창원지방법원 2026타경20190. 창원시 마산합포구 신창동 대천브레셋 3층 302호, 아파트입니다. 현 소유자는 한진화이며 2010.03.12 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2015.10.27 설정된 동부화재해상보험주식회사 근저당권 159,600,000원입니다. 이 근저당권은 이후 상호변경을 거쳐 2025.12.01 한국자산관리공사로 이전등기됐고, 한국자산관리공사가 2026.04.07 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리 뒤에는 김숙희 근저당 13,000,000원과 삼성카드·롯데카드·신한카드·롯데캐피탈의 가압류가 이어집니다. 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 임차인 김근식의 전입일도 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20190 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신창동 10-2 대천브레셋 3층 302호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 · 지하1층 및 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 한진화 · 2010.03.12 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 경매신청권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 116,467,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 대천브레셋 · 12세대 · 2004-07-01 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 모두 소멸
말소기준은 2015.10.27 동부화재해상보험주식회사 근저당권 159,600,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.12.01 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 김숙희 근저당권과 네 건의 가압류, 2026.04.07 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김근식 | 본건 전부 | 2025-04-30 | 1,500 | 2026-06-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
대천브레셋 동일 면적대 거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 149,333,333원이지만, 이 평균에는 2022.03 거래 117,000,000원이 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 더 최신인 2026.01 거래 173,000,000원과 최근 12개월 평균 173,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.98㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2024.06 | 84.86㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2022.03 | 84.98㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 149,333,333원 |
신건 최저가 157,000,000원은 전체 평균 149,333,333원의 105.1%이지만, 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 173,000,000원의 90.8%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 25.8%로 나타납니다. 따라서 과거 저가 거래가 포함된 전체 평균만 보면 신건이 비싸 보이지만, 최신 거래를 기준으로 하면 최저가는 최근 시세 아래입니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 동부화재해상보험주식회사 | 159,600,000원 | 154,002,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 김숙희 | 13,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,091,949원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,174,587원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,766,373원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 8,922,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 215,555,652원 중 예상 배당액은 154,002,000원, 미배당은 61,553,652원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 을구 7번 근저당권은 2025.12.01 한국자산관리공사로 이전등기됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대천브레셋 주변은 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하1층·지상6층 건물의 3층 302호이며 승강기·급배수·소방·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 도로가 있고, 토지는 소로각지에 해당합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 소로1류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역입니다.
- 공시지가. 792,600원/㎡, 토지면적 675.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 김근식이 본건 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 점유 상태는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 거래 표본 확인. 최근 12개월 거래는 1건이므로 173,000,000원 하나만으로 시세를 확정하지 말고 개별 상태를 비교해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 대천브레셋은 12세대입니다. 거래 빈도와 매도 시 수요층을 함께 확인해야 합니다.
- 권리변동 대조. 말소기준 근저당권은 2025.12.01 한국자산관리공사로 이전됐으므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015.10.27 근저당권이고, 임차인 김근식의 전입일 2025.04.30은 그보다 늦습니다. 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 전체 평균만 보면 다르게 보입니다. 전체 3건 평균은 149,333,333원으로 신건 최저가보다 낮지만, 더 중요한 최신 거래와 최근 12개월 평균은 173,000,000원이고 신건 최저가는 그 금액의 90.8%입니다. 최근·과거 거래 추세도 25.8%입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이고 단지가 12세대이며 내부 상태도 현장조사에서 확인되지 않았습니다. 권리는 합격, 가격도 최근 거래 대비 여유가 있지만 최종 승부는 내부 상태와 실제 매물 시세 확인에 달려 있습니다.
