창원지방법원 2026타경20200. 마산합포구 진동면 ‘마산진동협성엠파이어’ 102동 17층 1701호, 전용 59.925㎡ 아파트입니다. 현 소유자 손유미는 2024년 6월 10일 거래가 174,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 을구에는 존속하는 근저당권이 없고, 과거 부산은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리 흐름의 기준은 2026년 1월 28일 마산세무서장 처분의 국 압류이며, 이후 유스켐 주식회사의 강제경매개시결정과 에스피삼화 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 거주인이 부재하고 폐문 상태여서 내부 구조·현황을 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 권리상 확인된 임차인은 없지만, 점유·내부 이용상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 424 마산진동협성엠파이어 102동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.925㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 17층 |
| 소유자 | 손유미 (2024.06.10. 거래가 174,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유스켐 주식회사 / 12,554,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 근저당은 이미 말소, 현재 기준은 국 압류
과거 설정됐던 부산은행 근저당과 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2026.01.28. 갑구 6번 압류입니다. 이후 2026.04.17. 유스켐 주식회사의 강제경매개시결정, 2026.06.10. 에스피삼화 주식회사의 7,861,000원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 8% 높은 신건
마산진동협성엠파이어는 537세대, 2014년 6월 20일 준공 단지입니다. 동일 면적대 최근 실거래 12건 전체 평균은 156,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 153,750,000원, 최신 2026년 9월 거래는 156,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -5.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.93㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 8 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 9 | 144,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.93㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 16 | 168,000,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 7 | 162,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 153,750,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 156,500,000원 |
현재 최저매각가 166,000,000원은 최근 12개월 평균 153,750,000원의 108.0%입니다. 최신 거래 156,000,000원보다도 높습니다. 전체 12건 평균 156,500,000원만 봐도 신건 가격이 높은데, 최근 시세가 이전 구간보다 5.1% 하락했다는 점까지 고려하면 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,124,000원 |
| 1. 압류 · 국(마산세무서장) | 미상 | 미상 |
| 2. 경매개시결정 · 유스켐 주식회사 | 12,554,012원 | 12,554,012원 |
| 3. 가압류 · 에스피삼화 주식회사 | 7,861,000원 | 7,861,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,460,988원 |
제공된 배당 계산에서는 집행비용 3,124,000원, 유스켐 주식회사 12,554,012원, 에스피삼화 주식회사 7,861,000원이 반영되고 소유자 잔여가 142,460,988원으로 계산됩니다. 국 압류 채권액과 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요해 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산삼진중학교 북서측 인근이며 주변은 아파트·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트 내 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 17층 1701호이며 급·배수, 위생, 소화전·화재경보, 승강기, 난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·토지구획정리사업지구이며 대로3류·중로1류·소로1류·소로2류에 접합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 750,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 마산진동협성엠파이어는 537세대, 2014.06.20. 준공 단지이며 동일 면적대 거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 166,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 108.0%입니다. 최신 거래 156,000,000원과 최근 평균 153,750,000원을 함께 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 구간이 이전 구간보다 -5.1%입니다. 전체 평균 156,500,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.
- 국 압류. 2026.01.28. 국 압류가 말소기준입니다. 압류 채권액은 확인되지 않으므로 배당요구·조세채권 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 거주인 부재·폐문이었고 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가에서도 내부 구조와 관리상태를 확인하지 못했습니다. 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적 내부상태를 기준으로 평가됐다는 점을 반영하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 132,800,000원, 2회 유찰 시 106,240,000원이며 두 경우 모두 제공된 시나리오상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 최신 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 현재 등기 흐름만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2026년 1월 28일 국 압류를 기준으로 이후 경매개시결정과 가압류가 매각으로 소멸하며, 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 정반대입니다. 신건 실질취득금액 166,000,000원은 최근 12개월 평균 153,750,000원의 108.0%이고 최신 거래 156,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -5.1%입니다.
여기에 내부 구조·관리상태와 임대관계가 현장조사에서 확인되지 않았다는 점까지 감안하면, 지금 회차의 핵심은 ‘권리 때문에 못 사는 물건’이 아니라 권리는 단순하지만 가격과 현장 확인이 아직 충분히 매력적이지 않은 물건이라는 데 있습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 유찰 여부와 실제 점유·내부 상태를 확인한 뒤 가격을 다시 평가하는 접근이 데이터에 가장 부합합니다.
