인천지방법원 2024타경532010. 부평동 제이와이팰리스 2층 204호, 전용 57.98㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 근저당이 아니라 임차인 신현수의 대항력입니다. 과거 농협은행 근저당 186,000,000원은 2021.06.28 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.05.19 롯데카드 가압류 5,584,529원입니다. 신현수는 2021.06.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.04라 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
다만 현재 회차에서는 결론이 달라집니다. 예상 매각가 239,000,000원에서 집행비용 4,146,000원을 먼저 빼고도 임차보증금 189,000,000원이 전액 배당되는 구조라 현 회차 인수액은 0원입니다. 권리 위험이 당장 현실화되지는 않지만, 유찰로 낙찰가가 내려가면 배당 부족분이 매수인 인수액으로 바뀌기 때문에 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경532010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로 104, 2층204호 (부평동, 제이와이팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 57.98㎡ · 지하2층, 지상15층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 김정무 (2021.07.20 매매, 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이창호 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 농협은행 근저당은 2021.06.28 해지로 말소됐기 때문에 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 말소기준은 2022.05.19 롯데카드 가압류이고, 그보다 앞선 2021.06.28 전입·점유의 신현수 임차인이 존재합니다. 이후 현대캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 자체도 매각으로 소멸하지만, 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액의 대항력 문제는 별개이므로 인수 여부는 배당액과 함께 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신현수 | 2층 204호 57.98㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.28 | 2021.06.04 | 189,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
신현수는 배당요구를 했고 배당요구일은 2023.08.11입니다. 현 회차에서는 보증금 189,000,000원이 전액 배당돼 승계액이 0원이지만, 유찰 이후에는 배당 부족액이 발생합니다. 따라서 이 사건은 “대항력 임차인이 있으나 현재 가격에서는 인수가 없는 구조”로 보는 것이 정확합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 239,000,000원 | 0원 | 239,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 191,200,000원 | 1,276,800원 | 192,476,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,960,000원 | 38,981,440원 | 191,941,440원 |
③ 시세 비교 — 현 회차는 최근 시세보다 높다
JY팰리스의 거래 표본은 5건입니다. 전체 평균은 187,600,000원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 57.98㎡ 10층 208,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 208,000,000원입니다. 현재 최저가 239,000,000원은 최근 시세의 114.9%이므로 신건 가격을 “싸다”고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 57.98㎡ | 10 | 208,000,000원 |
| 2024.05 | 55.43㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2024.02 | 55.43㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2021.07 | 57.98㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2021.06 | 57.98㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 187,600,000원 |
최근 시세는 과거 거래 평균보다 낮아진 것이 아니라 오히려 최근 대비 과거 구간 추세가 +14.0%로 나타납니다. 따라서 이 사건은 전체 평균 187,600,000원만 보아 감정가 할인폭을 평가할 이유가 없고, 최신 거래와 최근 12개월 평균인 208,000,000원을 중심으로 판단하는 편이 적절합니다. 현 회차 실질취득 239,000,000원은 이 기준을 명확히 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 임차인 신현수 보증금 | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,584,529원 | 5,584,529원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 28,152,058원 | 28,152,058원 |
| 4. 경매신청채권자 · 이창호 | 100,000,000원 | 12,117,413원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차보증금 189,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 100,000,000원 중 예상배당은 12,117,413원이며, 전체 채권자 미배당액은 87,882,587원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 아파트로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 사용승인일은 2017.05.02입니다.
- 입지. 부흥초등학교 남서측 인근으로 아파트, 오피스텔, 학교시설, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장 및 전철역이 위치해 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 541.8㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방형이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 5,311,000원/㎡입니다.
- 규모. JY팰리스는 28세대이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 회차 가격. 최저가 239,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 208,000,000원의 114.9%입니다. 신건 가격을 저가로 판단하지 마세요.
- 배당표 재확인. 현 회차는 임차인 전액 배당으로 인수 0원이지만 실제 낙찰가가 달라지면 임차보증금 미배당액도 달라집니다.
- 유찰가의 착시. 2회 유찰 시 최저가는 152,960,000원이지만 인수액 38,981,440원을 합친 실질취득액은 191,941,440원입니다.
- 임차권 확인. 신현수의 전입 2021.06.28, 확정일자 2021.06.04, 보증금 189,000,000원과 배당요구 여부를 매각기일 직전 원본으로 다시 대조하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목이 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 최종 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 가격에서 틀린다
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 신현수는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이지만, 현 회차 239,000,000원에서는 보증금 189,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 안전성 때문에 현 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 208,000,000원인데 최저가는 그 114.9%입니다.
반대로 유찰되면 단순 최저가는 빠르게 내려가지만 임차보증금 미배당이 인수액으로 전환됩니다. 2회 유찰 시 표시 최저가는 152,960,000원이지만 실질취득액은 191,941,440원까지 되돌아옵니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “현재는 권리상 인수 0원이나 신건 가격은 비싸고, 유찰 이후에는 인수액을 더한 실질취득액으로 판단해야 한다”는 점입니다.
