창원지방법원 2026타경20200. 창원시 마산합포구 진동면의 마산진동협성엠파이어 102동 1701호입니다. 전용면적 약 59.925㎡, 지상 20층 중 17층에 위치한 아파트로, 2014년 준공된 537세대 단지에 속합니다. 소유자 손유미 씨가 2024년 6월 소유권을 이전받았으며, 당시 등기된 거래가액은 174,000,000원입니다.
현재 경매는 유스켐 주식회사가 청구금액 12,554,012원으로 신청한 강제경매입니다. 이 물건의 특징은 현재 유효한 근저당권이 없고, 국세 압류가 말소기준권리로 분석된다는 점입니다. 권리구조가 복잡하게 얽힌 물건은 아니지만, 세금 압류에 따른 실제 배당관계와 내부·점유 상태를 구분해서 살펴봐야 합니다.
가격 측면에서는 1회 유찰로 감정가의 70%까지 최저가가 내려왔습니다. 그러나 최근 거래가격은 과거보다 4.5% 하락한 흐름이므로 감정가 대비 할인율만으로 가치를 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 함께 놓고 입찰 상한을 정하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 424 마산진동협성엠파이어 제102동 제17층 제1701호 도로명: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진북산업로 55 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.925㎡ · 지상 20층 중 17층 |
| 단지 현황 | 마산진동협성엠파이어 · 537세대 · 2014.06.20 준공 |
| 소유자 | 손유미 (2024.06.10 소유권이전 · 등기 거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 | 166,000,000원 |
| 최저매각가 | 116,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유스켐 주식회사 / 12,554,012원 |
| 말소기준권리 | 2026.01.28 갑구 6번 압류 · 국(마산세무서장) |
| 현존 근저당권 | 없음 (기존 근저당권 말소) |
| 점유 / 임대관계 | 미상 · 현장 폐문으로 내부 확인 곤란 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 국세 압류가 기준
가장 먼저 눈에 띄는 것은 과거 근저당권들이 이미 모두 말소됐다는 사실입니다. 부산은행, 한국주택금융공사로 이전된 근저당권, 하길도 근저당권, 국민은행 근저당권까지 등기부상 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액을 현재 남은 채무나 낙찰자가 인수할 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
현재 말소기준으로 산정된 권리는 2026.01.28 접수된 갑구 6번 국세 압류입니다. 이후 2026.04.17 강제경매개시결정, 2026.06.10 에스피삼화 주식회사의 가압류가 등기됐습니다. 두 후순위 권리는 매각에 따라 소멸하는 구조로 분석됩니다. 기준권리인 압류 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 점유·임차관계 — 확인되지 않은 권리가 핵심 변수
등기부 및 경매 관련 조사에서 특정 임차인의 보증금이나 확정일자 등이 확인된 상태는 아닙니다. 하지만 이는 임차인이 존재하지 않는다는 뜻은 아닙니다. 감정평가를 위한 현장조사 당시 거주인 부재 및 폐문으로 내부 구조와 이용상태를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
| 점유·임차인 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 확인 임차인 0명 점유자 신원·임대관계 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 확인 임차인 0명은 임차인이 없다는 확정판정이 아닙니다. 점유자의 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 대항력과 매수인 승계 여부를 판단할 수 있습니다.
특히 현재의 인수액 0원은 확인된 채권을 바탕으로 작성한 예상배당에서 계산된 수치입니다. 선순위 또는 대항력 있는 임대차가 나중에 확인된다면 실제 취득비용과 경제성 판단을 다시 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세는 주의
마산진동협성엠파이어의 전용 59.93~60.00㎡대 실거래 사례입니다. 2025년 6월부터 2026년 9월까지의 거래 12건이 확인되며, 전체 평균은 156,583,333원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 최근 12개월 거래 9건 평균 154,777,777원을 우선 사용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.93㎡ | 15 | 163,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2026.06 | 60.00㎡ | 8 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 60.00㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 60.00㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 9 | 144,000,000원 |
| 2026.04 | 60.00㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 60.00㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.93㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2025.06 | 60.00㎡ | 16 | 168,000,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 154,777,777원 |
현재 최저매각가 116,200,000원은 최근 12개월 평균 154,777,777원보다 38,577,777원 낮습니다. 최신 거래인 2026년 9월 15층 163,000,000원과 비교해도 46,800,000원 낮은 수준입니다. 실거래 최저 사례인 140,000,000원보다도 최저매각가가 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,426,800원 |
| 1. 강제경매 · 유스켐 주식회사 | 12,554,012원 | 12,554,012원 |
| 2. 가압류 · 에스피삼화 주식회사 | 7,861,000원 | 7,861,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 93,358,188원 |
| 매각대금 합계 | — | 116,200,000원 |
집행비용은 약 2.1%의 추정치입니다. 국세 압류 관련 실제 체납액 및 법정기일, 교부청구액, 당해세, 미확인 임차인의 우선·최우선변제 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 소유자 교부금은 달라질 수 있으며 위 표는 확정 배당순위나 확정 배당표가 아닙니다.
