창원지방법원 2026타경20190. 창원시 마산합포구 신창동에 자리한 대천브레셋 3층 302호, 전용 84.8631㎡ 규모의 아파트입니다. 건물은 지하 1층·지상 6층 구조이며, 전체 12세대로 이루어진 소규모 공동주택입니다. 현재 소유자는 한진화로, 2010년 3월 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2015년 동부화재해상보험주식회사의 근저당권이 설정됐고, 이 채권이 한국자산관리공사로 이전된 뒤 2026년 다시 임의경매가 개시됐습니다.
이번 경매의 가장 큰 특징은 감정가에서 30% 내려온 최저가격과 말소기준권리보다 늦게 전입한 임차인입니다. 소멸 대상 근저당과 가압류가 여럿 있지만, 매각으로 소멸하는 금전채권을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 현장조사 당시 폐문부재로 실내를 확인하지 못했다는 점은 가격만큼 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신창동 10-2 대천브레셋 3층 302호 도로명주소: 문화북2길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8631㎡ · 지하 1층 / 지상 6층 중 3층 |
| 단지 규모 / 준공 | 12세대 · 2004.07.01 |
| 소유자 | 한진화 (2010.03.12 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 157,000,000원 |
| 최저매각가 | 109,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 116,467,910원 |
| 말소기준권리 | 2015.10.27 동부화재해상보험주식회사 근저당권 (채권최고액 159,600,000원) |
| 현재 근저당권자 | 한국자산관리공사 (2025.12.01 근저당권 이전) |
| 임차인 | 김근식 · 본건 전부 점유 · 2025.04.30 전입 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당보다 늦은 전입
권리분석의 출발점은 2015.10.27 설정된 동부화재해상보험주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 159,600,000원이며, 현재 한국자산관리공사로 이전된 상태입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 이후 설정된 김숙희 근저당권, 카드사 가압류 및 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 근저당과 경매 이력도 확인됩니다. 2005~2006년 설정된 근저당권들은 2010년 경매 매각으로 정리됐고, 2010년 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권 역시 2015.10.30 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준을 과거 근저당권으로 잘못 잡아서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 배당요구 확인
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 신고액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김근식 본건 전부 |
2025.04.30 | 1,500 금액 단위 원본 확인 필요 |
없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
김근식은 2026.06.23 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제권의 성립 여부와 배당순위는 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다.
보증금 신고 수치는 1,500으로 기재되어 있으나, 실제 계약서상 금액 단위와 정확한 보증금은 원본 확인이 필요합니다. 이 금액을 곧바로 원 단위 또는 만원 단위로 확정해 배당액이나 인수액을 계산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래 대비 63.5%
대천브레셋의 유사 전용면적 거래는 3건 확인됩니다. 그중 최근 12개월에 해당하는 거래는 2026년 1월 173,000,000원, 1건입니다. 전체 거래 평균 149,333,333원도 참고할 수 있지만, 2022년과 2024년 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 경쟁력은 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.98㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2024.06 | 84.86㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2022.03 | 84.98㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 3건 | 149,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 1건 | 173,000,000원 |
감정가 157,000,000원은 전체 거래 평균과 유사한 수준이지만, 최근 12개월 거래가 173,000,000원보다는 낮습니다. 현재 최저매각가 109,900,000원은 최근 거래가의 63.5%입니다. 금액 차이는 63,100,000원입니다.
가격 추세도 확인할 필요가 있습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 +25.8%입니다. 이는 확인된 거래에서 상승 방향의 흐름이 나타났다는 뜻이지만, 거래가 적기 때문에 지속적인 가격 상승을 보장하는 지표는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,338,600원 |
| 1. 근저당 · 동부화재해상보험주식회사 한국자산관리공사로 이전 |
159,600,000원 | 107,561,400원 |
| 2. 근저당 · 김숙희 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 10,091,949원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 8,174,587원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 15,766,373원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데캐피탈 | 8,922,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 한 기계적 예상배당이며 실제 확정채권액 및 배당순위와 다를 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,338,600원을 제외한 107,561,400원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권과 카드사 가압류는 예상배당액이 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
채권 총액은 215,555,652원, 채권자 예상 배당 총액은 107,561,400원, 미배당 합계는 107,994,252원입니다. 그러나 미배당 채권 107,994,252원을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 금전채권과 매수인에게 승계되는 권리를 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 109,900,000원 | 107,561,400원 | 107,994,252원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 140,410,392원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 163,073,970원 | 0원 |
회차가 진행되면 매각대금이 줄어들고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 이 물건은 확인된 선순위 대항력 임차인이 없으므로, 제시된 시나리오 모두 매수인 예상 인수액 0원입니다.
