인천지방법원 2024타경8326. 인천광역시 계양구 목상동 156 소재 다가구주택 + 토지 사건입니다. 소유자는 엠에스종합건설주식회사이고, 2021.12.03. 공유자전원지분전부 이전 등기가 이루어진 뒤 같은 날 계양신용협동조합 명의의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김철준·정성호·임오경 근저당권과 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 매수인이 등기상 후순위 채무를 직접 떠안는 형태는 아닙니다. 그러나 부천세무서장·국민건강보험공단·계양구 관련 압류 등이 존재하고, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당보다 선순위로 차감될 수 있습니다. 현재 예상배당도 정성호 근저당권부터 일부 미배당이 발생하며, 총 미배당액은 911,825,317원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경8326 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 목상동 156 · 인천광역시 계양구 다남로249번길 30 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 일반건축물대장 상 주택 · 현장조사 당시 공가 |
| 토지 | 2,426.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 엠에스종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,547,471,740원 / 3,548,371,740원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.09.10 |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.12.03. 계양신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보에는 목상동 155·156·99-1 토지가 기재돼 있습니다. 2025.07.08. 이 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이후의 김철준 360,000,000원, 정성호 360,000,000원, 임오경 650,000,000원 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 3,548,371,740원으로 감정가 3,547,471,740원보다 900,000원 높습니다. 이 사건은 이미 2회 유찰됐지만, 동일 유형의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
따라서 이 물건은 단순히 유찰 횟수만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다. 특히 감정평가상 주변은 농가주택·농경지·임야가 혼재하고, 토지에는 제1종일반주거지역·지구단위계획구역 외에도 과밀억제권역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있어 일반 공동주택보다 매수층과 활용 판단이 복잡합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,548,371,740원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,883,717원 |
| 을구 1번 근저당권 · 계양신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김철준 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 정성호 | 360,000,000원 | 150,488,023원 |
| 을구 4번 근저당권 · 임오경 | 650,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 근로복지공단 | 3,802,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 근로복지공단 | 48,511,340원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,422,313,340원 중 예상 배당은 3,510,488,023원, 미배당은 911,825,317원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 3,548,371,740원 | 3,510,488,023원 | 911,825,317원 | 360,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,838,697,392원 | 2,807,910,418원 | 1,614,402,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,270,957,913원 | 2,245,848,334원 | 2,176,465,006원 | 0원 |
현재 회차에서는 청구액 360,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 3회 또는 4회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권 배당이 0원으로 표시됩니다. 이는 낙찰자 인수액이 생긴다는 의미가 아니라, 선순위 채권 배당으로 매각대금이 소진된다는 뜻입니다.
⑤ 일괄매각·현장 상태
- 일괄매각. 목록1 지상의 창고와 목록2의 제시외 건물인 가추·베란다 등은 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록1 지상의 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 점유 상태. 일반건축물대장 상 주택으로 등재돼 있으나 현장조사 당시 공가 상태였습니다.
- 건물 구조. 경량철골조 판넬지붕 단층이며 2001.11.13. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 개별 난방설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 목상동마을회관 남동측 인근으로, 농가주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 토지. 2,426.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 세로한면(가), 공시지가 729,100원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함되고, 소로3류에 저촉됩니다.
- 인접 규제. 개발제한구역·공익용산지·준보전산지·자연녹지지역과 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 중 매각대금보다 우선하는 당해세 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 창고·가추·베란다 등 포함 범위와 비닐하우스 제외 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공가 상태 확인. 현장조사 당시 공가였으므로 현재 점유 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·가축사육제한구역 등 활용 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 또는 유찰 횟수만으로 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 등기 재확인. 2025.07.08. 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2021.12.03. 계양신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류의 당해세 가능성은 배당에 직접 영향을 줄 수 있어 확인이 필요합니다.
가격 쪽은 더 보수적으로 봐야 합니다. 이미 2회 유찰됐지만 현재 최저가는 3,548,371,740원으로 감정가 3,547,471,740원보다 높고, 최근 12개월 평균·최신 거래· 가격 추세 자료가 없습니다. 농가주택·농경지·임야가 혼재하는 입지와 여러 토지 규제까지 고려하면 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요가 이 사건의 결론입니다.
