대전지방법원 2025타경3875. 세종특별자치시 어진동 세종에비뉴힐에이 지층 비1020호로, 집합건축물대장상 판매시설입니다. 등기상 현재 소유자는 권영교이고, 2016년 12월 13일 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 326,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 9월 26일 같은 농협이 임의경매를 신청했습니다.
권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 415,000,000원짜리 물건이 여섯 차례 유찰돼 현재 최저가 48,824,000원까지 낮아졌습니다. 이는 감정가의 11.76% 수준이지만, 해당 물건의 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 670 세종에비뉴힐에이 지층 비1020호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 판매시설 · 지층 |
| 소유자 | 권영교 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 48,824,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 289,839,729원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2016.11.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2016년 12월 13일 세종중앙농업협동조합 근저당권이며, 2025년 9월 26일 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 11.76%, 그러나 시세 비교는 별개
현재 최저매각가는 48,824,000원으로 감정가 415,000,000원의 11.76%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 48,824,000원 | 278,854,832원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 34,176,800원 | 293,238,382원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 23,923,760원 | 303,306,868원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외하고 세종중앙농업협동조합에 47,545,168원이 배당되는 것으로 추정되며, 채권최고액 기준 278,854,832원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자의 미회수분이며, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,278,832원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 326,400,000원 | 47,545,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 48,824,000원 가정. 세종중앙농업협동조합 채권최고액 326,400,000원 중 47,545,168원 배당, 미배당 278,854,832원으로 추정됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 어진동 한뜰마을6단지 북동측 인근. 주변은 근린생활시설, 상업·업무용 건물, 관공서, 아파트단지, 근린공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 상업·업무용 건물로서 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 판매시설입니다. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 6층 건물 내 지층 비1020호이며 사용승인일은 2016.11.11입니다.
- 도로·토지. 주변으로 대로·중로·소로 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중심상업지역, 미관지구, 행정중심복합도시 지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,824,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조·설비·현상·이용상태는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 기준으로 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 88% 이상 내려온 가격이더라도 최근 실제 매매·임대 사례와 공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 지하 판매시설 현장 확인. 내부구조와 현재 이용상태가 현장에서 직접 확인되지 않았으므로 접근성, 가시성, 동선, 설비 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 반복 유찰은 감정가와 시장 수요의 괴리 또는 물건 특성에 대한 시장의 낮은 선호를 시사할 수 있으므로 단순 할인율보다 원인을 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분 확인. 집합건물인 만큼 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자의 미배당 278,854,832원은 현재 자료상 매수인 승계액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 매각기일 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 2016년 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 환금성과 실제 시장가격입니다. 감정가 415,000,000원에서 6회 유찰돼 48,824,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 이를 곧바로 “시세보다 싼 물건”이라고 부를 수 없습니다. 게다가 대상은 아파트가 아니라 지층 판매시설입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과하되, 가격·공실·현장성 검증 없이는 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다.
