대전지방법원 2024타경7246. 세종특별자치시 장군면 봉안리 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 확인되는 건물 등기에는 정옥근이 소유자로 등재돼 있고, 2019.07.15 세종신용협동조합 명의의 채권최고액 324,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 세종세무서장의 압류와 정영자 명의 소유권이전청구권가등기, 세종신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 가등기는 단순히 “후순위니까 끝”이라고만 보고 넘어가기보다 성격 확인이 필요합니다. 자료에는 갑구 3번 가등기에 대해 담보가등기 여부·종류 확인 필요라는 주의가 붙어 있습니다. 또한 2026.02.23에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리의 순위보다 실제 입찰 전에는 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 맞춰 보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경7246 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 봉안리 265-8 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 등기상 부동산 | 세종특별자치시 장군면 봉안리 265-5 주건축물제1동 · 세종특별자치시 장군면 대교길 156-19 |
| 소유자 | 정옥근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,703,454,800원 / 4,703,454,800원 (신건) |
| 청구액 | 1,844,952,906원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 방식 | 일괄 매각 · 목록1,2,5,6,9,13 지분 매각 · 공유자 우선매수권 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.07.15 세종신용협동조합 근저당권 324,000,000원입니다. 이후 세종세무서장 압류, 정영자의 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 소멸 판정입니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임대차 — 신고 임차인은 없지만 임대내역은 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 배당계산에는 임차보증금이나 매수인 승계액이 반영돼 있지 않고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대내역 미상으로 조사돼 있어, 현장 점유관계와 실제 사용자를 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,703,454,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,434,548원 |
| 2. 근저당 · 세종신용협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,330,020,252원 |
현재 회차 계산에서는 근저당 채권최고액 324,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 4,330,020,252원으로 계산됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 4,703,454,800원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 3,762,763,840원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 3,010,211,072원 | 0원 | 0원 |
④ 물건 자체의 핵심 — 권리보다 이용성 확인
이 사건의 실제 난도는 등기보다 토지 이용과 일괄매각 구조에 있습니다. 감정평가상 본건은 세종특별자치시 장군면 대교리 소재 “세종그르노블 고운” 남측 인근이고, 주거나지·단독주택· 근린생활시설·농경지·임야가 혼재하는 근교 농촌지대입니다. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 일괄매각. 전체를 일괄 매각하며 목록1,2,5,6,9,13은 지분 매각입니다. 해당 지분에는 공유자 우선매수권이 없습니다.
- 부대시설. 목록15 지상의 정원수·정원석·잔디·수도 시설 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 도로 현황. 기호(2,6,9) 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 도로로 이용 중입니다.
- 진입로. 전원주택 단지 진입로와 단지 내 도로를 이용 중이며, 적정 지분 소유 여부에 따라 향후 사용에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 지적경계. 지역의 지적경계가 불분명해 감정인의 개략 실측과 위성사진 등을 참고했으며, 필요시 정확한 지적경계 측량이 요구됩니다.
⑤ 토지이용·건축인허가 체크
감정평가상 각 토지는 기본적으로 보전관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 (전부제한구역)·중점경관관리구역에 해당하며, 상당수 토지는 준보전산지에도 포함됩니다. 별도로 제공된 토지 정보의 133.0㎡ 토지는 지목과 이용상황이 모두 도로 계열이고, 공시지가는 173,800원/㎡, 지형은 완경사·부정형입니다.
| 확인 대상 | 감정평가 확인 내용 |
|---|---|
| 기호(3,4) | 건축주 이XX가 제1종근린생활시설(소매점) 건축인허가를 받은 상태로 조사돼, 입찰 시 인허가 유효성 재확인 필요 |
| 기호(7,8,10,11,12) | 현황 주거나지이나 건축인허가 여부 조회가 불가능한 것으로 조사돼 입찰 시 재확인 필요 |
| 기호(2,6,9) | 공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중 |
⑥ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,703,454,800원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 가정 매각가는 3,762,763,840원, 2회 유찰 시 3,010,211,072원이지만, 이 역시 실제 시장가치 대비 저렴한지 여부와는 별개의 숫자입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2019.07.15 근저당을 기준으로 후순위 권리는 소멸 판정이지만, 2026.02.23 근저당권 이전까지 최신 변동을 다시 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 정영자의 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸 판정이나 담보가등기 여부·종류를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대내역은 미상으로 조사됐으므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 지분 매각 범위 확인. 목록1,2,5,6,9,13이 지분 매각인 만큼 각 지분율과 실제 이용관계를 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 진입로 지분 확인. 단지 진입로와 내부 도로의 적정 지분 보유 여부가 사용에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 검토해야 합니다.
- 건축인허가 재확인. 기호(3,4)의 제1종근린생활시설 인허가 유효성과 기호(7,8,10,11,12)의 인허가 존재 여부를 세종시청 건축과에서 재확인해야 합니다.
- 지적경계 측량 검토. 경계가 불분명한 지역으로 조사돼 필요하면 전문가의 정확한 경계측량을 거쳐야 합니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가나 유찰률만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리 인수 0원보다 ‘쓸 수 있는 토지인가’가 중요
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.15 세종신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가등기·경매개시결정은 소멸, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 권리 깨끗형으로 분류해 끝내기에는 물건 자체의 변수가 많습니다.
일부 지분매각, 현황 도로, 진입로 지분, 건축인허가 확인, 불명확한 지적경계가 동시에 존재하고 임대내역도 미상입니다. 게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 4,703,454,800원이 시장 대비 매력적인지도 판단할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만, 이용·개발·환금성 실사가 필요한 물건입니다. 권리분석보다 현장과 행정 확인을 먼저 끝낸 뒤 가격을 정해야 합니다.
