인천지방법원 2025타경1569. 인천 서구 마전동 유호아파트디단지 1동 504호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 130,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 91,000,000원입니다. 등기상 소유자는 최준형이며, 2022년 9월 17일 상속을 원인으로 2022년 10월 18일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2009년 3월 12일 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권과 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정 및 서민금융진흥원의 가압류가 매각으로 소멸할 예정입니다. 1992년 설정된 한국주택은행 근저당권은 이미 말소된 권리로 구분됩니다.

투자 판단에서 가장 중요한 점은 낮아진 최저가와 확인이 필요한 권리·현물 사항을 분리하는 것입니다. 최근 시세보다 저렴한 것은 사실이지만, 후순위 가등기의 법적 성격과 실제 점유관계, 현황상 호수 위치 문제가 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 가등기는 확인

최초로 주의 깊게 볼 권리는 을구 2번 국민은행 근저당권입니다. 2009년 3월 12일 설정됐고 채권최고액은 18,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되므로 이후 설정된 을구 3번·4번 국민은행 근저당권 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.

갑구 5번에는 최원일을 가등기권자로 하는 소유권이전청구권가등기가 있습니다. 2022년 10월 18일 접수된 권리로 말소기준 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 일반적인 후순위 가등기라면 매각으로 소멸하지만, 가등기의 실제 법적 성격과 말소 대상 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 503호 전입 신고의 의미

현황조사상 우대성의 전입주소는 경매 대상 504호가 아닌 503호입니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦고 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입기록만으로 대상 504호의 임차인이라고 확정할 수 없습니다.

이 조사에서 확인되는 실제 전입자는 1명이지만, 그 전입 대상이 503호라는 점이 중요합니다. 경매 대상인 504호에 대한 실제 임대차관계는 확정되지 않았으며, 조사상 503호 전입자를 그대로 504호의 대항력 임차인으로 계산해서는 안 됩니다.

우대성의 전입일은 2017년 3월 9일로, 말소기준인 2009년 3월 12일보다 늦습니다. 기재된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 504호 실제 점유 여부가 확인되지 않아 대상 호수와의 관계를 포함한 권리 상태는 추가 조사가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 유찰 가격의 실질적 장점

가격 판단의 우선 기준은 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 유호D단지의 비교 실거래 12건 전체 평균은 130,666,666원이지만, 최근 12개월 3건 평균은 128,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 2.7% 하락했습니다.

현재 최저가 91,000,000원은 최근 12개월 평균 128,000,000원보다 37,000,000원 낮습니다. 최신 거래인 2025년 11월 130,000,000원과 비교하면 39,000,000원 낮습니다. 전체 평균 대비 최저가 비율은 69.6%이지만, 보다 중요한 최근 시세 대비 비율도 71.1%이므로 단순히 오래된 고가 거래 때문에 저렴해 보이는 상황만은 아닙니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 해당 물건도 현재 한 차례 유찰된 상태입니다. 다음 회차 가격이 더 낮아질 가능성은 있지만, 유찰 여부와 실제 매각가격을 보장하는 수치는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,038,000원과 채권자 배당액 55,955,704원을 제외한 33,006,296원이 소유자에게 남는 것으로 추정됩니다. 국민은행의 세 근저당권 채권최고액을 합산한 추정 배당액은 49,200,000원이며, 경매 신청 청구액은 37,796,171원입니다. 두 금액은 서로 다른 기준입니다.

