인천지방법원 2025타경514286. 인천 미추홀구 용현동 57-28 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 210.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 준주거지역입니다. 건물은 1979.12.26. 사용승인된 1층 주택으로, 외부관찰과 이해관계인 탐문 결과 주택으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
등기부에는 근저당권이 없지만, 이를 곧바로 “권리가 깨끗하다”로 해석하면 안 됩니다. 갑구 3번에 2025.02.10. 대물반환예약을 원인으로 한 소유권이전담보가등기가 있고, 가등기권자는 송종호입니다. 데이터상 말소기준은 그보다 뒤인 2025.12.01. 임의경매개시결정으로 잡혀 있으므로, 해당 가등기는 말소기준권리 이전 권리 → 매수인 인수로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514286 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 57-28 · 인천광역시 미추홀구 수봉남로6번길 111-15 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 이용 |
| 토지 | 210.0㎡ · 대 · 준주거지역 · 공시지가 809,200원/㎡ |
| 건물 | 연와조·세멘블럭조 / 스라브·세멘와즙 지붕 1층 · 사용승인 1979.12.26. |
| 소유자 | 김소연, 김수연, 김주연, 김진남, 김진방, 이영옥 |
| 감정가 / 최저가 | 437,590,450원 / 437,590,450원 (신건) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 담보가등기가 핵심
경매개시결정 채권자도 송종호이며 청구액은 90,000,000원입니다. 다만 제공된 예상배당 계산에서는 등기상 배당채권 총액이 0원으로 잡혀 신청채권자 예상배당도 0원으로 표시됩니다. 따라서 청구액 90,000,000원을 곧바로 가등기 인수액으로 간주해서도 안 됩니다. 입찰 전 가등기의 담보채권 범위와 소멸 여부를 원본 서류에서 확인하는 것이 이 사건의 최우선 과제입니다.
임차인 배당신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 “임대미상임”으로 적혀 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 실제 점유관계와 전입·임대차 현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 시세보다 먼저 ‘실질취득가’를 확정해야 한다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 437,590,450원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 시장가격보다 싼지 비싼지를 비교할 근거가 없습니다.
더 중요한 점은 선순위 담보가등기입니다. 이 권리가 실제로 매수인에게 승계되고 금전적 부담이 발생한다면 실질취득가는 단순히 437,590,450원이 아니라 437,590,450원 + 가등기 인수부담이 됩니다. 인수금액 자체가 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 437,590,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,775,904원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 430,814,546원 |
예상배당 계산상 등기상 배당채권 총액과 미배당액은 모두 0원이며, 집행비용 6,775,904원을 제외한 430,814,546원이 소유자 잔여로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당표와 별개로 갑구 3번 담보가등기는 매수인 인수 권리로 분류돼 있으므로 별도 권리확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천용일초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근 2km 근방에 수인분당선 인하대역이 있으며, 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 210.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 준주거지역, 고도지구, 수봉 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 지적재조사사업지구가 포함됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.21. 기준 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있으며 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건물. 1979.12.26. 사용승인된 1층 주택으로 외벽은 치장벽돌붙임마감, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 일괄매각·면적 확인 포인트
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 또 건물등기사항증명서상 지하실 면적은 6평5홉2작(약 21.54㎡)이지만 일반건축물대장상 지하실 면적은 51.55㎡로 서로 다릅니다. 감정평가는 일반건축물대장상 면적 51.55㎡를 기준으로 이뤄졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 담보가등기 원인채권 확인. 2025.02.10. 송종호 명의 소유권이전담보가등기의 피담보채권 금액과 변제 여부를 확인하세요.
- 인수 여부 원본 대조. 데이터상 해당 가등기는 말소기준보다 앞선 인수 권리입니다. 매각물건명세서·등기부·경매기록에서 최종 소멸 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수금액이 확인되면 낙찰가에 더해 총 취득부담을 산정한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 전입세대·현장점유·임대차 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 대상 범위를 대조하세요.
- 지하실 면적 차이. 등기상 약 21.54㎡와 건축물대장상 51.55㎡의 차이를 확인하세요.
- 회차별 가격. 현재 437,590,450원, 1회 유찰 시 350,072,360원, 2회 유찰 시 280,057,888원이지만 권리 인수액을 제외한 숫자입니다.
맺으며 — “최저가보다 가등기부터”
이 물건은 신건이고 최저매각가가 감정가와 같은 437,590,450원입니다. 그러나 입찰 판단의 출발점은 가격이 아닙니다. 2025.02.10. 설정된 송종호 명의 소유권이전담보가등기가 말소기준보다 앞서며 매수인 인수로 판정돼 있기 때문입니다. 피담보채권 금액이 확인되지 않아 실제 취득부담도 확정할 수 없습니다.
실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 “신건에 들어갈까, 유찰을 기다릴까”보다 “가등기가 무엇을 담보하고 얼마가 남아 있는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 권리 확인 전에는 감정가 437,590,450원도, 1회 유찰가 350,072,360원도, 2회 유찰가 280,057,888원도 완전한 취득가격이 아닙니다.
