인수액은 0원이지만 다수 임차권등기와 보증금 미상 점유, 위반건축 및 환금성 부담이 있어 단순 저가 낙찰 대상으로 보기 어려움.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 다가구주택으로 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 싸 보이는 이유는 권리보다 구조적 리스크입니다. 임차권등기 5건, 보증금 미상 점유, 현황상 가구수 증가 및 위반건축물 등 다가구 특유의 확인 포인트가 남아 있습니다.
감정가
1,664,750,240원
평가액
최저가
815,728,000원
감정가 49%
실질취득
815,728,000원
인수액 0원
핵심지표
C등급
권리보다 운영 리스크
대전지방법원 2024타경7017. 대전 유성구 문지동 641-5 다가구주택 + 토지 사건입니다. 감정가는 16.64억이지만 2회 유찰을 거쳐 최저매각가는 8.15억까지 내려왔습니다. 권리분석의 핵심은 근저당 이후 다수 권리가 어떻게 정리되는지 와 다가구 임차인 관계입니다.
말소기준권리는 2018년 1월 3일 설정된 구즉신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류, 압류, 임의경매, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 낙찰자가 법적으로 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 다가구주택은 명도·보증금 확인·건물 운영상 리스크를 따로 봐야 합니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2024타경7017 (임의경매)
소재지
대전광역시 유성구 문지동 641-5
물건종류
다가구주택 + 토지
이용상태
1층 근린생활시설(상호명 "YOUNG KCAL"), 2층·3층 다가구주택
토지
278㎡ · 대 · 주상용 · 제1종일반주거지역
소유자
조세원
감정가 / 최저가
1,664,750,240원 / 815,728,000원
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 권리관계는 복잡하다
말소기준인 구즉신용협동조합 근저당권 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기도 말소 대상이므로 매수인 인수액은 없습니다. 다만 임차권등기권자는 배당 여부와 별도로 명도 과정에서 확인이 필요한 이해관계자입니다.
② 임차인 분석
임차인
위치
보증금
대항력
상태
지상미
304호
70,000,000원
없음
임차권등기
김훈
202호
120,000,000원
없음
임차권등기
김원구
201호
120,000,000원
없음
임차권등기
유새나
304호
100,000,000원
없음
임차권등기
권지현
203호
90,000,000원
없음
임차권등기
김순화
301호
90,000,000원
없음
점유 확인 필요
이형한 외
일부 호실
미상
없음
보증금 확인 필요
⚠️ 임차인 체크 확인된 임차권등기권자는 대항력 없음으로 분석되며 매수인 인수 대상은 아닙니다. 다만 보증금 미상 점유자가 있어 현황조사와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 815,728,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
10,557,280원
근저당 · 구즉신용협동조합
1,020,000,000원
805,170,720원
가압류 등 후순위 권리
975,000,000원 이상
0원
소유자 잔여
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당 규모
유찰이 진행될수록 후순위 채권 미배당 규모는 증가합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 정리되는 구조입니다.
⛔ 주의 관점 다가구주택은 임차인 수가 많고 호실별 보증금·점유 상태 확인이 중요합니다. 또한 현황상 2층·3층이 건축물대장상 가구 수와 다르게 이용되고 위반건축물 사항이 있어 운영 리스크를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 대전 유성구 문지동 문지택지개발지구 내 주상 혼용지대이며 다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
교통. 차량 진출입이 용이하고 북대전IC 및 인근 버스승강장 접근성이 있습니다.
토지. 제1종일반주거지역, 연구개발특구 및 지구단위계획구역 등 여러 용도지역 규제가 적용됩니다.
환금성. 다가구는 아파트보다 개별 수요층이 제한적이며 임대운영 안정성이 가격 형성에 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 임차권등기권자의 배당·명도 관계와 보증금 미상 점유자를 재확인하세요.
건축물 확인. 현황상 다가구 가구 수와 건축물대장 차이, 위반건축물 여부를 확인해야 합니다.
운영성 검토. 낙찰 후 임대관리 가능성과 공실 위험을 따져야 합니다.
배당 구조 확인. 후순위 권리는 대부분 미배당 가능성이 높아 추가 분쟁 여부를 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값에는 이유가 있다”
이 물건은 권리상으로는 인수 0원의 구조입니다. 하지만 다가구주택 경매에서 진짜 위험은 항상 등기부 한 줄만으로 끝나지 않습니다. 임차인 구성, 보증금 확인, 건축물 현황, 운영 가능성을 모두 확인해야 합니다. 가격은 내려왔지만 검토 난도도 높은 물건입니다. 권리는 정리되지만, 낙찰 전 확인해야 할 사항이 많은 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
사건 개요
소재지
대전광역시 유성구 문지동 641-5
법원·사건
대전지방법원
·2024타경7017
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-01 10:00
·본관 제106호 경매법정
물건
일반건물
외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
대전광역시 유성구 문지동 641-5
278㎡
#2
대전광역시 유성구 문지로316번길 37-3
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
