인천지방법원 2025타경514643. 청라동 청라푸르지오아파트 364동 2층 202호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 실거래 비교 면적은 114.104㎡로 매칭되어 있습니다. 감정가는 976,000,000원, 신건 최저매각가도 976,000,000원입니다. 현재 소유자는 정원이며, 2017년 5월 30일 매매를 원인으로 529,910,000원에 취득한 기록이 확인됩니다.
제공된 말소기준 산정은 2022.09.01 하나캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후 케이비국민카드·엔에이치농협캐피탈·인천신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 백지훈은 2024.06.07 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당 산정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514643 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 150-1 청라푸르지오아파트 364동 2층 202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 114.104㎡ · 지상 48층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 정원 (2017.05.30 매매 · 거래가액 529,910,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 976,000,000원 / 976,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 428,798,527원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 정보 | 대우푸르지오 · 751세대 · 2013.06.27 준공 |
① 권리 흐름 — 제공 산정상 인수 0원
말소기준은 2022.09.01 설정된 하나캐피탈주식회사 근저당권 480,000,000원입니다. 이후 2025.05.15 케이비국민카드 가압류 13,686,532원, 2025.06.05 엔에이치농협캐피탈 가압류 72,055,695원, 2025.08.27 인천신용보증재단 가압류 10,000,000원과 2025.12.17 임의경매개시결정이 이어지며, 이 권리들은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 백지훈 | 2024.06.07 | 2026.02.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
백지훈의 전입일 2024.06.07은 제공된 말소기준일 2022.09.01보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.02.12 접수되어 있으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 정리되며, 제공된 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 하락 추세와 2층 실거래를 같이 봐야 한다
실거래 데이터상 단지명은 대우푸르지오이며, 비교면적은 114.104㎡로 매칭되어 있습니다. 최근 12개월 평균 거래가는 1,047,400,000원, 표본은 10건입니다. 신건 최저가 976,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.2%입니다. 다만 최신 거래는 2026.03의 1,115,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -2.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 114.1㎡ | 38 | 1,115,000,000원 |
| 2026.01 | 114.1㎡ | 40 | 1,120,000,000원 |
| 2026.01 | 120.32㎡ | 52 | 1,140,000,000원 |
| 2025.12 | 120.32㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2025.11 | 114.1㎡ | 2 | 930,000,000원 |
| 2025.08 | 114.1㎡ | 8 | 950,000,000원 |
| 2025.08 | 114.1㎡ | 16 | 1,079,000,000원 |
| 2025.08 | 114.1㎡ | 16 | 1,050,000,000원 |
| 2025.07 | 120.32㎡ | 21 | 1,040,000,000원 |
| 2025.06 | 114.1㎡ | 32 | 1,050,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 1,047,400,000원 |
평균만 보면 최저가가 낮습니다. 그러나 이 물건과 같은 2층에서 2025.11 930,000,000원 거래가 확인됩니다. 따라서 976,000,000원을 두고 단순히 “시세보다 싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 고층 거래가 다수 포함되어 있고, 가격 추세도 -2.1%이므로 저층 개별가치와 하락 흐름을 함께 반영해야 합니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 976,000,000원 | 575,742,227원 | 388,097,773원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 780,800,000원 | 575,742,227원 | 194,849,773원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 624,640,000원 | 575,742,227원 | 40,251,373원 | 0원 |
제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 본건은 대항력 보증금이 낙찰가 하락분을 메우는 인수형 구조가 아니라, 유찰될수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 976,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,160,000원 |
| 2. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,686,532원 | 13,686,532원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 72,055,695원 | 72,055,695원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 388,097,773원 |
집행비용 12,160,000원은 제공된 배당 추정치입니다. 채권자 총 청구액 575,742,227원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여 388,097,773원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천경명초등학교 남측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지로 이루어져 있고 인근에 각급학교와 다양한 편의시설이 소재하여 주거환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 48층 건물 내 2층 일부이며, 지역난방·승강기·위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 가로장방형 평지의 아파트 부지이며, 단지 남측·서측으로 약 20미터 내외 도로에 접하고 북측·동측으로 완충녹지를 사이에 두고 약 50미터·약 35미터 도로에 근접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 기록이 있습니다. 공시지가는 2,524,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 751세대 단지로 최근 거래 자료가 존재하지만, 최근 가격 추세는 -2.1%이고 층별 거래가격 편차가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 2번 원본 확인. 2018.10.15 삼성생명 근저당, 2023.12.07 변경, 2025.10.01 한국자산관리공사 이전 기록의 현재 효력과 제공된 말소기준 산정의 일치 여부를 최신 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 백지훈은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당·명도 실무를 위해 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 저층 시세 우선. 최근 12개월 평균 1,047,400,000원보다 2층 실거래 930,000,000원이 대상 호수 가격 판단에는 더 직접적인 비교자료가 될 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -2.1%이므로 전체 평균 1,051,166,666원만 근거로 응찰가를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 회차 시나리오. 현재 976,000,000원, 1회 유찰 시 780,800,000원, 2회 유찰 시 624,640,000원으로 제공되어 있으므로 권리 원본 확인 결과와 함께 가격 구간을 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 보수적으로
제공된 말소기준과 배당 산정만 놓고 보면 이 물건의 핵심은 분명합니다. 임차인 1명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 실질취득액은 신건 최저가와 같은 976,000,000원입니다.
가격은 조금 더 까다롭습니다. 최근 12개월 평균 1,047,400,000원 대비 93.2%이고 최신 거래 1,115,000,000원보다도 낮지만, 동일 2층에서 930,000,000원 거래가 확인되고 시장 추세도 -2.1%입니다. 여기에 을구의 2018년 근저당 및 한국자산관리공사 이전 기록을 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다. 권리산정상 인수는 0원, 가격은 보수적, 원본 대조는 필수. 이 세 가지가 본건의 결론입니다.
