북측 인근으로, 주위에 근린생활시설·학교·아파트 등이 소재합니다. 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 토지는 북서측·남서측·남동측·북동측 포장도로와 접하고 있습니다.
- 용도·구조. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 3층 건물 내 지하 1층 근린생활시설이며, 위생·승강기·급배수·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지 공시지가는 ㎡당 3,401,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하 1층 공실 근린시설이므로 권리 소멸 여부와 별개로 실제 영업수요, 임차수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 474,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매와 임대사례를 확인하세요.
- 대지사용권. 미정리된 대지사용권의 적정지분, 향후 등기 절차와 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 점유관계. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사업장 사용관계를 다시 조사하세요.
- 지하 접근성. 비038호의 실제 위치, 출입구, 엘리베이터 동선, 외부 가시성과 영업 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비. 공실 기간과 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 회차 해석. 1회·2회 유찰 시 근저당 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 마세요.
- 매각 진행상태. 기재된 매각기일은 2026.05.27입니다. 입찰 검토 시 현재 매각결과와 후속 기일을 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 좋은 투자는 별개”
이 물건은 말소기준 근저당 이후의 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원인 소멸형 구조입니다. 권리만 보면 복잡하지 않습니다.
그러나 현재 실질취득금액은 474,000,000원이고, 이를 뒷받침할 최근 실거래 비교자료는 없습니다. 지하 1층 공실 근린시설이라는 이용상태, 임대관계 미상, 대지사용권 미정리가 함께 존재하므로 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격과 환금성은 보류입니다.