인천지방법원 2025타경514580. 인천 서구 가좌동 영창테크노타운 1층 15호로, 감정평가상 공부상 주용도는 공장입니다. 소유자는 허훈이며, 등기부에서 현재 말소기준이 되는 권리는 2013년 5월 30일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 기술신용보증기금 근저당, 근로복지공단·중소기업은행 가압류, 각종 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 사건은 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재합니다. 배당 시 당해세에 해당하는 세금이 확인되면 근저당권보다 앞서 차감될 수 있어, 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 이는 매수인에게 그대로 승계된다는 의미는 아니지만 배당 구조를 볼 때 반드시 확인할 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 564-11 영창테크노타운 1층15호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타(공장) · 공부상 주용도 공장 · 30층 건물 내 1층 15호 |
| 소유자 | 허훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 424,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최종세 / 10,854,098원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 공시지가 | 1,508,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2013.05.30. 국민은행 근저당권입니다. 그 이후의 기술신용보증기금 근저당권, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서구 압류, 중소기업은행 가압류, 최종세의 강제경매개시결정, 인천세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘용도·환금성’ 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 424,000,000원으로 신건입니다. 동일 물건군의 실거래 비교값이 없어 감정가 424,000,000원이 시장 대비 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 따라서 신건 가격을 근거 없이 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
오히려 이 물건은 공부상 주용도가 공장이고, 일반공업지역·인천일반산업단지·산업시설구역에 위치하며 양도·양수 및 임대 제한이 명시된 지역입니다. 가격 판단은 단순 감정가 할인율보다 실제 사용 가능 업종과 입주·양도·임대 조건, 공장등록 가능성, 향후 매각 수요를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 424,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,640,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 기술신용보증기금 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 16,239,921원 | 16,239,921원 |
| 5. 경매신청 · 최종세 | 10,854,098원 | 10,854,098원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,265,981원 |
현재 회차 424,000,000원 가정에서는 계산상 기재 채권이 전액 배당되고 소유자에게 41,265,981원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세가 확인되면 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천2호선 가좌역 남서측 인근으로, 주변에 대단위 아파트단지·아파트형공장·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 공부상 주용도는 공장으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 및 일반철골구조 기타지붕 30층 건물 내 1층 15호입니다.
- 도로. 북측 폭 15미터, 동측 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·인천일반산업단지·산업시설구역·과밀억제권역에 속하며 공업배치 관련 양도·양수 및 임대 제한이 표시되어 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용·평지·가로장방·중로각지이며, 토지면적은 11,629.9㎡, 공시지가는 1,508,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당순위를 다시 점검하세요.
- 공장 용도 확인. 공부상 공장으로 이용 중이므로 실제 입찰 목적에 맞는 사용이 가능한지 확인해야 합니다.
- 산업단지 제한. 산업시설구역 및 공업배치 관련 양도·양수·임대 제한의 구체적 적용 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 424,000,000원이 시장가 대비 적정한지 주변 유사 공장·지식산업시설 거래 사례와 비교한 뒤 상한가를 정하세요.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰 시 미배당 42,442,819원, 2회 유찰 시 109,333,059원으로 늘지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 산업단지 입주·처분 규정을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 용도와 세금은 확인”
이 사건은 말소기준 이후의 권리가 정리되고 임차인도 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 하지만 이를 곧바로 ‘안전하고 싸다’로 연결하면 안 됩니다. 현재는 신건 424,000,000원이고, 시장 거래 비교만으로 가격 우위를 확인할 근거는 없습니다. 더구나 공부상 공장이며 일반산업단지·산업시설구역에 속해 양도·양수·임대 제한 확인이 필요합니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부까지 점검해야 합니다. 권리 인수는 합격, 가격·세금·산업시설 규제는 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 그 세 가지입니다.
