수원지방법원 2025타경53312. 시흥시 대야동 동신아파트 102동 7층 701호, 전용 59.83㎡ 아파트입니다. 감정가는 317,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 221,900,000원으로 낮아졌습니다. 확인된 임차인 신고가 없고 예상 인수액도 0원이므로, 현재 자료상 실질취득액은 최저가와 같은 221,900,000원입니다.
가격만 보면 최신 실거래 330,000,000원보다 108,100,000원 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 6.2% 하락했고 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로, 67.2%라는 숫자를 곧바로 확정 수익으로 해석해서는 안 됩니다. 내부 상태·점유·체납관리비를 확인한 뒤 수리비와 명도비용을 별도로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 639 동신아파트 102동 7층 701호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 대은로103번길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.83㎡ · 20층 건물 중 7층 |
| 사용승인일 | 2004.06.28 |
| 소유자 | 김태용 (2006.09.01. 거래가 146,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 221,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에잇퍼센트 / 51,353,165원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 말소기준 재대조 필요
등기 세부기록을 순서대로 보면 2004.07.22. 국민은행 근저당 36,400,000원은 2006.09.01. 말소됐습니다. 2006년에 설정된 신한은행 근저당 2건도 2015.07.16. 말소됐고, 현대캐피탈 근저당은 2015.12.23. 말소된 기록이 있습니다. 따라서 현재 남아 있는 등기만 기준으로 보면 가장 이른 근저당은 2019.01.31. 한국스탠다드차타드은행 205,800,000원으로 읽힙니다.
현재 미말소 등기 기준으로 2019.01.31. 한국스탠다드차타드은행 근저당을 말소기준 후보로 보면, 이후의 에잇퍼센트 근저당, 피에프씨테크놀로지스 근저당, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.10.17. 에잇퍼센트 근저당은 2025.09.25. 제이비우리캐피탈로 이전됐습니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 신고된 임차인은 없지만 현장 확인 필요
등기상 소유자는 김태용이지만 실제 거주 여부는 확인되지 않았습니다. 소유자 또는 제3자가 점유 중이라면 낙찰 후 인도명령과 명도협의가 필요할 수 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 명도 부담이 없다는 판단은 같은 의미가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 가격 여유는 있으나 하락 추세
동신아파트 전용 59.83㎡ 실거래 4건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.83㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2024.09 | 59.83㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2023.10 | 59.83㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.05 | 59.83㎡ | 17 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.83㎡ | 1건 | 330,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 330,000,000원입니다. 최저가 겸 실질취득액 221,900,000원은 이 금액의 67.2%로, 표면상 108,100,000원의 가격 차이가 있습니다. 감정가 317,000,000원도 최신 거래보다는 낮습니다.
다만 최근 거래는 2024.09. 360,000,000원에서 2026.02. 330,000,000원으로 내려왔고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.2% 낮은 하락 추세입니다. 전체 4건 평균 346,250,000원은 2023년과 2024년 거래가 섞여 있으므로 가격 가점의 주된 근거로 삼지 않았습니다. 최근 12개월 거래도 1건뿐이어서, 같은 단지의 현재 매물·저층 할인·내부 상태를 추가 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,906,600원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 36,400,000원 | 36,400,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 44,400,000원 | 44,400,000원 |
| 4. 현대캐피탈 근저당 | 201,600,000원 | 67,593,400원 |
| 한화손해보험 근저당 | 193,200,000원 | 0원 |
| 유니온상호저축은행 근저당 | 23,400,000원 | 0원 |
| 스타크레디트대부 근저당 | 39,000,000원 | 0원 |
| 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 205,800,000원 | 0원 |
| 듀오캐피탈대부 근저당 | 33,000,000원 | 0원 |
| 와이펀드 근저당 | 18,000,000원 | 0원 |
| 에잇퍼센트 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 피에프씨테크놀로지스 근저당 | 26,000,000원 | 0원 |
| 신한카드 가압류 | 10,053,709원 | 0원 |
| 한국씨티은행 가압류 | 42,475,823원 | 0원 |
| 한국투자저축은행 가압류 | 5,493,513원 | 0원 |
| 페퍼저축은행 가압류 | 11,893,156원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,020,316,201원 중 217,993,400원이 배당되고, 미배당액은 802,322,801원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 배당가정에는 등기상 이미 말소된 과거 근저당이 포함되어 있어 실제 법원의 배당순위·배당액과 다를 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 221,900,000원 | 217,993,400원 | 802,322,801원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 155,330,000원 | 152,355,380원 | 867,960,821원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 108,731,000원 | 106,408,766원 | 913,907,435원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 신청채권자 청구액 51,353,165원은 세 회차 모두 배당 0원으로 산정되어 있습니다. 이 결과 역시 말소된 과거 권리를 선순위에 포함한 배당가정에서 나온 것이므로 실제 배당관계와 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은계중학교 서측 인근으로 아파트, 학교, 근린생활시설과 공원이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 중 7층이며, 사용승인일은 2004.06.28입니다. 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 동신아파트는 229세대이며 대상 면적은 전용 59.83㎡입니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,231,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 교육환경 보호구역과 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래계약 허가구역 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 거래 4건, 최근 12개월 1건으로 표본이 적고 최근 가격 추세도 -6.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2004년 국민은행 근저당은 등기상 말소됐는데 말소기준 산정에는 남아 있습니다. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 실제 말소기준을 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 국민은행·신한은행·현대캐피탈 근저당이 배당가정에 포함돼 있으므로 채권계산서와 배당요구 종기 내역을 대조하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계 미상이고 현장조사 당시 이해관계인이 부재했습니다. 전입세대·외국인체류·현장 점유를 확인하세요.
- 내부 상태. 내부구조와 상태는 현장 확인이 되지 않았습니다. 수리비를 입찰가에 별도로 반영하세요.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 330,000,000원만 보지 말고 최근 거래 추세 -6.2%와 표본 부족을 반영해 보수적으로 상한가를 정하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 기일·결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.08입니다. 입찰 또는 후속 판단 전 법원 진행 결과와 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 서류 검증은 필수
이 물건의 장점은 분명합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되고 실질취득액 221,900,000원은 최신 실거래와 최근 12개월 평균 330,000,000원의 67.2%입니다. 최근 시세 이상에 사는 구조가 아니며, 1회 유찰 가격만으로도 일정한 가격 여유가 있습니다.
그러나 즉시 안전형으로 분류하기에는 두 가지 확인이 남습니다. 첫째, 임차인 신고는 없지만 임대관계와 실제 점유자가 확인되지 않았습니다. 둘째, 이미 말소된 2004년 국민은행 근저당이 말소기준으로 표시되고 과거 말소 근저당들이 배당가정에 포함되어 있습니다. 이 상충은 작은 표기 문제가 아니라 권리순위와 배당판단의 출발점에 관한 문제입니다.
결론은 “가격은 검토할 만하지만, 권리서류 재확인 전 확정 입찰은 보류”입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 실제 말소기준을 확정하고 점유관계·내부 상태·관리비까지 확인된다면, 최근 시세 대비 가격 차이를 활용할 수 있습니다. 반대로 이 검증 없이 67.2%라는 숫자만 보고 입찰하면 예상하지 못한 명도비용이나 권리판단 오류가 가격 메리트를 훼손할 수 있습니다.
