한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 상가가 아니라 체육시설 이용 중인 집합건물로, 집합건축물대장상 불법 용도변경 위반건축물이 등재되어 있어 권리보다 운영·환금성 검토가 핵심입니다.
감정가 / 최저가
5,740,000,000원
3회 유찰 후 현재 회차
실질취득
5,740,000,000원
인수액 0원
인수 권리
0원
임차인 대항력 없음
핵심지표
위반건축물
용도변경 리스크
대전지방법원 2025타경3848. 대전 서구 관저동 관저스포월드 2층 201호, 현재 HEALTH BOY GYM 체육시설로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준은 2011년 수산업협동조합중앙회 근저당권이며 이후 가압류·압류·하나은행 근저당 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석이 끝났다고 해서 안전한 물건은 아닙니다. 공부상 제1종근린생활시설 (목욕장) 부분이 체육시설로 불법 용도변경된 위반건축물이라는 점이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 관저동 1106 관저스포월드 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 체육시설(HEALTH BOY GYM) 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사성희 |
| 감정가 / 최저가 | 5,740,000,000원 / 5,740,000,000원 |
| 신청채권 / 매각기일 | 4,525,297,786원 / 2026.07.01 |
| 유찰횟수 | 3회 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준권리는 2011.06.29 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 발생한 압류, 가압류, 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 주식회사 헬스보이짐 관저점 | 2020.01.21 | 미상 | 대항력 없음 |
전입신고 시점이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으나 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,740,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 59,800,000원 |
| 수산업협동조합중앙회 근저당 | 9,600,000,000원 | 5,680,200,000원 |
| 이진영 가압류 | 47,824,900원 | 0원 |
| 강영석 근저당 | 650,000,000원 | 0원 |
| 하나은행 근저당 등 후순위 | 5,400,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당 구조
유찰이 진행되어도 채권 미배당 구조가 지속됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 대항력이 없어 인수금액은 0원입니다.
⛔ 핵심 위험 집합건축물대장상 지상 2층 201호가 제1종근린생활시설(목욕장)으로 되어 있으나 체육시설로 이용 중이며, 2025.04.10 시정명령이 있는 위반건축물입니다. 낙찰 후 정상 운영 가능 여부와 행정 리스크 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 서구 관저동, 대전선암초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·근린시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.
- 용도. 현재 체육시설로 이용 중이나 공부상 용도와 차이가 있어 확인이 필요합니다.
- 환금성. 57억대 상업용 집합건물로 매수층이 제한적이며, 운영수익과 정상화 가능성이 가격 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 불법 용도변경 부분의 시정 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현재 체육시설 운영 주체와 계약관계, 보증금·권리관계를 추가 확인해야 합니다.
- 가격 검토. 3회 유찰 후에도 고액 상가이므로 수익성 기준으로 접근해야 합니다.
- 배당 확인. 채권총액 24,899,905,700원 대비 매각대금 부족으로 후순위 미배당 가능성이 큽니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·건축물대장 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”
권리분석만 보면 매수인 부담은 없습니다. 하지만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 용도 적합성·운영 가능성·환금성입니다. 57억 규모 체육시설 집합건물이고, 위반건축물 문제가 존재하므로 단순히 인수금액 0원만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리는 정리되지만, 사업 리스크는 남는 물건입니다.