현재 계산에 포함된 채권자 청구금액 합계는 20,415,012원이며, 최저가 낙찰 가정에서는 전액 배당되고 미배당액이 0원으로 산출됩니다. 다만 소유자에게 실제로 93,358,188원이 돌아간다고 확정할 수는 없습니다. 특히 말소기준권리인 국세 압류의 실제 세액이 반영되면 소유자 잔여금 등 배당 결과가 변경될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확인할 위험은 그대로
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 인수액(추정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 116,200,000원 | 70% | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정 | 81,340,000원 | 49% | 0원 | 0원* |
| 3회 유찰 가정 | 56,938,000원 | 34.3% | 0원 | 0원* |
* 확인된 채권 및 잠정 배당계산 기준입니다. 향후 유찰가격은 실제 법원의 매각공고에 따라 확인해야 하며, 미상 임차인과 세금 등 추가 권리 확인 결과에 따라 경제적 부담은 달라질 수 있습니다.
2회 유찰 시 최저가는 81,340,000원, 3회 유찰 시에는 56,938,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 계산상 신청채권자인 유스켐 주식회사는 모든 회차에서 청구금액을 전액 배당받고, 확인된 채권의 미배당액은 0원으로 나타납니다.
다만 가격이 내려간다고 점유 위험이나 국세 관련 불확실성까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 만약 별도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수가 확인된다면, 낙찰가뿐 아니라 그 인수금까지 합한 실질취득금액을 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)
- 입지. 마산삼진중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 단지 내 주차장까지 차량 출입이 자유로우며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지 내부 도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 중 17층입니다. 승강기, 급·배수, 위생, 소화전, 화재경보 및 난방 설비 등이 설치되어 있습니다. 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역으로, 토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·학교 상대보호구역 등과 관련됩니다. 공시지가 자료상 750,400원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 537세대 아파트로 유사 면적 실거래가 확인되지만, 최근 12개월 가격 흐름이 -4.5%인 하락 추세입니다. 매도 예상가격은 과거 최고 거래가보다 최근 거래가격과 실제 물건 상태를 우선해서 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 경매시장 참고. 단지 경매물건의 평균 유찰은 0.7회로 집계됩니다. 현재 물건은 1회 유찰됐으나, 이 수치만으로 단기간 매도 가능성이나 입찰 경쟁률을 추정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인이 최우선. 폐문 상태에서 파악되지 않았던 점유자의 신원과 점유 원인을 확인하세요. 소유자 거주인지 임차인 점유인지에 따라 인도·명도 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
- 전입세대·임대차 조사. 전입일, 실제 점유 개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인 임차인이 없다는 이유만으로 대항력 및 인수 위험을 배제하지 마세요.
- 국세 압류·교부청구 확인. 2026.01.28 마산세무서장 압류와 관련된 체납세액, 법정기일, 실제 교부청구 내역을 확인해 예상배당표를 수정해야 합니다.
- 내부 상태 점검. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 조사하지 못했습니다. 누수, 설비, 마감재, 수리 필요 여부 등 별도 비용을 발생시킬 수 있는 사항을 점검해야 합니다.
- 입찰가와 실질취득 분리. 최저가 116,200,000원에 매수인 인수 0원이라는 잠정 계산이더라도 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비 및 관리비 관련 부담 등 실제 지출은 별도로 고려하세요.
- 시세 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 154,777,777원과 2026년 9월 최신 거래 163,000,000원을 우선 참고하세요. 전체 평균만 기준으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 입찰보증금·매각조건 확인. 최저매각가뿐 아니라 사건의 실제 보증금 납부 조건과 특별매각조건, 매각기일 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 종기 및 교부청구 관련 서류를 확인한 뒤 매수인 인수 여부를 최종 판단하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리 확인은 미완료”
마산진동협성엠파이어 1701호는 가격 측면에서 주목할 만한 물건입니다. 최저매각가 116,200,000원은 최근 12개월 평균 실거래가 154,777,777원의 75.1% 수준이며, 최신 거래가격 163,000,000원과도 차이가 있습니다. 기존 근저당권도 이미 말소되어 등기상 담보권 구조는 비교적 단순합니다.
그러나 이 물건을 단순한 무인수 안전물건으로 분류하기에는 확인할 부분이 남아 있습니다. 국세 압류의 실제 체납액과 배당관계, 점유자 신원 및 임대차 존재 여부, 내부 미확인에 따른 수리비 위험입니다. 이러한 요소는 계산상 인수액 0원이라는 숫자만으로 해결되지 않습니다.
시세 역시 최근 거래가 이전보다 4.5% 하락한 만큼, 현재의 할인폭을 확정 수익으로 착각해서는 안 됩니다. 확인되지 않은 점유·권리 문제까지 해소된다면 현재 최저가의 가격 경쟁력은 의미가 있습니다. 반대로 대항력 있는 임차인 또는 예상하지 못한 비용이 드러나면 입찰가를 크게 조정하거나 입찰을 보류해야 합니다.
결론은 가격 검토 대상, 입찰 결정은 보류입니다. 먼저 점유와 세금 관계를 확인하고, 그 결과를 반영한 실질취득금액으로 최근 실거래가와 다시 비교하는 접근이 적절합니다.
