대전지방법원 2025타경3848. 관저스포월드 2층 201호로, 감정평가상 현재 체육시설(HEALTH BOY GYM)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사성희이며 2024.05.03 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 5,500,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 5,400,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 점유와 건축물 현황이 더 중요합니다. 주식회사 헬스보이짐 관저점은 2020.01.21부터 2층을 점유한 것으로 조사돼 2024.05.03 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 얼마인지, 낙찰 후 얼마가 남아 매수인에게 승계되는지를 현재 자료만으로 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3848 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 관저동 1106 관저스포월드 2층 201호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 관저중로 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 체육시설(HEALTH BOY GYM) 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하1층~지상5층 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 주식회사성희 · 2024.05.03 소유권이전 · 거래가액 5,500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 5,740,000,000원 / 2,812,600,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 4,525,297,786원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2024.05.03 하나은행 근저당권입니다. 이후 2025.04.09 압류, 2025.09.15 임의경매개시결정, 2025.12.10 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.10.01에는 하나은행 근저당권 중 1,082,293,297원이 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 일부 이전이므로 채권최고액 5,400,000,000원에 별도 중복 합산할 항목은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 헬스보이짐 관저점 · 2층 | 2020.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문에 우선변제 여부와 미배당 보증금의 승계 여부를 현재 단계에서 계산할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 최저가 2,812,600,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐, 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 감정가 5,740,000,000원의 49%인 2,812,600,000원입니다. 5회 유찰이라는 숫자는 크지만, 이 사건에는 최근 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 실제로 저렴한지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 “반값” 또는 “시세보다 싸다”는 식의 평가는 금물입니다.
④ 위반건축물 — 현 이용상태와 공부상 용도의 불일치 위험
감정평가상 현재는 체육시설로 이용 중이지만, 집합건축물대장에는 위반건축물로 등재돼 있습니다. 2025.04.10 시정명령과 함께 지상 2층 201호의 철근콘크리트조 33.5㎡ 부분이 제1종근린생활시설(목욕장)에서 불법 용도변경된 내용이 기재돼 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,812,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 30,526,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 5,400,000,000원 | 2,782,074,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 기준 미배당액이 2,617,926,000원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이며, 특히 임차인의 보증금·배당요구가 미상이라 배당표의 매수인 인수 0원만으로 실제 인수위험이 없다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전선암초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 상가동까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 대로변, 동측·남측 왕복2차선 아스팔트포장도로를 이용합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 체육용지 · 토지면적 3,023.7㎡ · 공시지가 2,034,000원/㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구·가축사육제한구역·상대보호구역·지구단위계획구역 등이 포함되고, 대로1류·중로3류에 접합니다.
- 환금성. 체육시설로 이용 중인 대형 집합건물이고 5회 유찰된 데다 위반건축물 및 임차관계 불확실성이 있어 일반 주거용 물건보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 주식회사 헬스보이짐 관저점의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록·점유개시, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가+미배당 인수액 기준으로 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 2025.04.10 시정명령의 이행 여부, 원상복구 범위, 현재 체육시설 이용의 적법성과 향후 사용 가능성을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 신용보증기금 일부 이전. 2025.10.01 근저당권 일부 1,082,293,297원이 신용보증기금으로 이전된 점을 반영해 배당·말소관계를 원본 등기와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 상가의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장 및 행정처분 내용을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값보다 먼저 확인할 것은 인수액과 적법성”
이 물건은 5회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 숫자만 보면 안 됩니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 2020.01.21부터 점유한 주식회사 헬스보이짐 관저점은 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력 및 인수금액을 확정할 수 없습니다. 여기에 현재 체육시설 이용과 별개로 33.5㎡ 부분의 불법 용도변경 및 2025.04.10 시정명령이 존재합니다.
따라서 이 사건의 승부처는 최저가 2,812,600,000원이 아닙니다. 첫째, 임차보증금이 얼마이고 얼마가 승계될 수 있는지, 둘째, 위반건축물 문제를 어떤 비용과 절차로 해소할 수 있는지입니다. 두 항목을 확인하기 전에는 최저가가 감정가의 절반 이하라는 이유로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 가격은 낮아졌지만, 권리와 사용 리스크는 아직 열려 있는 물건입니다.
