인천지방법원 2025타경514643. 인천 서구 청라동의 청라푸르지오아파트 364동 2층 202호입니다. 전용면적은 114.104㎡로, 지상 48층 건물 중 2층에 위치합니다. 등기상 소유자는 정원이며, 2017년 소유권을 취득할 당시 거래가액은 529,910,000원입니다.
이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인 폭과 실제로 승계해야 하는 권리의 구분입니다. 2022년 9월 1일 하나캐피탈주식회사의 근저당권이 말소기준으로 분석되며, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 임차인이 존재하고 과거 담보권의 등기 이력이 복잡하므로, 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 권리상 문제가 전혀 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514643 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 150-1 청라푸르지오아파트 364동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 크리스탈로102번길 25 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 114.104㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 48층 중 2층 |
| 단지 규모 | 751세대 · 2013.06.27 준공 |
| 소유자 | 정원 · 2017.08.07 소유권이전 · 거래가액 529,910,000원 |
| 감정가 | 976,000,000원 |
| 최저매각가 | 683,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 428,798,527원 |
| 경매신청 채권자 | 에프비에스비2509유동화전문유한회사 (양도인: 하나캐피탈주식회사) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (현재 권리분석 및 배당추정 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인의 관계
말소기준권리는 2022.09.01 설정된 하나캐피탈주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 경매신청 채권자는 해당 채권을 양수한 에프비에스비2509유동화전문유한회사로 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 이후 가압류 및 임의경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.
2025년에 설정된 가압류는 주식회사 케이비국민카드 13,686,532원, 엔에이치농협캐피탈주식회사 72,055,695원, 인천신용보증재단 10,000,000원입니다. 이들 가압류는 말소기준권리보다 후순위여서 매수인에게 그대로 승계되는 권리로 보지 않습니다. 국 명의의 압류는 2025.10.23 말소등기가 이루어졌습니다.
임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백지훈 | 2024.06.07 | 대항력 없음 | 미확인 | 접수 2026.02.12 |
미상 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 백지훈의 전입일은 2024.06.07로, 말소기준권리인 2022.09.01 근저당권보다 늦습니다. 현재 파악된 전입관계에 따르면 선순위 대항력이 인정되지 않으며, 매각으로 임차권이 소멸하는 유형으로 분석됩니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2026.02.12 접수되었지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 임대관계 자체도 감정평가 과정에서 확인되지 않았으므로, 임대차계약서·확정일자·실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 65.2%의 할인에 담긴 기회와 위험
청라푸르지오의 비교 거래를 살펴보면 최근 12개월 10건 평균은 1,047,400,000원입니다. 최저매각가 683,200,000원은 이 평균의 65.2%에 해당합니다. 전체 12건 평균 1,051,166,666원과 비교해도 할인 폭이 크지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 114.1㎡ | 38 | 1,115,000,000원 |
| 2026.01 | 114.1㎡ | 40 | 1,120,000,000원 |
| 2026.01 | 120.32㎡ | 52 | 1,140,000,000원 |
| 2025.12 | 120.32㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2025.11 | 114.1㎡ | 2 | 930,000,000원 |
| 2025.08 | 114.1㎡ | 8 | 950,000,000원 |
| 2025.08 | 114.1㎡ | 16 | 1,079,000,000원 |
| 2025.08 | 114.1㎡ | 16 | 1,050,000,000원 |
| 2025.07 | 120.32㎡ | 21 | 1,040,000,000원 |
| 2025.06 | 114.1㎡ | 32 | 1,050,000,000원 |
| 2025.03 | 114.1㎡ | 40 | 1,070,000,000원 |
| 2025.03 | 114.1㎡ | 40 | 1,070,000,000원 |
거래내역에는 전용 114.1㎡와 120.32㎡가 함께 포함되어 있습니다. 비교 대상의 면적·층 차이를 고려해야 하며, 특히 대상 호수는 2층입니다.
| 최근 12개월 평균 | 1,047,400,000원 (10건) |
|---|---|
| 전체 실거래 평균 | 1,051,166,666원 (12건) |
| 최근 확인 거래 | 2026.03 · 1,115,000,000원 |
| 실거래 최저 | 930,000,000원 |
| 실거래 최고 | 1,140,000,000원 |
| 최저가 / 최근 평균 | 65.2% |
| 최근 거래 추세 | -2.1% |
| 대상 최저매각가 | 683,200,000원 |
가장 중요한 비교는 같은 2층 거래 사례입니다. 2025년 11월 전용 114.1㎡, 2층 거래가 930,000,000원으로 확인됩니다. 대상 물건도 2층이므로 고층 거래 평균만 비교할 때보다 층별 가격 차이를 현실적으로 점검할 수 있습니다.
