수원지방법원 2025타경53133. 경기도 시흥시 안현동 348-3, 1동 1층 101호로 사건 용도는 기타입니다. 소유자는 주식회사광성엔프라이고, 등기상 최초 소유권보존은 2017.01.31입니다. 권리 흐름의 기준은 2017.02.10 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,458,000,000원입니다. 이후 설정·등기된 근저당권과 가압류·압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건을 단순한 “인수 0원” 물건으로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 1동 101호와 102호의 벽체 구분 없는 일괄 사용, 해당 호수별 명판 탈착, 토지의 공부상 지목과 현황 차이, 일부 도시계획시설 도로 저촉, 그리고 토지 별도등기가 기재돼 있습니다. 권리 소멸 구조와 별개로 현장 경계·점유·토지 등기를 반드시 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53133 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 안현동 348-3 1동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 수인로3087번길 57 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 주식회사광성엔프라 |
| 감정가 / 최저가 | 4,562,140,000원 / 3,193,498,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 4,199,550,953원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각 소멸
말소기준권리는 2017.02.10 중소기업은행의 을구 1번 근저당권 1,458,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 1,800,000,000원, 2022.07.12 을구 3번 근저당권 742,000,000원이 추가됐고, 2025.08.01에는 을구 3번 근저당권 중 250,596,059원이 기술보증기금으로 일부 이전됐습니다. 갑구의 근로복지공단 가압류 33,300,000원, 기술보증기금 가압류 668,137,500원, 국가·시흥시 압류와 현재 중소기업은행 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차 — 2명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민경 | 1동2층202호 | 2023.09.20 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성구 | 2층 | 2023.12.04 | 미상 | 250,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현재 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이민경은 2023.09.20, 이성구는 2023.12.04 전입으로 모두 2017.02.10 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 “현재”로 기재된 주거 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 판단은 유보
감정가는 4,562,140,000원, 현재 최저매각가는 3,193,498,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,193,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,334,980원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 1,458,000,000원 | 1,458,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,701,163,020원 |
| 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 742,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 근로복지공단 | 33,300,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 668,137,500원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 4,701,437,500원 중 3,159,163,020원이 배당되고, 미배당은 1,542,274,480원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 3,193,498,000원 | 3,159,163,020원 | 1,542,274,480원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 2,235,448,600원 | 2,210,694,114원 | 2,490,743,386원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 1,564,814,020원 | 1,546,765,880원 | 3,154,671,620원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 4,199,550,953원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 배당액이 3,159,163,020원으로 청구액 전액을 충족하지 못하고, 2회·3회 유찰 시에도 각각 2,210,694,114원, 1,546,765,880원으로 줄어드는 시나리오입니다. 다만 각 회차의 배당 부족이 곧 매수인 인수액으로 바뀌는 것은 아니며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원입니다.
⑥ 현황·토지 체크 (매각물건명세서·토지 정보 기준)
- 일괄 사용. 1동 101호와 1동 102호는 벽체 구분 없이 일괄하여 사용 중입니다.
- 호수 식별. 구분건물이지만 해당 호수별 명판은 탈착돼 있습니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 전, 현황은 대이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 토지 규모. 토지면적은 1,296.0㎡, 공시지가는 1,239,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로 저촉. 일부는 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉돼 있습니다.
- 별도등기. 1토지 을구 1, 2번 근저당권설정 등기가 별도로 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. “현재”로 기재된 주거 점유자의 실제 점유 부분·전입일·보증금·확정일자를 확인해 대항력 여부를 확정하세요.
- 101호 경계 확인. 101호와 102호가 벽체 없이 사용 중이고 호수 명판이 탈착돼 있으므로 현장 구조와 출입구를 확인하세요.
- 별도등기 확인. 1토지 을구 1, 2번 근저당권설정 등기의 구체적 내용과 매각 후 소멸 여부를 토지 등기 원본에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 대상과 실제 사용 범위를 원문으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 사건 용도와 현황에 맞는 별도 시세를 확인하세요.
- 토지 조건 확인. 공부상 전·현황 대, 도로 일부 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 등의 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 현재 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 배당요구 및 조세관계 원본을 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”보다 현장 확인이 중요한 사건
이 사건의 등기 흐름 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2017.02.10 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 3,193,498,000원을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최종 판단을 가르는 것은 등기표보다 점유와 실물 현황입니다. 101호·102호가 벽체 없이 사용되고 명판이 탈착돼 있으며, 점유자 중 한 명은 전입일과 보증금이 미상입니다. 여기에 토지 별도등기와 도로 저촉도 있습니다. 또 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격을 “싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 권리 소멸 구조는 긍정적, 현장·점유·별도등기는 확인 필수, 가격 판단은 보류. 이 세 문장이 본건의 핵심입니다.