대전지방법원 2024타경115260. 대전 서구 괴정동 9-12 소재 ‘풀문’ 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층으로, 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2층은 다가구주택 4가구, 3층은 다가구주택 4가구, 4층은 다가구주택 3가구, 5층은 다가구주택 2가구로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 2022.11.3입니다.
권리분석의 기준점은 소유권보존과 같은 날인 2022.11.07 설정된 한밭새마을금고 채권최고액 840,000,000원 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 660,000,000원과 180,000,000원의 추가 근저당도 설정돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정, 압류와 여러 주택임차권등기가 이어졌지만 등기상 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 다가구주택은 등기 순위만으로 끝나는 물건이 아니므로 각 호실의 전입·점유·보증금과 대항력을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경115260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 9-12 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설 및 계단실 · 2층 다가구주택 4가구 · 3층 다가구주택 4가구 · 4층 다가구주택 3가구 · 5층 다가구주택 2가구 |
| 소유자 | 임채형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,370,329,570원 / 1,659,231,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 1,462,600,000원 |
| 말소기준 | 2022.11.07 한밭새마을금고 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 토지 | 162.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,066,000원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 승부는 임차관계
말소기준권리 이후 접수된 주택임차권등기는 최현진, 이호성, 설혜인, 서영준, 오효진, 한영섭, 한국토지주택공사, 조윤성 명의로 이어집니다. 각 등기 역시 말소기준권리 뒤에 있으므로 등기상으로는 매각에 의해 소멸합니다. 특히 임차인 목록에서 한국토지주택공사 110,000,000원 신고는 서영준 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있어 별도의 보증금으로 더하면 안 됩니다. 따라서 보증기관 승계 1건을 제외한 실제 임차·점유 신고는 17건으로 봐야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인·점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민지 | 101호 | 2022-12-13 | 20,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백현기 | 303호 | 2023-01-31 | 32,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고석만 | 502호 | 2023-07-12 | 135,000,000원 | 2024-09-06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 동거인 권민정 | 204호 | 2024-06-03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태섭 | 302호 | 2022-11-24 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이강유 | 402호 | 2023-03-02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인송 | 501호 | 2023-11-03 | 미상 | 2024-08-14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 동거인 류창엽 | 501호 | 2023-11-03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현진 | 204호 | 2023-01-11 | 170,000,000원 | 2024-08-19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호성 | 201호 | 2022-11-23 | 20,000,000원 | 2024-09-06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 설혜인 | 203호 | 2023-05-19 | 80,000,000원 | 2024-09-13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서영준 | 202호 | 2022-12-27 | 110,000,000원 | 2024-11-06 | 없음 | 미상 | 원 임차인 |
| 오효진 | 403호 | 2022-12-02 | 120,000,000원 | 2024-12-05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한영섭 | 304호 | 2022-12-09 | 160,000,000원 | 2025-02-13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 402호 | 2023-03-02 | 110,000,000원* | 2025-04-21 | 없음 | 미상 | 서영준 승계·중복 |
| 조윤성 | 301호 | 2022-12-15 | 120,000,000원 | 2024-08-12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | — | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | — | 2023-01-31 | 미상 | 2024-09-13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
* 한국토지주택공사 110,000,000원은 서영준 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로, 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. ‘점포’는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,659,231,000원으로 감정가 2,370,329,570원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 유찰률은 실거래 시세와의 차이를 뜻하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰됐으니 싸다”는 식으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 가격 메리트 판단은 실제 괴정동 다가구주택·근린생활시설 복합 물건의 거래사례와 수익가치, 호실별 임대차 현황을 확인한 뒤 별도로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,659,231,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 18,992,310원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 180,000,000원 | 140,238,690원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 합계 1,680,000,000원 중 1,640,238,690원이 배당되고 39,761,310원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 소재 백운초등학교 북측 인근이며, 주위는 일반주택 및 다가구주택 등으로 이루어진 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 3가구, 5층 다가구주택 2가구입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 162.4㎡, 공시지가는 1,066,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록3번의 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 5층 용도. 목록4번 5층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 다가구주택입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 점유관계 최우선 확인. 전입일과 보증금이 미상인 1건이 남아 있으므로 실제 점유자, 전입 여부, 임대차계약과 보증금부터 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 110,000,000원은 서영준 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 호실별 명도 확인. 다수의 임차·점유 신고가 존재하므로 대항력 여부와 별개로 각 호실의 실제 인도 상태와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 않습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원문서로 다시 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 목록3번의 지목과 현황이 다르고, 5층도 건축물대장상 용도와 현황 이용이 다르므로 인허가·이용상 제약을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각대상 목록과 현황 경계를 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수위험 확정”은 다르다
이 사건은 등기부만 보면 방향이 명확합니다. 2022.11.07 한밭새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정·압류·주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차·점유 신고들도 대부분 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 다가구주택의 권리분석은 여기서 끝내면 안 됩니다. 전입일과 보증금이 미상인 점포 점유관계 1건이 남아 있어 대항력을 확정할 수 없기 때문입니다. 보증기관 승계 1건은 중복을 제거하되, 이 미상 점유는 별도로 끝까지 확인해야 합니다. 또한 최저가 1,659,231,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리의 큰 틀은 소멸형이지만, 미상 점유 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 말고 가격 판단도 유보. 이 사건의 핵심입니다.