배당표는 채권최고액과 가압류 청구액을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 확정채권액과 법정 배당순서에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 소유자 잔여액은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오

최저가가 추가로 내려가면 채권자에게 배당되는 금액이 줄어들 수 있지만, 배당받지 못한 후순위 근저당 채권이나 가압류 채권이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 제시된 회차별 추정에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

다만 이는 경매 대상 권리의 소멸 및 확인된 채권에 관한 계산입니다. 가등기와 임차관계, 실제 점유공간에 대한 별도 법률적 검토를 대체하지 않습니다. 특히 3회 유찰 시나리오의 세부 배당액은 집행비용과 매각대금의 정합성을 다시 확인해야 하므로 확정 배당표로 활용해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천 서구 마전동 서구청 검단행정과 동측에 위치하며, 주변에는 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천도시철도 2호선 검단사거리역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 1992년 2월 26일 사용승인된 철근콘크리트 슬래브 구조의 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방 설비가 있으며 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감입니다.
• 토지. 사다리형 토지에 위치하며 단지 내 도로를 통해 일반 공도로 연결됩니다. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역에 해당합니다.
• 토지이용규제. 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있으나 제시된 외국인 등의 주택용도 취득 제한기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 및 취득 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 70세대 규모의 소규모 단지이며, 비교 거래 12건의 가격은 110,000,000~153,000,000원입니다. 최근 구간의 가격 추세가 -2.7%인 만큼 매도 시점을 낙관적으로 가정해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가등기 원인 확인. 갑구 5번 최원일 명의 소유권이전청구권가등기의 원인과 담보가등기 해당 여부를 확인하고, 매각 후 말소 가능성 및 예외적 인수 위험을 점검하세요.
• 현황상 504호 위치 확인. 건축물현황도·호별배치도·감정평가서와 현장 출입문 호수를 직접 대조하세요. 2026년 1월 2일 사실조회 회신의 구체적인 의미도 확인해야 합니다.
• 503호 전입자 확인. 우대성의 전입기록과 504호의 실제 점유관계를 구분하세요. 보증금·확정일자 및 점유 여부를 확인하지 않고 임차관계를 확정해서는 안 됩니다.
• 명도 가능성 점검. 실제 점유자의 신원과 점유 근거에 따라 인도·명도 절차가 달라질 수 있습니다. 현장 방문과 현황조사 원본 확인이 필요합니다.
• 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2025년 11월이므로 입찰 전 현재 매매 호가와 최근 체결거래, 동일 층·평형의 가격을 다시 비교하세요.
• 건물 상태. 사용승인일이 1992년 2월 26일인 아파트이므로 누수·배관·난방·외벽 및 내부 수리 필요성을 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 실제 추가 부담 가능성을 확인하세요. 예상배당액만으로 최종 취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
• 매각기일·서류 재확인. 2026년 10월 22일 매각기일 전에 사건 진행상태, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서 및 현황조사 원본을 대조하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 권리와 현물은 확인 후”

인천 유호아파트디단지 504호는 가격만 놓고 보면 충분히 검토할 만한 경매물건입니다. 최저가 91,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 128,000,000원의 71.1%입니다. 한 차례 유찰만으로 최근 평균과 의미 있는 차이가 생겼습니다.

그러나 가격이 내려왔다는 사실이 권리와 현물에 대한 모든 의문을 해소하지는 않습니다. 갑구 5번 가등기의 실제 성격, 503호 전입자와 대상 504호의 관계, 건축물현황도와 실제 위치의 차이라는 확인사항이 남아 있습니다. 특히 호수 위치 문제는 실제 인도받을 공간과 직접 연결되므로 단순한 서류상 참고사항으로 넘기기 어렵습니다.

또한 최근 시세가 2.7% 하락 추세라는 점과 소규모·노후 단지의 환금성도 고려해야 합니다. 현재 가격에 충분한 할인 여유가 있더라도 실제 수리비·명도비용·보유기간과 매도 가능가격에 따라 투자 결과는 달라집니다.

결론은 ‘가격 긍정, 권리·현물 조건부’입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 부담은 대부분 소멸할 예정이고 예상 인수액은 0원입니다. 다만 가등기 소멸과 실제 점유·호수 위치가 확인되기 전에는 안전한 낙찰이라고 단정하지 않는 것이 적절합니다. 이 확인사항들이 해소된다면 최근 시세 대비 할인된 가격이 이 사건의 가장 큰 장점이 될 수 있습니다.