1,470,939,000원
대전지방법원 2025타경3895. 대전 유성구 도룡동 383-27 외 1필지의 건물·토지가 일괄 대상인 사건입니다. 공부상 이용상태는 단순한 아파트가 아닙니다. 지하층은 보일러실 등, 1층은 제1종근린생활시설, 2층은 다가구용단독주택 2가구, 3층은 주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 송석자와 한기철이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리구조의 출발점은 2012.04.25. 설정된 주식회사한국외환은행의 채권최고액 396,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 남아 있는 유성구 압류, 김다혜·이해찬의 임차권등기, 현재 강제경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 소멸 여부와 별개로 실제 임차인의 대항력은 전입·점유 요건을 함께 봐야 하므로 김다혜의 미확인 전입관계는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3895 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 도룡동 383-27 외 1필지 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 지하층 보일러실 등 · 1층 제1종근린생활시설 · 2층 다가구용단독주택(2가구) · 3층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 벽돌 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 · 사용승인 1991.09.17 |
| 토지 | 251.2㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 송석자 2분의 1 · 한기철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,001,917,240원 / 1,470,939,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이해찬 / 282,118,003원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권 2건
현재 권리분석의 기준점은 2012.04.25. 한국외환은행 근저당입니다. 2019년 유성구 압류와 2022년·2025년 임차권등기, 2025.11.13. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 과거 가압류·압류·근저당·2023년 강제경매 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다혜 | 건물 중 1층 127.08㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 전입 미상 확정 2020.04.10 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 데이터상 0원 |
| 이해찬 | 동측 383-48번지 지상 1·2·3층 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2015.02.24 확정 2015.02.24 | 대항력 없음 | 미상 | 데이터상 0원 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 김다혜는 배당요구가 2022.04.28., 이해찬은 2025.03.11. 확인됩니다. 특히 이해찬은 현재 경매의 채권자이면서 임차권자이고, 김다혜 역시 과거 강제경매 채권자로 등기부에 등장합니다. 두 사람 모두 권리자와 동일인이라는 점 때문에 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인해야 한다는 경고가 붙어 있습니다. 이를 사실로 단정할 수는 없으므로 임대차계약 원본과 실제 점유·보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 3,001,917,240원, 현재 최저매각가는 1,470,939,000원입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 다만 이 사건은 1층 근린생활시설과 2·3층 주거, 토지가 결합된 혼합형 부동산이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 실제 매수 판단에서는 주변 토지·다가구·근린생활시설의 별도 시세 검증이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,470,939,000원 | 49% | 775,711,607원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,029,657,299원 | 34.3% | 338,842,723원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 720,760,109원 | 24.01% | 33,034,505원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,470,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,109,390원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 3. 갑구 16번 경매개시결정 · 이해찬 | 282,118,003원 | 282,118,003원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 775,711,607원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구액 678,118,003원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 위 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대덕고등학교 북서측 인근. 주변은 근린생활시설, 아파트, 고급 단독주택, 공동주택 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽돌 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1991.09.17.입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방설비가 있으나 방치된 상태로 작동 여부가 불분명합니다.
- 토지. 면적 251.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,958,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(도룡재정비촉진지구)이며 재정비촉진지구·국가산업단지·연구개발특구·관광특구·상대보호구역 등이 중첩됩니다.
- 공부 차이. 특이사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김다혜 전입 확인. 전입신고일이 미상인 만큼 대항력은 확정할 수 없습니다. 전입세대열람과 임차권등기 원문, 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 이해찬 임대차 실체 확인. 임차보증금 280,000,000원, 전입·확정일자 2015.02.24.가 확인되며 현재 경매 신청채권자와 동일인입니다.
- 관계인 여부 검증. 김다혜·이해찬 모두 등기상 권리자와 동일인이라는 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급 자료·실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 혼합용도 가치평가. 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택, 3층 주택을 하나의 일반 주거용 시세로 단순 비교하지 말고 토지와 각 층의 이용가치를 따로 검증해야 합니다.
- 설비 상태. 감정요항상 방치 상태이고 설비 작동 여부가 불분명하므로 수리·정비 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 한 줄
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 3,001,917,240원에서 두 번 유찰돼 최저매각가가 1,470,939,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리 순위도 2012년 근저당을 기준으로 이후 등기가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 권리 안전성을 100%로 단정하기에는 김다혜의 전입신고일이 비어 있습니다. 이 임차인은 보증금과 확정일자가 있으므로 대항력은 ‘가능·미상’으로 남겨 두어야 합니다. 여기에 1층 근린생활시설·2층 다가구·3층 주택이라는 혼합용도, 방치된 설비 상태, 별도의 시세 검증 필요성까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기 순위는 단순하지만 임차관계와 가격 검증은 보수적으로”입니다. 49%라는 할인율만으로 입찰 결론을 내리기보다 김다혜의 전입·점유와 두 임차인의 임대차 실체를 먼저 확정해야 합니다.
