한 줄 평 권리상 인수 부담은 없습니다. 말소기준권리인 세종중앙농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 판매시설(근린시설)입니다. 4회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 실제 임대수요와 환금성 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.
감정가
415,000,000원
근린시설
최저가
99,642,000원
4회 유찰 후 24%
실질취득
99,642,000원
인수액 0원
핵심지표
4회 유찰
환금성 확인 필요
대전지방법원 2025타경3875. 세종특별자치시 어진동 세종에비뉴힐에이 지층 비1020호 판매시설입니다. 소유자는 권영교 씨이며, 2016년 세종중앙농업협동조합 근저당권이 설정된 뒤 채무 문제로 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 2016.12.13 설정된 근저당권이며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 대비 약 24%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 큰 폭으로 조정된 물건이지만, 근린시설은 주거용과 달리 낙찰 후 임대·운영 가능성이 가치의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 670 세종에비뉴힐에이 지층비1020호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 권영교 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 99,642,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 세종중앙농업협동조합 / 289,839,729원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 말소기준권리인 세종중앙농업협동조합 근저당권 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구의 신탁 관련 등기는 등기상 소멸 표시가 확인되지 않아 별도 권리 흐름으로 표시하며, 매각소멸 여부는 원본 확인이 필요합니다.
② 예상 배당표 (매각가 99,642,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,193,556원 |
| 1. 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 | 326,400,000원 | 97,448,444원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 326,400,000원 대비 매각가가 낮아 미배당이 발생합니다. 그러나 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분 (현재 회차)
회차별 미배당
유찰이 이어질수록 채권 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 유찰 흐름 분석
| 회차 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 99,642,000원 | 228,951,556원 |
| 5회 유찰 시 | 69,749,400원 | 258,306,089원 |
| 6회 유찰 시 | 48,824,580원 | 278,854,262원 |
⚠️ 가격 하락의 의미 4회 유찰은 가격 매력 신호이지만 동시에 시장이 해당 물건의 임대성·수익성·환금성을 쉽게 평가하지 못했다는 신호일 수 있습니다. 근린시설은 낙찰가보다 운영 가능성이 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 세종특별자치시 어진동 한뜰마을6단지 북동측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 상업 및 업무용 건물, 관공서, 아파트단지, 근린공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근 시내버스 정류장이 있으며 상업 및 업무용 건물로서 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 3,824,000원/㎡입니다.
- 환금성. 판매시설은 임차 수요와 업종 적합성이 가치에 직접 영향을 주므로 현장 확인과 임대 가능성 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 근저당권 이후 권리는 매각소멸 구조이나, 신탁 관련 등기는 원본 등기 확인 필요.
- 임대 확인. 현장조사상 내부 이용상태와 임대관계는 미상으로, 실제 점유·임대차 여부 확인 필요.
- 수익성 확인. 낙찰 후 예상 임대료와 공실 기간을 계산해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합건물 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상가는 운영이 가격을 결정한다”
이 물건은 인수 부담 없는 경매 구조입니다. 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌고, 근저당 미배당은 매수인 부담으로 넘어오지 않습니다. 다만 근린시설은 주거용처럼 단순 비교가 어렵습니다. 99,642,000원이 싸 보이는 이유가 권리 문제가 아니라 상품성·환금성 문제일 수 있다는 점을 확인해야 합니다. 권리는 합격, 운영 가능성 검토가 낙찰 판단의 핵심입니다.