인천지방법원 2025타경514580. 이번 물건은 인천 서구 가좌동 영창테크노타운 1층 15호입니다. 이름만으로 일반 상가나 아파트를 떠올리기 쉽지만, 감정평가상 공부상 주용도는 공장입니다. 일반산업단지와 산업시설구역에 속한 물건이어서 일반 주거용 부동산과는 분석 기준이 다릅니다.
등기 흐름은 복잡합니다. 과거 금융기관 근저당, 국세·지방세 압류, 근로복지공단 가압류, 건강보험 압류, 중소기업은행 가압류에 이어 강제경매까지 진행됐습니다. 그러나 등기 개수가 많다는 사실 자체가 곧 매수인 인수금액이 많다는 뜻은 아닙니다. 관건은 말소기준보다 앞서는 살아 있는 권리, 배당과 무관하게 인수될 권리, 그리고 등기만으로 확인되지 않는 점유관계입니다.
이번 사건은 금융기관 채권최고액과 후순위 채권이 매각대금을 초과해 예상 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 원칙적으로 채권자 측 손실 또는 채무자 측 잔존채무의 문제이지, 낙찰자가 그 금액을 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 세금 배당순위, 실제 점유, 산업단지 취득 제한은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 564-11 영창테크노타운 1층 15호 |
| 등기부 소재지 | 인천광역시 서해구 가좌동 564-11 영창테크노타운 도로명주소: 인천광역시 서해구 가정로38번길 18 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 공장 이용 · 일반산업단지 내 산업시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 일반철골구조, 30층 건물 중 1층 15호 |
| 소유자 | 허훈 (등기부상 단독소유) |
| 감정가 | 424,000,000원 |
| 최저매각가 | 296,800,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 경매신청채권자 | 최종세 |
| 청구금액 | 10,854,098원 |
| 말소기준권리 | 2013.05.30 국민은행 근저당권 (채권최고액 240,000,000원) |
| 등기 발급 기준 | 2026.09.04 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2013.05.30 접수된 을구 6번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 채무자는 소유자 허훈입니다. 이보다 앞선 중소기업은행·우리은행·한국외환은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후의 기술신용보증기금 근저당권 102,000,000원과 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단·중소기업은행 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 등기상 확인되는 이들 후순위 권리의 금액을 낙찰대금에 더해 인수할 필요는 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 신고는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고자는 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 '임차인이 없다'거나 '명도 부담이 없다'고 확정할 수는 없습니다. 공장·산업시설의 경우 실제 사용 사업자와 임대차의 존재 여부를 별도로 조사해야 합니다.
| 구분 | 확인 상황 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 실제 임차인 신고 | 0명 | 점유 조사 필요 |
| 대항력 | 대항력 성립 여부 확인되지 않음 | 미상 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 임대차 신고 내역 확인되지 않음 | 미상 |
| 보증금 승계 | 현재 산출된 인수액 0원 | 현장 확인 전 조건부 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 | 확인 필수 |
점유 사업자가 확인된다면 사업자등록, 건물 인도 시점, 임대차계약, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 특히 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이 실제로 존재한다면 보증금 중 미배당액의 승계 여부가 달라질 수 있습니다.
③ 가격 검토 — 감정가 70%는 시세 70%가 아니다
감정평가액은 424,000,000원이고 1회 유찰 후 현재 최저매각가격은 296,800,000원입니다. 감정가와 최저가의 차액은 127,200,000원입니다. 그러나 이 차액은 법원경매의 유찰에 따른 가격 조정액이지, 인근 실거래 시세에 대한 할인금액이 아닙니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 424,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가격 | 296,800,000원 | 감정가 70% |
| 감정가 대비 감소액 | 127,200,000원 | 1회 유찰에 따른 차액 |
| 현재 산출 인수액 | 0원 | 점유관계 확인 전 |
| 최저가 기준 실질취득 | 296,800,000원 | 인수 0원 가정, 취득 부대비용 제외 |
| 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 경쟁력 미판정 |
공장용 집합건물은 같은 건물 안에서도 위치, 출입 편의, 차량 접근성, 하역 조건, 전력시설, 층별 선호도와 허용 업종에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 이번 물건은 1층이라는 위치적 특성이 있으나, 이를 근거로 가격 프리미엄이 확정됐다고 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,800,000원 가정)
현재 최저매각가격으로 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 공제하고, 국민은행 근저당권과 기술신용보증기금 근저당권에 배당하는 시뮬레이션입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,955,200원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 기술신용보증기금 근저당 | 102,000,000원 | 51,844,800원 |
| 3. 근로복지공단 가압류 | 7,000,000원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 16,239,921원 | 0원 |
| 5. 최종세 경매신청채권 | 10,854,098원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 376,094,019원 | 291,844,800원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 4,955,200원 추정이며, 채권최고액과 청구금액을 기준으로 계산한 예시입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위 배당, 임차인 최우선변제 및 실제 확정채권액에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰별 시나리오 — 가격이 내려가도 미배당은 커진다
| 구분 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(70%) | 296,800,000원 | 84,249,219원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 207,760,000원 | 172,042,659원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%대) | 145,432,000원 | 233,498,067원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 낙찰가격은 낮아지고 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 사건의 산출 구조에서는 회차별 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 이는 후순위 근저당과 일반 채권이 매각으로 소멸하기 때문입니다.
