인천지방법원 2024타경8326. 계양구 목상동 156 소재 다가구주택과 토지를 대상으로 하는 임의경매입니다. 소유자는 엠에스종합건설주식회사이고, 현재 경매는 근저당권자 김철준의 신청으로 개시되었습니다. 최초 감정가 3,547,471,740원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 2,483,860,000원입니다. 감정가 대비 약 70% 구간까지 내려왔지만, 이 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.
권리 구조에서는 2021.12.03 설정된 계양신용협동조합 근저당권이 핵심입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전되었습니다. 후순위 근저당권들과 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 선순위 채권최고액이 현재 최저매각가를 넘어서기 때문에 후순위 권리자에게 배당될 여력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경8326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 목상동 156 도로명주소: 인천광역시 계양구 다남로249번길 30 |
| 물건종류 / 용도 | 다가구주택 + 토지 · 일반건축물대장상 주택 · 현장조사 당시 공가 |
| 건물 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 2001.11.13 사용승인 |
| 토지 | 2,426㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사·부정형 |
| 소유자 | 엠에스종합건설주식회사 (2021.12.03 소유권이전등기) |
| 감정가 | 3,547,471,740원 |
| 최저매각가 | 2,483,860,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김철준 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 · 2021.12.03 · 계양신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 2025.07.08 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
| 점유 / 임대관계 | 현장조사 당시 공가 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당권이 배당을 흡수
말소기준권리는 2021.12.03 계양신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 김철준·정성호·임오경의 근저당권과 후순위 압류·가압류 등은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 최초 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 것은 같은 담보권의 권리자 변경으로 보아야 하므로 기존 근저당권과 별도의 3,000,000,000원 채권을 중복 계산하지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가 2,483,860,000원은 감정가 3,547,471,740원의 약 70.02%입니다. 감정가와의 차이는 1,063,611,740원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았으므로 이 차이를 투자이익 또는 시세 할인액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차별 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 2,483,860,000원 | 70.02% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,987,088,000원 | 56.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,589,670,400원 | 44.81% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,483,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 27,238,600원 |
| 1. 을구 1번 · 계양신용협동조합 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
3,000,000,000원 | 2,456,621,400원 |
| 2. 을구 2번 · 김철준 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 정성호 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 · 임오경 | 650,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 · 근로복지공단 가압류 | 3,802,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 · 근로복지공단 가압류 | 48,511,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당은 채권최고액·청구금액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 집행비용 27,238,600원 차감 후 선순위 근저당권에 2,456,621,400원이 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당되지 않는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 채권자 배당 합계 | 미배당 추정 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 2,456,621,400원 | 1,965,691,940원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,964,817,120원 | 2,457,496,220원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,571,373,696원 | 2,850,939,644원 | 0원 |
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 목상동마을회관 남동측 인근으로, 농가주택·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다. 일반적인 대단지 아파트 주거권역과는 가격 형성 및 수요 특성이 다릅니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물. 2001.11.13 사용승인된 경량철골조 판넬지붕 단층 주택입니다. 외벽은 드라이비트 및 스톤코트 등으로 마감되었으며 위생·급배수 및 개별 난방설비가 있습니다. 현장조사 당시 공가 상태여서 실제 시설 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 2,426㎡, 지목은 대, 완경사·부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있으며 공시지가는 729,100원/㎡입니다.
- 도시계획. 제1종일반주거지역과 지구단위계획구역에 해당합니다. 소로3류 도로 관련 지정·저촉 사항이 있어 토지별 경계와 계획시설 범위를 확인해야 합니다.
- 이용 제한. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 표시되어 있습니다. 개발제한구역·자연녹지지역·산지 관련 구역과는 접하는 것으로 확인되므로 접경 사항을 해당 토지 전체에 대한 직접 규제로 혼동하지 않아야 합니다.
- 환금성. 토지 규모와 활용 가능성이 가격을 좌우하는 물건입니다. 3회 유찰 이력이 있고 비교 실거래가격이 확인되지 않아 매각 시 재판매 가격과 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 3,547,471,740원과 현재 최저가 2,483,860,000원의 차이를 곧바로 투자 메리트로 해석하지 마세요. 목상동의 유사 토지와 건물 거래를 비교해 별도의 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 공가였지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·사용자, 대항력 있는 임차인 존재 여부, 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 창고와 제시외 건물 일부는 포함되지만 비닐하우스는 제외됩니다. 매각목록·감정평가서·현황도를 대조하고 현장 시설과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 토지 규제 검토. 지구단위계획, 소로3류, 군사시설 보호구역, 토지거래허가구역 등에서 건축 및 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 선순위 채권과 배당. 3,000,000,000원 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 채권 승계 관계, 실제 채권잔액, 세금 우선배당 및 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 진행 상태 재확인. 현재 3회 유찰이며 매각기일은 2026.10.22입니다. 후순위 신청채권자 예상배당이 0원인 점을 고려해 사건 진행 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태와 추가 비용. 공가 상태 주택의 누수·설비·구조·보수비, 제시외 건물과 제외 시설의 정리비 및 점유 관련 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 ≠ 가격 검증 완료”
이 물건은 등기상 말소기준과 후순위 권리의 정리가 비교적 명확합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 선순위 근저당권이 배당재원을 모두 흡수하는 구조입니다. 하지만 현장조사상 공가와 임대관계 미상이라는 사실을 함께 고려하면 실제 점유 위험까지 0이라고 확정할 수는 없습니다.
더 큰 변수는 가격입니다. 감정가 3,547,471,740원에서 3회 유찰된 2,483,860,000원이 실제로 저렴한지는 아직 입증되지 않았습니다. 주택과 토지가 결합되어 있고 토지이용 규제, 제시외 건물, 매각 제외 비닐하우스, 공가 상태, 환금성 문제가 모두 검토 대상입니다. 4회·5회 유찰 시나리오가 존재하더라도 추가 하락만을 투자 타당성의 근거로 삼아서는 안 됩니다.
결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격과 토지 활용성은 보수적 판단입니다. 인수액이 낮다는 이유보다, 실제 거래 가능한 토지가치와 법적으로 실현 가능한 이용계획이 최저매각가를 충분히 뒷받침하는지에 따라 입찰 여부를 결정할 물건입니다.
