인천지방법원 2025타경514055. 청라엑슬루타워 102동 7층 705호, 전용 110.22㎡ 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2013.08.29. 농협은행주식회사 근저당권 372,240,000원입니다. 이후 김대영·오케이저축은행· 비엔케이캐피탈·경기신용보증재단의 가압류와 용인시 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건을 단순히 “인수 0원”으로만 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 이혜나의 전입은 2013.08.30.으로 말소기준일 다음 날이라 대항력이 없지만, 별도의 주택임차권등기에는 지한나가 확인되고 경정등기에는 2015.08.17. 확정일자와 2015.08.31. 점유개시 내용이 기재돼 있습니다. 전입신고일과 보증금 적용관계를 최종 확정하기 전에는 이 임차권을 대항력 가능·미상으로 관리하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514055 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라엑슬루타워 102동 7층705호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 110.22㎡ · 55층 건물 내 7층 705호 |
| 사용승인 | 2011.11.25. |
| 소유자 | 김은정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 624,000,000원 / 624,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 농협은행의 2013.08.29. 근저당입니다. 일주건설의 80,210,000원 근저당 2건과 정성현의 65,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2019년 서구 압류 역시 2019.09.09. 해제됐습니다. 현재 배당구조에 영향을 주는 후순위 가압류와 압류는 모두 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 건은 추가 확인 필요
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜나 | 2013.08.30. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 지한나 · 임차권등기 | 점유개시 2015.08.31. · 확정일자 2015.08.17. | 180,000,000원 / 290,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
이혜나는 말소기준일 2013.08.29.보다 늦은 2013.08.30. 전입이라 대항력이 없습니다. 반면 지한나의 주택임차권은 2024.05.24. 등기됐고 2024.06.12. 경정됐습니다. 경정 내용에는 임차보증금 180,000,000원과 290,000,000원, 2015.08.17. 확정일자, 2015.08.31. 점유개시가 기재돼 있으나 전입신고일을 기준으로 한 대항력 확정이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 6.24억은 최근 평균보다 높다
청라 엑슬루타워는 616세대, 2011.11.25. 사용승인 단지입니다. 최근 거래 12건의 평균은 621,583,333원이고 최신 거래는 2026.04. 610,000,000원입니다. 현재 최저매각가 624,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.4%입니다. 따라서 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 102.62㎡ | 55 | 610,000,000원 |
| 2026.03 | 110.22㎡ | 15 | 599,000,000원 |
| 2026.03 | 110.22㎡ | 37 | 644,000,000원 |
| 2026.03 | 110.22㎡ | 13 | 620,000,000원 |
| 2026.02 | 102.62㎡ | 18 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 110.22㎡ | 20 | 665,000,000원 |
| 2026.02 | 110.22㎡ | 35 | 647,000,000원 |
| 2026.01 | 110.22㎡ | 34 | 640,000,000원 |
| 2026.01 | 102.62㎡ | 12 | 609,000,000원 |
| 2026.01 | 102.62㎡ | 12 | 609,000,000원 |
| 2025.12 | 110.22㎡ | 19 | 633,000,000원 |
| 2025.12 | 110.22㎡ | 19 | 633,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 621,583,333원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.1회로 집계돼 있습니다. 시나리오상 1회 유찰 시 499,200,000원, 2회 유찰 시 399,360,000원으로 내려갑니다. 다만 임차권 확인이 끝나기 전에는 최저가 하락만을 근거로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 624,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,640,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 372,240,000원 | 372,240,000원 |
| 2. 가압류 · 김대영 | 111,400,000원 | 111,400,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 52,514,921원 | 52,514,921원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 110,429,012원 | 79,205,079원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 김대영 | 110,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 886,583,933원 중 예상 채권자 배당은 615,360,000원이며 미배당은 271,223,933원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라1동행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 55층 건물 내 7층 705호이며, 급·배수·위생·난방·승강기·소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 공시지가는 2,923,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 적용 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 확인. 지한나 임차권등기와 2024.06.12. 경정 내용에서 전입신고일·보증금·우선변제 범위를 최종 확인하세요.
- 이혜나 점유관계 확인. 2013.08.30. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 신건 가격 경계. 624,000,000원은 최근 12개월 평균 621,583,333원의 100.4%로 시세보다 저렴하지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 499,200,000원, 2회 유찰 시 399,360,000원이나 권리확인이 먼저입니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 조건부 합격, 가격은 보류
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2013년 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 예상배당 역시 매수인 인수 0원입니다. 다만 임차권 한 건은 전입신고일과 보증금 적용관계를 최종 확인해야 하므로 완전한 무위험 물건으로 단정할 단계는 아닙니다. 가격도 신건 624,000,000원이 최근 평균의 100.4%, 최신 거래 610,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 결론은 등기권리는 양호하지만 임차권 확인이 선행돼야 하고, 신건 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없다입니다.
