인천지방법원 2025타경1569. 마전동 유호아파트디단지 제1동 제5층 제504호 아파트입니다. 현재 소유자는 최준형이고, 2022.09.17. 상속을 원인으로 2022.10.18. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 기준이 되는 등기는 2009.03.12. 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 18,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당권 2건, 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정, 서민금융진흥원 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사상 우대성의 전입신고가 2017.03.09.로 기재돼 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있지만, 기재 부분은 503호이고 본건은 504호입니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 대상호의 점유관계와 임대차관계는 매각물건명세서 및 현황조사 원본 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1569 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 995-3 유호아파트디단지 1동 5층504호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 검단구 검단로518번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 집합건축물대장상 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트 슬래브 5층 건물 내 제5층 제504호 · 사용승인일 1992.02.26 |
| 소유자 | 최준형 · 2022.09.17. 상속 · 2022.10.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 37,796,171원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
② 임차·점유 확인 — 대항력 없음 판정, 호수 불일치 주의
| 성명 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우대성 | 503호 | 2017.03.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
우대성의 전입신고일은 2017.03.09.로 말소기준권리 2009.03.12.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 알 수 없습니다. 또한 현황조사 기재 부분이 본건 504호가 아닌 503호라는 점이 핵심 확인사항입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인으로 기재된 사람은 우대성입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 우선해야 한다
유호D단지(D1,D2동)의 실거래 표본은 12건이고 전체 평균은 130,666,666원입니다. 전체 평균만 보면 최저가 130,000,000원이 그 평균의 99.5%지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 128,000,000원이고 최저가는 그 평균의 101.6%입니다. 최신 거래 2025.11. 금액도 130,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 최근 가격 추세는 -2.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.64㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.07 | 59.64㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 57.15㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 2024.11 | 59.64㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.08 | 57.15㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.06 | 59.64㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2023.12 | 59.64㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2023.07 | 59.64㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.04 | 57.15㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 57.15㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.08 | 57.15㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2022.08 | 57.15㎡ | 2 | 141,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.15㎡ | 3건 | 128,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사국민은행 | 13,200,000원 | 13,200,000원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,755,704원 | 6,755,704원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,424,296원 |
현재 회차 가정에서 채권자 청구총액 55,955,704원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 71,424,296원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 55,955,704원 | 71,424,296원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 55,955,704원 | 45,788,296원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 55,955,704원 | 25,346,696원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원으로 내려가도 채권자 청구총액은 모두 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 과거 단지 통계만으로 유찰을 전제할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서구청검단행정과 동측에 위치하며 주변은 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 검단사거리역(인천2호선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브 5층 건물이며 사용승인일은 1992.02.26입니다. 위생·급배수·난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역에 포함되고, 공시지가는 1,834,000원/㎡입니다.
- 단지. 유호D단지(D1,D2동) 70세대이며 비교 대상 면적은 57.15㎡로 매칭돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 128,000,000원의 101.6%이고 최근 추세는 -2.7%입니다. 전체 평균 130,666,666원만 보고 가격 가점을 주지 않는 것이 맞습니다.
- 503호·504호 불일치 확인. 현황조사 임차인 우대성의 기재 부분은 503호지만 대상물건은 504호입니다. 대상호의 전입세대·점유관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상. 우대성의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없다는 판정이나 임대차관계 자체의 확인은 별개입니다.
- 후순위 가등기. 최원일 명의 가등기는 매각으로 소멸 표시지만 가등기 종류 확인 필요 주의사항이 있으므로 등기원인과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 호별 위치 확인. 감정평가서에서는 현황상 위치와 건축물현황도상 위치가 상이하다고 평가했으나, 인천 서구의 2026.1.2. 사실조회 회신은 건축물대장 생성 방식에 따른 것으로 건축물현황도상 오류사항이 없다고 회신했습니다.
- 배당 전제 확인. 배당표는 집행비용과 채권최고액·청구금액 기준 추정이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2009.03.12. 국민은행 근저당을 말소기준권리로 보면 후순위 근저당·가등기·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하고, 제공된 모든 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 가격은 최근 시장보다 싸다고 보기 어렵습니다. 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 128,000,000원의 101.6%이고, 최신 거래 130,000,000원과 동일하며 최근 추세는 -2.7%입니다.
따라서 권리 자체는 비교적 정리된 구조지만, 503호로 기재된 현황조사 임차인과 대상 504호의 불일치, 보증금 미상, 후순위 가등기 종류 확인, 호별 위치 관련 서류 대조는 입찰 전에 반드시 끝내야 합니다. 결론은 인수 0원은 장점, 신건 가격 메리트는 제한적, 서류 확인은 필수입니다.
