인천지방법원 2025타경514474. 인천 송현동 인천기계철재단지 안의 집합건물 104호로, 감정평가상 공장으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 최영걸이고, 2002.04.23 소유권을 취득했습니다. 등기부의 2002.02.06 국민은행 근저당 130,000,000원은 같은 해 2002.04.23 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 출발점은 2022.05.06 주식회사진명오토파츠 가압류 500,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 그 뒤의 가압류 9건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘깨끗한 신건’으로 보면 안 됩니다. 감정평가에는 해당 건물이 화재로 일부 해체된 뒤 대수선 및 재축공사를 완료해 2024.09.25 사용승인을 받은 것으로 기재되어 있으면서도, 본건 2층은 공부상 사무실이나 벽체 등이 철거된 상태, 전기계량기도 철거된 상태이며 제반 관리상태가 불량한 편으로 평가돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송현동 1-824 104호 · 도로명 인천광역시 제물포구 중봉대로 90 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 감정평가상 공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철골조 판넬지붕 2층 건물 내 제104호 · 1층·2층 |
| 소유자 | 최영걸 · 2002.03.30 매매, 2002.04.23 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 540,170,000원 / 540,170,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 671,167,939원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 공장용지 · 일반공업지역 · 공시지가 1,322,000원/㎡ · 토지면적 1,998.0㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸, 인수 0원
2002년 설정됐던 국민은행 근저당은 이미 말소돼 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 현존 권리 중 최초인 2022.05.06 주식회사진명오토파츠 가압류가 말소기준이고, 이후 김현철·김유성·유석·한화손해보험·메리츠화재해상보험·현대해상화재보험·케이비손해보험의 가압류와 2025.12.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 후순위 채권이 상당 부분 미배당되더라도 그 미배당 채권액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격보다 먼저 볼 것 — 화재 후 복구·사용 상태
본건이 소재하는 건물은 화재로 인한 건축물 일부해체 후 대수선 및 재축공사를 완료했고, 2024.09.25 사용승인을 받은 상태입니다. 그러나 감정평가 현장조사에서는 공부상 2층 용도인 사무실의 벽체 등이 철거된 상태로 확인됐고, 기본적인 위생·급배수시설은 갖췄지만 전기계량기는 화재 등으로 철거돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 540,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,801,700원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사진명오토파츠 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김현철 | 750,000,000원 | 32,368,300원 |
| 갑구 5번 가압류 · 김유성 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 유석 | 542,138,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 한화손해보험 주식회사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 한화손해보험 주식회사 | 588,500,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 한화손해보험 주식회사 | 97,840,276원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 메리츠화재해상보험 주식회사 | 14,585,467원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 현대해상화재보험 주식회사 | 373,046,089원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 케이비손해보험 | 154,269,686원 | 0원 |
| 갑구 13번 강제경매개시결정 · 김유성·유석 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 540,170,000원 가정 시 집행비용 7,801,700원과 주식회사진명오토파츠 500,000,000원이 우선 배당되고, 김현철에게 32,368,300원이 배당된 뒤 매각대금이 소진됩니다. 채권 총액 3,805,379,518원 중 채권자 예상배당은 532,368,300원, 미배당은 3,273,011,218원이나 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 동구 송현동 인천기계철재단지 내에 위치하고, 주위는 중소규모 공장과 근린생활시설이 혼재하는 공업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 50미터 내외 및 약 30미터 내외 아스콘포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 광로3류(폭 40m~50m)에 접합니다.
- 토지. 공장용지·공업용으로 이용 중이며 토지면적 1,998.0㎡, 공시지가 1,322,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부상 2층 용도는 사무실이나 화재 등으로 벽체 등이 철거된 상태이고, 옥탑 계단실이 부합물·종물로 소재합니다.
- 관리상태. 건물은 화재 후 일부해체와 대수선·재축공사를 완료했으나 본건의 제반 관리상태는 불량한 편으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2층 실사용 가능 여부. 공부상 사무실이지만 현장조사 당시 벽체 등이 철거된 상태입니다. 현재 마감·구획·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 전기설비. 전기계량기가 철거된 상태로 기재돼 있습니다. 공장 재가동에 필요한 전기 인입·계량기·설비 상태를 확인해야 합니다.
- 화재 복구 이력. 2024.09.25 대수선 및 재축공사완료 사용승인 이후 실제 시공 범위와 현재 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자·사용자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·옥탑. 제시외 건물이 포함되고 옥탑 계단실이 부합물·종물로 존재합니다. 매각 포함 범위와 현황 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당은 3,273,011,218원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 부족액을 인수금으로 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황이 어렵다”
이 사건의 등기 권리구조는 의외로 단순합니다. 2002년 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 2022.05.06 가압류가 말소기준이 되어 그 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 따라서 현재 최저가 540,170,000원에 낙찰된다고 가정할 때 권리상 실질취득액도 540,170,000원, 인수액은 0원입니다.
문제는 물건 자체입니다. 공장으로 이용되는 집합건물이고, 화재로 일부해체를 거쳐 2024.09.25 대수선·재축공사 사용승인을 받았지만 2층 벽체 철거와 전기계량기 철거, 관리상태 불량이 함께 확인됩니다. 신건이라는 이유만으로 가격 매력을 줄 수 없고, 현장 복구상태·설비 재가동 가능성·점유관계를 확인한 뒤에야 응찰가를 판단할 수 있는 물건입니다. 권리는 정리형, 현황은 고난도. 이 사건의 결론은 여기에 있습니다.