다만 다음 회차의 가격은 유찰이 실제로 발생했을 경우의 가정가격입니다. 현재 매각기일에 반드시 유찰된다는 의미가 아니며, 각 회차의 매각가격이 적정 시세라는 뜻도 아닙니다.
⑥ 입지·산업시설 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동, 인천2호선 가좌역 남서측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설, 학교가 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건축물. 철근콘크리트조 및 일반철골구조의 30층 건물 중 1층 15호입니다. 위생·급배수·화재경보설비가 있으며, 공부상 주용도는 공장입니다.
- 도로. 토지는 북측 폭 15미터, 동측 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다. 지형은 평탄한 가로장방형이며, 도로접면은 중로각지로 분류됩니다.
- 토지이용. 일반공업지역, 인천일반산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 전체 토지면적은 11,629.9㎡이며, 공시지가 기준은 1,508,000원/㎡입니다. 전체 필지면적을 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적으로 보아서는 안 됩니다.
- 산업단지 규제. 공업배치 관련 양도·양수 및 임대 제한이 표시됩니다. 해당 시설에 입주할 수 있는 업종인지, 취득 전 관리기관의 계약이나 확인이 필요한지 반드시 점검해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래허가구역에 관한 표기가 있으나, 기재된 적용 기간은 2025.08.26~2026.08.25이고 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 내용입니다. 매각기일의 실제 규제 적용 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 일반 주거용보다 매수자의 사업 목적, 입주 가능 업종, 실사용 조건 등에 영향을 받을 수 있는 산업시설입니다. 1층이라는 특성만으로 매매 용이성이나 적정 가격을 보장할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준 확인. 2013.05.30 국민은행 근저당권보다 앞서 존속하는 인수 대상 권리가 있는지 등기사항전부증명서 전체를 재확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 이력과 현재 압류의 체납세액, 당해세 여부, 법정기일을 확인하세요. 예상배당표의 순서는 확정된 배당표가 아닙니다.
- 현장 점유. 실제 사용 사업자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 개시일을 확인하세요. 임대관계가 미상인 만큼 인도 부담이 없다고 전제해서는 안 됩니다.
- 산업단지 입주 자격. 일반산업단지 및 산업시설구역의 양도·양수·임대 제한, 입주 가능 업종과 관련 절차를 관리기관에 확인하세요.
- 실거래 비교. 영창테크노타운 및 유사한 산업시설의 최근 거래가격, 면적, 층과 호실, 사용 용도별 사례를 확인한 뒤 적정 응찰가격을 산정하세요.
- 건축물대장·호수. 등기와 사건 표시에 차이가 있는 행정구역 명칭을 대조하고 1층 15호의 실제 위치, 전용면적, 대지권, 적법한 이용 상태를 확인하세요.
- 시설 및 관리비. 전력용량, 하역 동선, 출입 조건, 주차 이용, 설비 상태와 체납 관리비 중 승계 가능 비용을 확인하세요.
- 입찰 및 부대비용. 현재 최저매각가격과 매각기일을 재확인하고 입찰보증금, 취득 관련 세금, 등기비용, 명도 및 시설 정비비용을 별도로 계산하세요.
- 원본 서류. 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 등기부, 건축물대장, 산업단지 관련 규정을 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 소멸해도, 투자 위험까지 소멸하는 것은 아니다”
영창테크노타운 1층 15호는 등기상 말소기준이 명확한 편입니다. 2013년 국민은행 근저당 이후의 여러 근저당·압류·가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 현재 산출된 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 예상배당 부족액이 84,249,219원이라고 해서 매수인이 그 채무를 승계하는 것도 아닙니다.
그러나 권리가 소멸한다는 것과 입찰해도 안전하다는 것은 다릅니다. 임대관계가 미상이고, 산업단지 내 공장용 시설이라는 특성상 취득 자격과 사용 제한을 따져야 하며, 최근 실거래 비교 없이 최저가가 시세보다 낮다고 확정할 수도 없습니다.
1회 유찰로 최저가격이 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이것은 오직 감정가 대비 비율입니다. 현재 가격이 실제 시장가치보다 얼마나 낮은지는 아직 검증되지 않았습니다. 자산의 처분 가능성까지 고려해야 하는 만큼 최저가만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
결론은 '등기상 소멸 구조 양호, 실제 취득 적격성·점유·시세 검증 전 입찰 보류'입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰가격이 아니라, 해당 산업시설을 적법하게 취득·사용할 수 있는지와 그 가격이 실제 거래시장에서 경쟁력이 있는지를 확인하는 데 있습니다.
