대전지방법원 2025타경3746. 등기부상 말소기준권리는 2010.07.13. 설정된 서부농업협동조합 근저당권 123,500,000원입니다. 이보다 뒤의 2014년 서부농업협동조합 근저당권 84,500,000원, 2024년 충남신용보증재단 가압류 61,665,905원, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부만 놓고 보면 기준권리 이후의 담보·보전처분은 정리됩니다.
문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 성아람이 주거 임차인으로 기재돼 있고 2025.11.06. 배당요구를 했지만, 전입신고일과 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 “대항력 있음”이라고 단정할 수도, “낙찰자가 인수할 금액이 0원”이라고 단정할 수도 없습니다. 배당계산표의 매수인 인수액 0원은 확인된 권리만 반영한 계산으로 보고, 실제 응찰 전 임차관계를 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3746 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족동 905-4 노은타운 5층 509호 · 도로명 대전광역시 유성구 노은로 144 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 분류 아파트 · 감정평가상 공부 “교육연구 및 복지시설” · 외부표기 “에이스 수학학원” 관찰 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 · 지하2층/지상10층 중 5층 509호 · 사용승인일 2004.02.05. |
| 소유자 | 신호용 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 116,963,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부농업협동조합 / 168,745,110원 |
| 매각기일 | 2026.07.01. |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 23,392,600원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
임차인 분석
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성아람 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.11.06. | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 성아람 본인의 임차관계로 기록돼 있습니다.
배당요구를 했다는 사실만으로 낙찰자 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다. 대항력이 있는 임차인이라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 전입일과 보증금 확인 전에는 실질취득비용을 116,963,000원으로 고정해서 계산하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 116,963,000원으로 감정가 341,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 큰 폭의 가격 하락은 분명하지만, 이 수치만으로 시장가격 대비 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 특히 이 호실은 감정평가상 일반적인 주거 아파트 이용이 아니라 교육연구 및 복지시설로 등재돼 있고 외부에서는 에이스 수학학원으로 관찰됐습니다.
따라서 현재 회차의 가격 포인트는 “감정가 대비 34.3%”라는 사실까지입니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 최저가보다 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,437,482원 |
| 1. 근저당 · 서부농업협동조합 (을구 4번) | 123,500,000원 | 114,525,518원 |
| 2. 근저당 · 서부농업협동조합 (을구 10번) | 84,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 61,665,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 269,665,905원 | 155,140,387원 미배당 |
현재 배당계산은 집행비용 2,437,482원과 선순위 근저당 114,525,518원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 성아람의 보증금·대항력도 확정되지 않아 실제 배당 및 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노은역 남동측 인근으로 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 교육연구시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 지하철 노은역 및 서측 간선도로변 시내버스승강장이 있어 교통이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 “교육연구 및 복지시설”, 외부표기상 “에이스 수학학원”으로 관찰됐습니다. 사건 분류의 ‘아파트’만 보고 일반 주거상품으로 판단하면 안 됩니다.
- 도로·토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고, 서측·남측으로 광대로변 및 중로변, 북측으로 세로변에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 공시지가. 5,225,000원/㎡. 토지이용상황은 상업용으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 직접 확인하지 못한 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 지하철 접근성과 일반상업지역 입지는 장점이지만, 교육연구·복지시설 성격과 3회 유찰 이력은 일반 주거 아파트보다 매수층이 제한될 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성아람 전입일 확인. 2010.07.13. 말소기준권리보다 전입·점유가 빠른지 반드시 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 확인되지 않으면 대항력이 인정되는 경우의 미배당 승계액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 주거 임차와 학원 이용의 관계 확인. 임차인 기록은 ‘주거’인데 감정평가상 공부 용도는 교육연구 및 복지시설이고 외부에는 에이스 수학학원으로 표시돼 있습니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 입찰보증금 주의. 특별매각조건으로 보증금이 최저매각가격의 20%이므로 현재 회차 기준 23,392,600원을 준비해야 합니다.
- 추가 유찰만 보고 접근하지 않기. 4회 유찰 시 매각가 81,874,100원, 5회 유찰 시 57,311,870원이지만 임차인 승계위험이 확정되지 않은 상태에서는 가격 하락만으로 안전마진을 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·문건접수 내용과 현장 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 “얼마를 떠안을지 모른다”가 먼저다
이 물건의 등기상 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2010년 서부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 등기부에서 끝나지 않습니다. 성아람의 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 승계액이 확정되지 않았고, 감정평가상 용도도 일반 주거 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설입니다.
최저가는 116,963,000원까지 내려왔지만, 그 숫자를 곧바로 실질취득비용으로 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰자가 추가로 부담할 수 있기 때문입니다. 여기에 3회 유찰, 비주거 성격의 이용상태, 특별매각조건 20% 보증금까지 겹칩니다. 가격은 낮아졌지만 권리·점유 확인이 완료되기 전에는 보수적으로 보는 사건입니다.
