대전지방법원 2024타경101261. 세종 나성동 에스알파크시티 8층 819호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 등기상 소유자는 장서현이며, 현재 말소기준은 2023.06.22 경북신용보증재단의 가압류 20,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·국민은행의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 1년 6개월 이상 빠른 2021.12.15 전입입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 유미나가 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서 있으나, 보증금·확정일자 미상 점유자를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수는 없습니다. 이 사건은 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 두고 원본 서류 보완 전까지 취득총액을 고정하지 않는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경101261 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한누리대로 321, 8층819호 (나성동, 에스알파크시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택) · 전용 23.77㎡ · 8층건물 중 8층 |
| 소유자 | 장서현 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유미나 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
임차인 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유미나 | 2021.12.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인·점유 조사 대상은 1명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 아닙니다. 유미나는 등기부상 강제경매 신청채권자와도 같은 이름으로 나타납니다. 자료에는 이 점을 두고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으나, 이것만으로 임대차의 진위나 대항력 유무를 확정할 수는 없습니다. 보증금, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시장보다 높다
에스알파크시티 유사 면적의 최근 실거래 12건은 95,000,000원부터 117,000,000원 사이에 분포합니다. 전체 평균은 101,958,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균 100,222,222원과 최신 거래 95,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -6.5% 내려온 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.27㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 23.94㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2026.08 | 22.09㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 24.27㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 23.77㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 24.95㎡ | 4 | 101,000,000원 |
| 2026.02 | 23.77㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 22.09㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 23.10㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2025.08 | 24.61㎡ | 4 | 107,500,000원 |
| 2025.08 | 25.44㎡ | 5 | 117,000,000원 |
| 2025.08 | 22.63㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 100,222,222원 |
현재 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 100,222,222원의 124.7%입니다. 최신 거래 95,000,000원보다 30,000,000원 높고, 최근 실거래 최고가 117,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 수치가 아니라 최신·최근 거래를 기준으로 보면 신건 가격은 시세 이상이며, 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 가압류 · 경북신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 18,475,106원 | 18,475,106원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 14,975,249원 | 14,975,249원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 강제경매 신청채권자 · 유미나 | 90,000,000원 | 18,999,645원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 193,450,355원 중 채권자 배당액은 122,450,000원이며, 미배당액은 71,000,355원입니다. 신청채권자 유미나는 청구 90,000,000원 중 18,999,645원만 배당되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 확인되지 않은 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼야 시세권에 접근
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 125,000,000원 | 122,450,000원 | 71,000,355원 | 18,999,645원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 95,650,355원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 115,290,355원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 100,000,000원으로 최근 12개월 평균 100,222,222원과 비슷한 수준까지 내려옵니다. 2회 유찰 시에는 80,000,000원입니다. 다만 이 사건은 임차인 보증금이 미상이라, 유찰로 최저가가 내려가더라도 낙찰가만 보고 최종 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금이 실제로 확인되고 배당으로 회수되지 않는 부분이 있다면 그 금액이 취득비용에 추가될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 사건상 용도는 오피스텔입니다.
- 입지. 세종대성고등학교 남측 인근으로 도시형생활주택·오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며, 남동측 원거리에 세종예술의전당이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 동측으로 BRT 노선이 근접합니다.
- 도로·용도지역. 동측 광로, 서측 중로에 접하고 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 속합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·소화전·승강기·지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 가격 흐름. 최근 거래는 95,000,000원~117,000,000원이고 최근 구간이 이전 대비 -6.5% 하락했습니다. 단지 경매 평균 유찰 4.7회도 환금성 판단 시 함께 볼 지표입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 유미나의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인으로 조사된 유미나와 강제경매 신청채권자 유미나가 동일 인물로 표시돼 있어 임대차의 실체와 권리관계를 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 기준. 현재는 125,000,000원에 인수 가능액이 추가될 수 있습니다. 보증금이 확인되기 전에는 총취득액 상한을 확정하지 마세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 101,958,333원보다 최근 12개월 평균 100,222,222원과 최신 95,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -6.5%이므로 신건 감정가에 프리미엄을 줄 근거가 약합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 100,000,000원, 2회 유찰 80,000,000원 구간을 보되 임차인 인수 가능액을 별도로 더해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 1.25억은 최근 시세보다 높고, 인수는 아직 미확정”
이 사건은 등기부의 후순위 가압류가 매각으로 정리된다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 125,000,000원이라는 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균 100,222,222원의 124.7%이고 최신 거래 95,000,000원보다 높습니다. 둘째, 2021.12.15 전입한 유미나의 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 최근 가격 추세까지 -6.5%인 만큼, 현재 회차를 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 가격은 시세 이상, 임차인 인수는 미확정. 원본 임대차 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