이는 낙찰가가 내려가면 권리상 실질취득액도 함께 내려가는 구조라는 의미입니다. 다만 실제 입찰가가 최저매각가와 같다는 보장은 없으며, 유찰 시나리오는 향후 매각 결과가 아니라 가격 변화에 따른 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 신창동에 소재하며, 주변에 학교·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 생활권 내 여러 용도의 건축물이 함께 분포하는 입지입니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 대상 토지 남서측 및 남동측에 도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 승강기·위생·급배수·소방·난방설비가 갖춰진 것으로 조사되었습니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 지목은 대지입니다. 토지 전체 면적은 675.0㎡, 공시지가는 792,600원/㎡입니다. 토지 형상은 대체로 정방형이고 평지이며 소로각지에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 적용되며 소로1류 도로에 접합니다. 구체적인 행위 제한은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전체 12세대의 소규모 공동주택입니다. 확인된 유사 면적 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본이 제한적입니다. 대규모 아파트 단지보다 매도 시 비교 가능한 거래 및 매수 수요 파악이 어려울 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.10.27 동부화재해상보험주식회사 근저당권과 2025.12.01 한국자산관리공사로의 권리이전 관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 김근식의 전입일 2025.04.30, 배당요구일 2026.06.23, 점유 범위, 확정일자 및 보증금 실제 단위를 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서 등으로 확인하세요.
- 점유 및 명도계획. 임차인이 본건 전부를 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 배당 결과와 무관하게 실제 인도 절차, 협의 가능 여부 및 명도 비용을 점검하세요.
- 내부 이용상황. 폐문부재로 실내 조사가 이루어지지 않았습니다. 가능한 범위에서 내부 상태와 수리 필요성을 확인하고, 확인할 수 없다면 별도의 위험 여유를 반영하세요.
- 실거래 비교. 2026.01 거래 173,000,000원은 전용 84.98㎡·3층으로 본건과 유사하지만 동일 호수는 아닙니다. 건물 상태에 따른 가격 차이를 고려하세요.
- 환금성 검토. 전체 12세대에 최근 12개월 유사 면적 거래 1건이므로 매수 수요와 매도 소요기간을 보수적으로 판단하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 각종 공과금, 실제 승계 가능 비용을 별도로 확인하세요.
- 배당순위 검토. 당해세·소액임차인 최우선변제 가능성 및 실제 확정채권액에 따라 예상배당은 달라질 수 있으므로 법원 배당 관계자료를 검토하세요.
- 매각기일 및 조건. 2026.10.22 매각기일, 최저매각가 109,900,000원 및 입찰 조건을 법원 공고 원본으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 현장 확인은 필수”
창원 대천브레셋 302호는 가격과 권리의 방향이 비교적 우호적인 물건입니다. 감정가 157,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 109,900,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 173,000,000원과 비교하면 63.5% 수준으로, 최근 거래 기준의 가격 차이는 분명합니다.
권리 측면에서도 말소기준인 2015년 근저당권 이후 전입한 임차인 1명이 확인될 뿐, 선순위 대항력에 따른 보증금 인수는 예상되지 않습니다. 근저당권과 가압류 채권이 미배당되더라도 매수인이 그 채무를 이어받는 구조는 아닙니다.
그러나 12세대 소규모 단지라는 점과 내부 확인 불가라는 사실은 무시할 수 없습니다. 실거래가 173,000,000원은 단 1건의 최근 거래에 근거하므로 그 가격에 바로 매도할 수 있다는 뜻이 아닙니다. 실제 수리비·명도비·기타 취득비용에 따라 체감 가격 경쟁력이 달라집니다.
종합 판단은 B등급. 권리상 인수 부담이 낮고 최근 거래 대비 최저가에 여유가 있지만, 실거래 표본 부족과 내부 상태 불확실성을 감안하면 무조건적인 고평가보다 조건부 접근이 적절합니다. 최저가는 검토할 만합니다. 낙찰가를 결정하기 전 내부 상태와 임차관계부터 확인하는 것이 핵심입니다.
