인천지방법원 2024타경570012. 숭의동 천지빌라 3층 302호, 전용 52.99㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한병창이고, 2022.10.24. 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.11.03. 설정된 구성옥의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유·전입입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 확정일자 2021.01.04., 주민등록일자 2021.02.08., 점유개시일자 2021.02.10.으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 현재 회차 배당표상 그 금액은 57,846,600원입니다.
그러나 명세서에는 을구 8번 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면, 룰상 계산되는 57,846,600원은 각주상 위험금액일 뿐 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 판단도 120,000,000원이 아니라 현재 최저매각가 63,700,000원을 실질취득 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경570012 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 35, 3층302호 (숭의동,천지빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.99㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 한병창 · 2022.10.24. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 124,832,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.11.03. 구성옥 근저당권 150,000,000원입니다. 한국토지주택공사의 전입 2021.02.08.과 확정일자 2021.01.04.은 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2023.05.16.에는 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권등기도 마쳐졌습니다.
| 명의 | 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 · 실제 임차인 아님 | 2021.02.08 / 2021.01.04 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 |
실제 임차인은 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격의 권리자로, 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당요구가 있고 우선변제권을 행사할 수 있으므로 현재 매각가 가정에서는 62,153,400원이 배당됩니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 53.1%
천지빌라 전용 52.99㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2022.10. 120,000,000원, 이전 거래는 2021.06. 100,000,000원이며, 전체 평균은 110,000,000원입니다. 최근 12개월 기준 표본은 1건, 평균 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 52.99㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2021.06 | 52.99㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 평균 | 52.99㎡ | 2건 | 110,000,000원 |
현재 최저가는 63,700,000원으로 전체 평균 110,000,000원의 57.9%, 최근 12개월 평균 120,000,000원의 53.1%입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 20.0% 높은 흐름으로 집계돼 있으며, 확약이 유효해 실질 인수가 0원이라면 가격 자체는 최근 확인 거래보다 크게 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 근저당 · 구성옥 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 124,832,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 미배당액은 57,846,600원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수액이 되지만, 매각물건명세서의 말소동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다. 근저당권자 구성옥과 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 현재 가정 매각가에서는 배당이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용정초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 전철역인 제물포역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 3층 302호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 동측과 남측으로 소로폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 공시지가는 1,483,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이며 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 평균 유찰 2.0회, 매각률 33.33%로 거래·경매 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 8번 주택임차권에 대한 말소동의 확약의 적용 범위와 실제 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 배당표상 57,846,600원은 확약 미반영 시의 룰상 미배당액입니다.
- 보증기관 승계 구분. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 분류되므로 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다.
- 재매각 보증금. 재매각 사건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 반영해 자금을 준비해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 실거래는 2건뿐이므로 63,700,000원과 120,000,000원의 차이만으로 환금성을 단정하지 마십시오.
- 배당순위 확인. 현재 가정에서는 임차권 우선배당 후 근저당권자와 신청채권자 배당이 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유는 권리, 살리는 것도 확약”
표면만 보면 감정가 130,000,000원이 두 차례 유찰돼 63,700,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 이 물건의 본질은 할인율이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 57,846,600원을 추가로 승계해야 해 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
반대로 매각물건명세서에 적힌 말소동의 확약서가 해당 주택임차권을 실제로 소멸시키는 조건으로 유효하다면, 실질 인수는 0원이 되고 실질취득은 63,700,000원입니다. 이는 최근 12개월 확인 거래 120,000,000원의 53.1%입니다. 따라서 이 사건은 확약 확인 전에는 권리 리스크형, 확약 확인 후에는 가격 메리트형으로 성격이 바뀝니다. 입찰의 승부처는 할인율보다 확약서의 법적·실무적 완결성 확인입니다.
