창원지방법원 2026타경20210. 창원시 마산회원구 회원동 청송빌라 6층 601호, 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 최옥순이고, 현재 말소기준권리는 2016.07.01 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 122,200,000원입니다. 이보다 앞선 국민은행 근저당권 59,800,000원과 30,000,000원은 이미 등기부상 말소되어 있고, 이후의 SBI저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순서만 보면 비교적 명확합니다. 그러나 현장조사에서는 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 구조·관리상태 확인이 곤란했고, 감정평가서도 임대관계를 미상으로 적고 있습니다. 따라서 현재 배당 산정의 인수액 0원과 별개로, 실제 점유상태와 임대관계는 입찰 전 원본 자료와 현황을 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 27-1 청송빌라 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 6층 건 내 6층 601호 |
| 소유자 | 최옥순 (2004.09.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 9,747,918원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 / 세대수 | 2004.01.10 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 말소기준권리는 2016.07.01 현대캐피탈주식회사 근저당권 122,200,000원입니다. 2026.01.28 SBI저축은행 가압류 9,258,678원과 2026.04.15 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2004년과 2013년의 국민은행 근저당권은 2016.07.05 등기말소가 완료되어 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 141,000,000원, 시세 메리트는 미확인
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 141,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 가격은 112,800,000원, 2회 유찰 시 90,240,000원입니다. 다만 이 물건은 가격을 직접 대조할 수 있는 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 감정가나 유찰 후 가격만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
청송빌라는 총 8세대, 사용승인일은 2004.01.10입니다. 현재 확인되는 단지 경매 평균 유찰횟수는 0.0회이지만, 이 수치 역시 실거래 시세를 대신하지는 못합니다. 이번 사건의 가격 판단은 권리분석과 분리해 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 122,200,000원 | 122,200,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 9,258,678원 | 9,258,678원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사에스비아이저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,767,322원 |
현재 회차 141,000,000원 가정에서는 제공된 배당 산정상 채권자 미배당액이 0원이고 소유자 잔여가 6,767,322원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산무학여자고등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물 내 6층 601호이며 사용승인일은 2004.01.10입니다. 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 소로2류와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 청송빌라는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 가격 비교용 실거래 수치가 없어 환금성 판단은 실제 매수수요와 개별 물건 상태 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 구조·이용상황·관리상태를 확인하지 못했습니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가 141,000,000원은 감정가 100%이며, 비교 가능한 실거래 금액 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 가격 112,800,000원, 2회 유찰 가격 90,240,000원이지만, 가격 하락은 채권 미배당액을 각각 21,037,878원·43,242,998원으로 늘립니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 물건 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 현장은 확인 필요”
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2016.07.01 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 이후 SBI저축은행의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 산정상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정평가 당시 폐문으로 내부 이용상황과 관리상태를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상입니다. 게다가 현재 최저가 141,000,000원을 시세와 비교할 실거래 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 구조는 합격권이지만, 점유·내부상태·가격은 확인 전까지 보류하는 접근이 적절합니다.
