대전지방법원 2024타경123858. 세종 어진동 푸르지오시티 18층 1808호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 100,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 70,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 그보다 앞서 강유진의 임대차가 2021년 시작됐고, 전입·확정일자가 모두 2024년 압류보다 앞서 있어 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이라는 점이 훨씬 중요합니다.
강유진의 보증금은 110,000,000원으로 현 최저가 70,000,000원을 넘어섭니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 가정에서는 집행비용 1,660,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 68,340,000원이 배당되고, 남은 41,660,000원이 매수인 부담으로 넘어갑니다. 따라서 70,000,000원에 낙찰받는다고 70,000,000원짜리 취득이 되는 것이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경123858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 갈매로 364, 18층1808호 (어진동,푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지하4층·지상20층 중 18층 1808호 |
| 사용승인 | 2014.09.04 |
| 소유자 | 한해란 (2021.05.03 소유권이전, 거래가액 91,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강유진 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
과거 신한은행 근저당권은 2014년과 2016년에 설정됐지만 2016.11.11 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.08.22 세종세무서장 처분의 압류입니다. 문제는 강유진의 임차권입니다. 확정일자 2021.11.09, 점유개시 2021.11.26, 전입 2021.12.01로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 2023.11.27에는 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강유진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2021.12.01 | 2021.11.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
배당요구일 2023.11.27. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.1억
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘어나므로 매수인의 총 부담은 보증금 수준에 가까워지는 구조가 됩니다. 이 사건도 그대로입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 41,660,000원 | 111,660,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 62,282,000원 | 111,282,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 76,717,400원 | 111,017,400원 |
현재 회차에서는 70,000,000원에 낙찰받아도 41,660,000원을 추가로 인수해 실질취득이 111,660,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 49,000,000원까지 내려가지만 인수액이 62,282,000원으로 증가해 실질취득은 111,282,000원, 3회 유찰 시에도 111,017,400원입니다. 즉 낙찰가 하락 자체가 매수인의 실질 원가 하락으로 이어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 강유진 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 강유진 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 강유진은 보증금 110,000,000원 중 68,340,000원을 배당받는 가정이며, 부족분 41,660,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 어진동 소재 토지주택공사세종특별본부 북서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·공공시설이 주를 이루는 행정중심복합도시 내 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상20층 건물의 18층 1808호이며 사용승인일은 2014.09.04입니다.
- 도로·용도지역. 광대로 및 중로에 4면이 접하고, 용도지역은 중심상업지역입니다.
- 토지. 대체로 사다리형·평지이며 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부는 이해관계인 부재로 도면과 표준적 이용상황 등을 감안해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현 회차는 최저가 70,000,000원이 아니라 인수액을 합한 111,660,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 49,000,000원, 3회 유찰 시 34,300,000원으로 매각가는 급감하지만 인수액이 각각 62,282,000원·76,717,400원으로 커집니다.
- 임차권 원본 재확인. 강유진의 임대차계약일 2021.11.05, 확정일자 2021.11.09, 점유개시 2021.11.26, 전입 2021.12.01, 임차권등기 2023.11.27 및 보증금 110,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 강유진이므로 임대차와 채권관계의 실질을 확인해야 합니다. 단순히 동일인이라는 이유만으로 권리를 배제하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 현황·건축물대장·전입 및 실제 사용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 미납비용 확인. 관리비·세금 등 실제 인도와 취득 과정에서 추가될 수 있는 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7천만원에 낙찰”이 “7천만원 취득”은 아니다
이 사건은 숫자를 최저가에서 멈춰 읽으면 판단이 크게 왜곡됩니다. 감정가 100,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가가 70,000,000원까지 낮아졌지만, 그보다 먼저 대항력을 갖춘 강유진의 임차보증금이 110,000,000원입니다. 현 회차에서는 임차인이 68,340,000원을 배당받고 남은 41,660,000원을 매수인이 인수해 총 부담이 111,660,000원이 됩니다.
더 유찰돼도 본질은 바뀌지 않습니다. 49,000,000원에 낙찰되면 인수액이 62,282,000원, 34,300,000원에 낙찰되면 인수액이 76,717,400원으로 커져 실질취득은 계속 약 110,000,000원 부근에 남습니다. 따라서 이 사건은 ‘낙찰가가 얼마나 낮아졌는가’가 아니라 ‘미배당 임차보증금까지 합쳐 총 얼마를 부담하는가’로 판단해야 합니다. 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 대표적인 대항력 임차인 인수형 물건입니다.
