대전지방법원 2025타경3940. 세종 고운동 가락마을3단지 313(상가)동 1층 105호, 전유면적 33.0815㎡의 근린시설입니다. 건축물대장상 제1종·제2종 근린생활시설이고 감정 당시 현황은 공실입니다. 감정가 255,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 87,465,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
등기권리만 보면 말소기준인 전북은행 근저당 뒤에 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 상가 경매에서는 등기부보다 실제 점유관계와 사업자등록, 보증금, 배당요구가 더 큰 변수가 될 수 있습니다. 이 사건은 감정상 공실이라는 내용과 현황조사·문건에 나타난 점유 관련 기록을 현장에서 다시 맞춰 보는 작업이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1708 가락마을3단지 제313(상가)동 제1층 제105호 · 도로명 마음안로 47 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설·상가) · 전유면적 33.0815㎡ · 1층 105호 |
| 이용상태 | 건축물대장상 제1종·제2종 근린생활시설 · 감정 당시 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 사용승인일 2014.11.07 |
| 소유자 | 정민영 (2015.01.21. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 87,465,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 691,531,276원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유 확인은 별도
말소기준은 2015.01.21. 전북은행 근저당권 271,200,000원입니다. 그 뒤의 전북은행 근저당·추가설정, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 홈플러스 근저당 35,000,000원은 2016.12.08. 이미 말소되었습니다. 전북은행 근저당에는 다른 호수와의 공동담보·추가설정 관계가 표시되어 있어 실제 배당액은 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있지만, 후순위 채권의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차 분석 — 4건 중 1건은 대항력 판정 불가
| 성명·법인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민영 | 2015.04.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 다올에스앤에이치 김현경 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보미 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.11.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조주영 | 2020.09.24 | 미상 | 미상 | 2025.12.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정민영·주식회사 다올에스앤에이치 김현경·조주영은 조사된 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 김보미는 배당요구 사실은 있으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 보증금이 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라도 상가 시세 비교는 아직 불가
최저매각가 87,465,000원은 감정가 255,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 대상은 전유면적 33.0815㎡의 근린시설입니다. 확인된 최근 거래 12건은 전용 59.87㎡·59.99㎡·84.99㎡의 공동주택 거래로, 거래금액은 337,500,000원~493,000,000원이고 평균은 421,125,000원입니다. 용도와 면적이 다른 공동주택 거래이므로 이 상가의 시세로 직접 대입해서는 안 됩니다.
같은 단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 3.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 본건 역시 3회 유찰되었습니다. 이는 감정가 대비 할인율만으로 수요가 형성되지 않았다는 신호로, 공실 근린시설의 환금성과 임대수익 검증이 가격 판단보다 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,465,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,974,370원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 271,200,000원 | 85,490,630원 |
| 2. 근저당 · 홈플러스주식회사 | 35,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사전북은행 | 264,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사전북은행 | 271,200,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사전북은행 | 264,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사전북은행 | 44,592,473원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,179,992,473원 중 85,490,630원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,094,501,843원으로 추정됩니다. 홈플러스 근저당은 등기부상 2016.12.08. 말소된 권리이며 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 공동담보 배당관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고운중학교 북서측 및 북동측 인근으로 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교가 소재하는 아파트 지대입니다. 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 간선도로변 및 동측 국도변에 시내버스 승강장이 있어 교통이용 편의도는 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 1층 중 1층으로 외벽은 대리석 돌붙임·강화유리, 바닥은 타일 물갈기입니다. 공용 위생·급배수·화재탐지설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하고, 단지 토지 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 감정 당시 공실인 33.0815㎡ 근린시설이며 본건은 3회 유찰되었습니다. 같은 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·매각률 0.0%로, 재매각과 임대수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김보미 권리 확인. 전입일·사업자등록일, 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 임대차계약서를 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정 당시 공실이라는 내용과 현황조사의 점유 관련 기록을 현장에서 대조하고, 출입문·간판·우편물·내부 집기와 사업자등록 현황을 확인해야 합니다.
- 정민영 관계 확인. 점유 조사 대상 정민영은 소유자·채무자와 동일합니다. 실제 임차관계인지, 관계인 점유인지, 가장임차인 의심 사유가 있는지 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 공동담보 배당 확인. 전북은행 근저당은 다른 호수와의 공동담보·추가설정 관계가 있으므로 공동담보 목록과 배당요구 채권액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 상가 수익성 조사. 동일 용도·유사 면적의 매매가와 임대료, 공실 기간, 관리비, 전면 폭·가시성·보행동선·가능 업종을 조사해 87,465,000원의 적정성을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 문건접수 내역을 직접 대조하고 당해세·공용 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰가가 곧 안전마진은 아니다”
등기권리의 골격은 비교적 분명합니다. 2015.01.21. 전북은행 근저당이 말소기준이고 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 추정표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 등기부보다 점유와 환금성입니다. 감정상 공실인 근린시설에 점유·임차 관련 기록이 4건 존재하고, 김보미의 전입일·보증금은 확인되지 않아 대항력 가능성이 미상으로 남아 있습니다.
또한 최저가 87,465,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 확인된 최근 거래는 면적과 용도가 다른 공동주택 거래라 상가 가치의 비교표본이 되지 못하고, 본건은 이미 3회 유찰된 공실 근린시설입니다. 등기권리는 소멸형, 인수는 추정 0원. 하지만 미상 점유자와 낮은 환금성 때문에 입찰 판단은 보류형입니다. 점유관계와 상가 임대·매매 시세를 확정한 뒤에야 87,465,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.