인천지방법원 2025타경514286. 인천 미추홀구 용현동 57-28 소재 단독주택과 토지가 경매로 나왔습니다. 토지면적은 210㎡, 건물은 1979.12.26. 사용승인된 지상 1층 주택입니다. 매각은 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 감정평가액은 437,590,450원이지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가격은 306,313,000원까지 내려왔습니다.
표면적으로는 감정가 대비 상당한 가격 조정입니다. 그러나 등기부를 보면 경매개시결정에 앞서 송종호 명의의 소유권이전담보가등기가 설정되어 있습니다. 이후 동일한 송종호가 임의경매 채권자로 등장합니다. 따라서 담보가등기와 경매신청채권의 관계, 담보가등기의 말소 여부를 확인하지 않은 상태에서 낙찰 이후 소유권이 안전하게 확보된다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 57-28 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 수봉남로6번길 111-15 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 210㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 연와조·세멘블럭조 / 스라브·세멘와즙 지붕 · 지상 1층 · 주택 이용 |
| 사용승인 | 1979.12.26. |
| 현재 공유자 | 김진남, 김진방, 이영옥, 김주연, 김수연, 김소연 |
| 감정가 | 437,590,450원 |
| 최저매각가 | 306,313,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 송종호 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 핵심 권리 | 갑구 3번 소유권이전담보가등기 · 송종호 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 담보가등기
권리내역에서는 가등기를 경매개시결정보다 선순위로 보아 매수인 인수 대상으로 분류하고 있습니다. 하지만 담보가등기라는 명칭과 선순위라는 사실만으로 최종 인수 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 담보가등기인지, 실제 청구채권과 어떤 관계인지, 경매절차에서 소멸하는지 등을 확인해야 합니다.
특히 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기와 채권담보 목적의 가등기는 경매 매각에 따른 법률효과가 달라질 수 있습니다. 말소 여부가 확정되기 전에는 안전한 권리관계로 평가할 수 없습니다.
갑구 4번 임의경매개시결정은 매각으로 말소될 대상으로 분류되어 있습니다. 한편 2026.05.08.에는 상속에 따른 소유권이전등기가 이루어져 김진남·김진방·이영옥·김주연·김수연·김소연이 공유자로 등재되었습니다. 이 상속등기는 경매개시 이후의 소유권 변동으로, 선순위 담보가등기 문제를 해소하는 사정은 아닙니다.
② 공유관계·점유 — 등기상 소유자와 실제 점유는 별개
| 공유자 | 지분 | 등기 원인 |
|---|---|---|
| 김진남 | 27분의 9 | 상속 |
| 김진방 | 27분의 9 | 상속 |
| 이영옥 | 27분의 3 | 상속 |
| 김주연 | 27분의 2 | 상속 |
| 김수연 | 27분의 2 | 상속 |
| 김소연 | 27분의 2 | 상속 |
현재 소유권은 공유관계입니다. 각 공유자의 지분은 합계 27분의 27입니다. 매각 대상은 단독주택과 토지의 일괄매각으로 표시되어 있으나, 실제 매각 범위는 매각물건명세서와 등기 원본을 통해 최종 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 1회 유찰, 그러나 시세 대비 할인 여부는 미확정
감정가 437,590,450원에서 현재 최저매각가 306,313,000원으로 낮아졌습니다. 감정가의 약 70% 수준입니다. 하지만 주변 단독주택 및 토지의 실제 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 가정 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 306,313,000원 | 70% | 담보가등기 확인 선행 |
| 2회 유찰 시 | 214,419,100원 | 49% | 권리위험 지속 가능 |
| 3회 유찰 시 | 150,093,370원 | 34.3% | 가격 하락만으로 위험 해소 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 306,313,000원 가정)
다음은 집행비용과 소유자 잔여금만 반영한 잠정 배분 계산입니다. 송종호의 신청청구액은 90,000,000원이나 아래 계산에는 채권자 배당이 반영되지 않았습니다. 따라서 이를 실제 법원의 배당 결과로 보거나, 신청채권이 소멸·변제된다는 근거로 사용할 수 없습니다.
| 배분 항목 | 채권·청구액 | 잠정 계산액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,088,382원 |
| 신청채권자 · 송종호 | 90,000,000원 | 배당 미반영 |
| 소유자 교부(잠정 계산상 잔액) | — | 301,224,618원 |
집행비용 추정액 5,088,382원을 공제한 산술상 잔액은 301,224,618원입니다. 여기에는 신청채권자 배당, 담보가등기의 처리, 세금 및 임차인의 우선변제 가능성 등이 반영되어 있지 않으므로 실제 소유자 교부액으로 해석해서는 안 됩니다. 매수인 인수액도 확정되지 않았습니다.
