대전지방법원 2024타경122831. 세종 어진동 ‘호수의아침’ 2층 203호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 한해란이며 2021년 3월 16일 매매, 2021년 4월 26일 소유권이전으로 94,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 압류나 경매개시결정 자체보다 그보다 앞선 임차권입니다. 조성민은 2021년 4월 28일 주민등록, 2021년 4월 12일 확정일자를 갖췄고 2023년 7월 31일 보증금 104,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2024년 7월 17일 세종세무서장의 압류입니다. 조성민의 전입과 임차권등기는 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 80,000,000원에서 예상 배당액은 78,160,000원, 인수액은 25,840,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경122831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 가름로 253, 2층203호 (어진동, 호수의아침) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 2층 203호 |
| 소유자 | 한해란 (2021.03.16. 매매 · 2021.04.26. 소유권이전 · 거래가액 94,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2014.10.13 |
| 단지 | 호수의아침 · 288세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
2018년 하나은행 근저당 48,000,000원과 2019년 주식회사건설경제신문 전세권 80,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 결정적인 선순위 권리는 조성민의 주택임차권입니다. 2024년 압류와 2024년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차인의 미배당 보증금은 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성민 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 104,000,000원 | 2021.04.28 | 2021.04.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 94.6%가 아니라 실질취득 125.1%를 봐야 한다
호수의아침 전용 17.43~17.83㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 82,037,500원입니다. 그러나 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 84,600,000원, 최신 거래는 2026년 4월 72,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 구간보다 5.5% 높은 흐름으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 17.43㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 17.83㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 17.83㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 17.83㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2025.05 | 17.83㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2025.03 | 17.43㎡ | 6 | 76,000,000원 |
| 2024.08 | 17.43㎡ | 4 | 79,450,000원 |
| 2024.07 | 17.43㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 2024.04 | 17.43㎡ | 8 | 82,000,000원 |
| 2024.04 | 17.83㎡ | 3 | 81,000,000원 |
| 2024.04 | 17.83㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2024.02 | 17.43㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 84,600,000원 |
최저가 80,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 94.6%입니다. 하지만 이 사건은 그 가격으로 끝나지 않습니다. 인수액까지 더한 현재 실질취득 105,840,000원은 최근 12개월 평균의 약 125.1%이고, 최신 거래 72,000,000원보다 약 47.0% 높습니다. 최고 실거래 98,000,000원보다도 7,840,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 임차인 조성민 보증금 | 104,000,000원 | 78,160,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 조성민 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 인수액은 25,840,000원입니다. 매각물건명세서에도 주택임차권등기 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 대상 면적은 17.834㎡입니다.
- 입지. 한국토지주택공사세종특별본부 동측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·업무시설·상업나지·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 2층 203호이며 사용승인일은 2014.10.13입니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며, 대로2류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 80,000,000원에 낙찰돼도 인수 25,840,000원이 더해져 총부담은 105,840,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 64,000,000원에서도 총부담 105,552,000원, 2회 유찰 51,200,000원에서도 105,321,600원입니다.
- 임차권 원본 확인. 조성민의 전입 2021.04.28, 확정일자 2021.04.12, 임차권등기 2023.07.31과 보증금 104,000,000원을 등기부·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인과 경매신청채권자가 조성민으로 동일하게 기재된 사정을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상 집행비용과 실제 배당은 달라질 수 있으므로 최종 배당표에서 임차인 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “80,000,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 표면 가격은 80,000,000원이고 최근 12개월 실거래 평균보다 낮습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 104,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 매수인은 배당되지 않은 보증금 잔액을 떠안습니다. 현재 회차 기준 총부담은 105,840,000원으로 최근 12개월 평균 84,600,000원을 크게 상회합니다. 1회·2회 유찰 뒤에도 실질취득은 105,552,000원·105,321,600원으로 거의 줄지 않습니다. 최저가는 낮아져도 인수액이 커지는 구조이므로, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금 104,000,000원과 그 미배당 승계 여부입니다.
