3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 환금성이 관건 — 대전 도안더리브시그니처 2층 에프208호

대전지방법원 2025타경3522. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 2층 에프208호 근린시설입니다. 소유자는 조태영 씨이며, 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2023년 12월 28일 설정된 주식회사 국민은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

다만 감정가 1.94억에서 세 번 유찰되어 현재 최저가는 6,654만원까지 내려왔습니다. 아파트처럼 실거래 평균으로 판단하는 물건이 아니라, 상업·업무시설 밀집 지역 내 근린시설의 수익성과 임대 가능성이 핵심 판단 기준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 확인되므로, 낙찰 전 실제 점유 및 운영 현황 확인은 필요합니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 예상배당표 (매각가 66,542,000원 가정)

현재 매각가 기준 국민은행 근저당 채권최고액 대비 일부만 배당됩니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하는 구조가 아니라 채권자의 미회수 위험입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전오토월드 남동측 인근으로 상업 및 업무시설, 중고자동차 매매상사, 정비업소, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 각종 차량 접근 및 주정차가 용이하고 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 접근도 가능합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 2층 소재이며 공용 위생·급배수설비, 승강기·에스컬레이터·소방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 용도. 공부상 공장(지식산업센터) 관련 시설로 평가되었으며, 실제 활용 및 임대 가능성은 현장 확인이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

• 임대현황 확인. 임대관계가 미상인 근린시설이므로 실제 점유자·공실 여부를 확인해야 합니다.
• 수익성 검토. 낙찰가가 낮아도 임대수익이 뒷받침되지 않으면 환금성이 떨어질 수 있습니다.
• 권리 확인. 국민은행 근저당 이후 권리는 소멸하지만, 원본 등기와 매각물건명세서를 확인하세요.
• 현장 확인. 대전도안더리브시그니처 내 해당 호실의 위치·접근성·업종 적합성을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 가격보다 중요한 것은 쓰임새”

이 물건은 권리상으로는 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 근린시설 경매의 승부처는 단순 할인율이 아닙니다. 66,542,000원의 가격이 실제 사업자·임차수요에게 매력적인지, 그리고 향후 매각이 가능한지가 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 매력적, 하지만 최종 판단은 환금성 확인 이후입니다.