⑤ 건축물·토지 분석 — 지하실 면적 차이 확인
본건은 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 오래된 주택인 만큼 등기부·건축물대장·실제 현황의 일치 여부가 중요합니다.
| 건축물 구조 | 연와조, 세멘블럭조 / 스라브, 세멘와즙 지붕 |
|---|---|
| 층수·이용상태 | 지상 1층 · 주택 이용 |
| 외벽 / 창호 | 치장벽돌붙임마감 등 / 샷시 창호 등 |
| 설비 | 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 있는 것으로 추정 |
| 토지면적 | 210㎡ |
| 공시지가 | 809,200원/㎡ |
| 용도지역 | 준주거지역 |
| 토지 형상 | 완경사 · 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지하실 면적 차이 |
위반건축물 표시가 없다는 사정만으로 지하실 면적 차이나 제시외 건물의 적법성까지 확정되는 것은 아닙니다. 건축물대장과 현장 실측, 관련 인허가 사항을 확인한 뒤 수리·개축·재건축 가능성을 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천용일초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 2km 근방에 수인분당선 인하대역이 있으며 주변에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 수봉 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지 이용이나 건축계획 검토 시 해당 지구단위계획을 확인해야 합니다.
- 고도 제한. 고도지구로서 G.L+15m 이하 제한이 표시되어 있습니다. 개발 가능 규모를 판단할 때 중요한 조건입니다.
- 기타 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 지적재조사사업지구가 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 전 적용 여부와 대상자 조건을 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·토지는 아파트와 달리 토지 형상, 도로 조건, 건축물 상태와 개발 가능성에 따라 가치 차이가 큽니다. 동일 조건의 거래사례를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 담보가등기 원본 확인. 갑구 3번 송종호 명의 소유권이전담보가등기의 원인서류, 채권관계, 피담보채무와 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 후 가등기 처리 확인. 담보가등기의 실제 성질에 따라 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 남는지 구분해야 합니다. 매각물건명세서와 경매기록, 관련 법률관계를 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 가등기권자의 관계. 동일한 송종호가 등장하므로 청구액 90,000,000원과 담보가등기가 담보하는 채무의 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 확정일자 부여현황, 현황조사서와 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물과 지하실. 지하실 21.54㎡와 51.55㎡의 차이, 제시외 건물의 위치·면적·적법성, 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 이용 제한. 도로접면, 고도지구, 지구단위계획, 건축 관련 제한과 토지거래허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 주변 단독주택과 토지의 최근 거래사례, 노후 건물의 경제적 가치, 개보수 및 철거 가능 비용을 함께 비교해야 합니다.
- 배당·조세·관리 비용. 신청채권 배당과 가등기 처리, 세금, 점유 관련 비용 등 매수 후 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 70%”보다 선순위 권리의 실체가 먼저
인천 용현동 57-28 단독주택·토지는 현재 최저가가 306,313,000원으로, 감정가 437,590,450원 대비 낮아진 상태입니다. 그러나 감정가 대비 할인과 실제 투자 매력은 다른 문제입니다.
이 물건의 가장 큰 쟁점은 경매개시결정보다 앞선 송종호 명의 담보가등기입니다. 담보가등기의 소멸·인수 여부가 확정되지 않았고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 제시외 건물 포함, 지하실 면적 차이, 노후 건축물과 토지 이용규제 검토까지 필요합니다.
따라서 현재 가격만으로 적극적인 입찰을 권하기 어려우며, 가등기 및 점유관계의 법적 처리와 실제 시세가 확인될 때까지 판단을 보류하는 것이 합리적입니다. 추후 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 이 권리 문제는 별도로 해결해야 합니다.