현재 최저가는 위 2층 실거래보다도 246,800,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 차이는 364,200,000원입니다. 이는 가격 측면에서 유의미한 할인 여지가 있음을 보여줍니다. 다만 실거래가가 실제 낙찰가나 향후 매각 가능 가격을 보장하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 683,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,232,000원 |
| 1. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,686,532원 | 13,686,532원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 72,055,695원 | 72,055,695원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 98,225,773원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 적용한 추정치입니다. 집행비용 9,232,000원 및 근저당권 채권최고액을 사용하였으며, 실제 확정 채권액과 배당액은 다를 수 있습니다. 임차인 배당·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 경매신청 채권의 양수관계 및 과거 담보권의 유효성에 따라 실제 배당순위도 달라질 수 있습니다.
추가 유찰 시 예상배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 683,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 478,239,999원 | 104,684,628원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 334,767,999원 | 246,460,980원 | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 추정 채권액이 전액 배당되고 소유자에게 98,225,773원이 남는 시나리오입니다. 반면 추가 유찰되면 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 발생합니다.
중요한 점은 후순위 채권자의 미배당액과 매수인 인수액은 다르다는 것입니다. 말소 대상 채권에 미배당이 발생하더라도 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 분석에서는 모든 시나리오의 매수인 예상 인수액을 0원으로 보지만, 이는 선순위 권리 및 임차관계 검증이 완료된다는 전제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천경명초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 중심의 주거지역입니다. 인근에 학교 및 다양한 편의시설이 있어 주거환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 48층 건물이며, 위생·급배수설비, 지역난방, 승강기 등 기본 설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 인조석 붙임과 도장 마감, 창호는 PVC 새시입니다.
- 도로. 단지 남측과 서측은 약 20m 내외 도로에 접하며, 북측과 동측도 완충녹지를 사이에 두고 도로와 인접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며, 경제자유구역과 성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가는 2,524,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역에 저촉되며 가축사육제한구역 등 관련 제한이 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정 이력이 2025.08.26부터 2026.08.25까지 기재되어 있으므로 입찰 시점의 규제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계는 파악되지 않았습니다.
- 환금성. 751세대 단지로 비교 실거래가 존재하지만, 최근 시세 추세는 -2.1%입니다. 동일 면적대에서도 층별 가격 차이가 나타나므로 2층 물건의 매각 가능 가격을 고층 평균과 동일하게 가정하지 않아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.09.01 하나캐피탈 근저당권이 실제 최초 유효 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다. 특히 삼성생명보험 근저당권의 변경·이전과 말소 표기를 대조하세요.
- 임차인 확인. 백지훈의 전입일 2024.06.07, 배당요구일 2026.02.12를 확인하고, 보증금·확정일자·임대차계약 내용 및 실제 점유관계를 점검하세요.
- 명도 계획. 임차인의 선순위 대항력이 인정되지 않더라도 점유 해소 절차가 필요할 수 있습니다. 인도명령 가능 여부와 이사 협의 비용을 별도로 고려해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 1,047,400,000원뿐 아니라 2025.11 동일 면적대 2층 실거래 930,000,000원을 함께 검토해야 합니다. 최근 시세 하락 추세 -2.1%도 감안하세요.
- 실내 상태 점검. 감정요항표에서 임대관계 확인이 어려웠으므로 실제 내부 상태와 수리 필요성도 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 배당과 세금. 채권 양수관계, 확정 채권액, 당해세, 임차인 우선변제 및 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다. 추정배당표의 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납이 존재하는지 관리주체에 확인하고, 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 항목을 점검하세요.
- 매각기일과 원본 확인. 2026.10.22 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 검증 후”
청라푸르지오 364동 202호의 현재 최저매각가 683,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,047,400,000원의 65.2%입니다. 1회 유찰에 따른 감정가 대비 70% 가격으로, 현재 확인된 실거래 수준과 비교하면 충분히 관심을 가질 만한 물건입니다.
하지만 이 물건은 단순한 무임차·무인수 아파트가 아닙니다. 백지훈이라는 실제 임차인이 존재하고, 전입일상 선순위 대항력은 없다고 분석되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 과거 근저당권의 말소 및 승계 이력도 면밀히 확인해야 합니다.
또한 실거래 추세가 -2.1%로 하락하고 있고, 대상은 2층이므로 최근 평균 거래가를 그대로 개별 호수의 적정가로 보기는 어렵습니다.
결론은 가격 조건부 긍정, 권리 검증 필수입니다. 예상 인수 0원이라는 판단을 등기와 임차관계 원본으로 확정하고, 실제 점유 및 내부 상태를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 접근이 적절합니다. 저렴한 최저가를 확인하는 것보다 그 가격으로 안전하게 취득할 수 있는지를 확인하는 일이 먼저입니다.
