인천지방법원 2025타경511355. 인천 남동구 간석동 희망아파트 1동 2층 216호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 2층입니다. 현재 소유자는 김용희이며 2007.01.22. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리구조에서 핵심은 2025.06.30. 설정된 주식회사한국기계유통렌탈의 채권최고액 216,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 2025.08.14. 주식회사 케이텍의 강제경매개시결정과 2025.10.28. 이원하의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 이어집니다. 두 권리 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 가압류·압류·근저당권·경매등기는 이미 말소된 이력들이어서 이번 경매의 인수대상으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511355 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 193-2 1동 2층216호 · 도로명 인천광역시 남동구 석촌로 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 216호 |
| 소유자 | 김용희 · 2007.01.22. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이텍 / 89,122,090원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.30. 근저당권 · 주식회사한국기계유통렌탈 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리에서 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 2025.06.30. 근저당권이 말소기준이고, 2025.08.14. 강제경매개시결정과 2025.10.28. 이원하 근저당권은 모두 그 이후에 등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
희망(1동,2동)은 160세대, 1983.10.10. 준공 단지입니다. 비교 면적은 65.525㎡로 매칭되어 있고 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 192,791,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 61.75㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 65.53㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 2025.12 | 65.53㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2025.11 | 65.53㎡ | 1 | 188,000,000원 |
| 2025.07 | 65.53㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 65.53㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2025.05 | 65.53㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2025.01 | 65.53㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2024.07 | 65.53㎡ | 4 | 234,000,000원 |
| 2024.06 | 65.53㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 2023.12 | 65.53㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2023.09 | 65.53㎡ | 2 | 219,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 179,428,571원 |
핵심은 최근 가격입니다. 최근 12개월 7건 평균은 179,428,571원, 최신 거래는 2026.04. 175,000,000원입니다. 그런데 현재 최저가는 219,000,000원으로 최근 12개월 평균의 122.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가도 219,000,000원이고, 따라서 최저가가 낮아 보여서 생기는 별도의 가격 착시도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국기계유통렌탈 | 216,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사 케이텍 | 89,122,090원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이원하 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 455,122,090원 중 예상배당액은 215,134,000원이고, 미배당액은 239,988,090원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 239,988,090원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 283,174,890원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 317,724,330원 | 0원 |
현재 219,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 명확히 높습니다. 반면 1회 유찰 가정 가격은 175,200,000원으로 최신 거래 175,000,000원과 가까운 수준까지 내려옵니다. 권리구조상 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어, 이 사건은 권리보다 어느 가격 구간에서 매수하느냐가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 인제고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 도로. 서측 약 8m, 북측·동측·남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 이용·설비. 아파트로 이용 중이며 상·하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 난방시설이 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 표시가 확인됩니다. 공시지가는 1,438,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 정보. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 179,428,571원, 최신 거래 175,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -15.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최근 거래로 잡기. 전체 평균 192,791,666원보다 최근 12개월 평균 179,428,571원과 최신 거래 175,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 신건 219,000,000원 경계. 실질취득가가 최근 12개월 평균의 122.1%라 현재 가격에는 시세 할인 효과가 없습니다.
- 임대관계 재확인. 임차인 내역은 확인되지 않았으나 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자·전입관계·임대차 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 239,988,090원이 발생해도 현재 계산상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며 인수액은 0원입니다.
- 별도등기 확인. 토지에 관한 별도등기 언급은 있으나 본건 부동산은 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2025.06.30. 주식회사한국기계유통렌탈 근저당권이 말소기준이고, 후순위 강제경매개시결정과 이원하 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 현재 실질취득가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 179,428,571원의 122.1%이고 최신 거래 175,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름도 -15.2%입니다. 따라서 이 물건은 권리 정리는 긍정적이지만 신건 가격은 시세 이상인 사례입니다. 현재 회차에서의 승부처는 권리보다 가격입니다.
