대전지방법원 2025타경3940. 세종 고운동 가락마을3단지 313(상가)동 1층 104호, 전용 31.32㎡ 근린시설입니다. 건축물대장상 제1종·제2종 근린생활시설이고, 감정 당시에는 외부표기상 “(주)다올S&H” 사무실로 이용 중이었습니다. 소유자 정민영은 2016년 2월 5일 거래가액 284,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 전북은행 명의의 근저당권 2건이 설정됐습니다.
등기부만 보면 말소기준은 2016년 2월 5일 전북은행 근저당권이고, 그 뒤의 추가 근저당권, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유관계입니다. 말소기준일보다 앞선 2015년 4월 21일 전입 이력이 있는 정민영과 전입일이 확인되지 않은 김보미·이치의 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 현재 최저가 82,663,000원은 실질취득액의 하한일 뿐, 최종 비용으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1708 가락마을3단지 제313(상가)동 제1층 제104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 전용 31.32㎡ · 철근콘크리트구조 1층 중 1층 |
| 이용상태 | 건축물대장상 제1종·제2종 근린생활시설 · 현황 사무실 |
| 소유자 | 정민영 (2016.02.05. 거래가액 284,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 82,663,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 691,531,276원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유관계는 미해결
말소기준권리는 2016년 2월 5일 접수된 전북은행 근저당권 271,200,000원입니다. 같은 날 설정된 264,000,000원 근저당권과 2018년 추가 설정된 근저당권 2건, 2025년 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 매각대금으로는 집행비용을 제외한 80,775,066원만 첫 번째 근저당권에 배당되고, 이후 권리에는 배당이 없습니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금 미상분이 실질취득액을 바꾼다
| 관계인 | 점유·용도 | 전입·확인일 | 배당요구 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민영 소유자·채무자와 동일인 | -- | 2015.04.21. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 주식회사 다올에스앤에이치 김현경 | 사무실 표시 | 2024.03.21. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김보미 | 미상 | 전입일 미상 | 2025.11.24. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 조주영 | 미상 | 2020.09.24. | 2025.12.10. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이치 | 주거 | 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
조사된 점유·임차 관계인은 총 5명입니다. 이 가운데 주식회사 다올에스앤에이치 김현경과 조주영은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 정민영은 말소기준일 전 전입 이력이 있고, 김보미와 이치는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력·우선변제·매수인 승계 여부가 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,663,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,887,934원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 전북은행 | 271,200,000원 | 80,775,066원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 전북은행 | 264,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 전북은행 | 271,200,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 전북은행 | 264,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 전북은행 | 44,592,473원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권신고 총액 1,144,992,473원 중 80,775,066원만 배당되고, 1,064,217,407원이 미배당되는 가정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 매수인 승계 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 82,663,000원으로 감정가 241,000,000원의 34.3%입니다. 다만 가락마을3단지의 최근 거래 12건은 모두 전용 59.87㎡·59.99㎡·84.99㎡ 아파트 거래로, 이 사건의 31.32㎡ 근린시설과 용도와 면적이 다릅니다. 단지 주택 실거래는 337,500,000원부터 493,000,000원, 평균 423,291,666원이지만 이를 기준으로 이 상가가 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11 | 475,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 6 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 8 | 493,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 10 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 1 | 453,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 2 | 458,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 8 | 488,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2025.12 | 59.87㎡ | 5 | 353,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 16 | 488,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 59.87㎡ | 3 | 337,500,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 423,291,666원 |
⑤ 회차별 자금·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 34.3% | 82,663,000원 | 80,775,066원 | 1,064,217,407원 | 등기상 0원 보증금 미상분 제외 |
| 4회 유찰 시 감정가의 24.01% | 57,864,100원 | 56,422,546원 | 1,088,569,927원 | 등기상 0원 보증금 미상분 제외 |
| 5회 유찰 시 감정가의 16.81% | 40,504,870원 | 39,375,782원 | 1,105,616,691원 | 등기상 0원 보증금 미상분 제외 |
회차가 내려갈수록 담보권자의 미배당액은 커지지만, 매각으로 소멸하는 담보권 미배당액 자체를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 문제는 낙찰가가 내려가도 대항력이 인정되는 임차보증금의 미배당분은 별도로 승계될 수 있다는 점입니다. 보증금이 밝혀지기 전에는 어느 회차도 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 제1종·제2종 근린생활시설이고, 감정 당시에는 외부표기상 “(주)다올S&H” 사무실로 이용 중이었습니다.
- 입지. 고운중학교 북서측 및 북동측 인근의 아파트 지대로, 주변에 대단위 아파트단지, 근린생활시설과 각급 학교가 소재합니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 간선도로변과 동측 국도변에 시내버스 승강장이 있어 교통이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 1층 중 1층이며 사용승인일은 2014.11.07.입니다. 외벽은 대리석 돌붙임·강화유리, 내부는 벽지마감 등 자체 인테리어 상태입니다.
- 토지·도로. 평탄한 토지로 북동측과 북서측 중로변에 접합니다. 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 424세대 아파트단지 내 1층 근린시설이지만, 확인된 최근 거래는 아파트 거래뿐이어서 동일 용도 상가의 시장가격과 환금성을 별도로 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정민영 임대차 실체. 소유자·채무자와 동일한 전입자의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유 여부와 전입세대 자료를 대조해야 합니다.
- 김보미·이치 전입일. 전입일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계 여부를 판정할 수 없습니다. 관련 원본을 확인하기 전에는 인수 0원으로 입찰가를 계산하지 마세요.
- 점유 부분 특정. 관계인별 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 104호 전체 또는 일부 점유인지, 현재 사용자가 누구인지 현장 확인이 필요합니다.
- 주거 사용 확인. 근린시설인데 이치의 용도가 주거로 기재돼 있습니다. 실제 주거 사용 여부와 인도·명도 대상을 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 단지 아파트 실거래는 이 사건의 직접 비교자료가 아닙니다. 31.32㎡ 1층 근린시설의 임대료·공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조. 전북은행 근저당권은 다른 호수와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 실제 채권 잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 전입·사업자등록 자료를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 미상 보증금은 자동으로 사라지지 않는다”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2016년 전북은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 정민영·김보미·이치의 보증금과 확정일자, 점유 근거가 확인되지 않아 매수인이 부담할 실질취득액은 계산되지 않습니다. 특히 소유자와 동일한 정민영의 선순위 전입, 근린시설에 대한 이치의 주거 사용 기재는 반드시 사실관계를 확인해야 합니다.
현재 최저가 82,663,000원은 감정가 대비 매우 낮아 보이지만, 상가 시세를 보여주는 직접 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 “등기권리는 소멸형, 임차관계는 미확정형”입니다. 점유자별 계약서·보증금·전입일·사업자등록·배당요구 내용을 원본으로 확정한 뒤에야 인수액과 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.