인천지방법원 2025타경514662. 계산동 더 써밋 에이동 2층 202호로, 감정평가상 도시형(다세대)주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 246,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 246,000,000원입니다. 그러나 을구 2번에는 강지은 명의의 주택임차권등기 250,000,000원이 있고, 임대차계약일 2021.03.29, 확정일자 2021.04.09, 주민등록·점유개시 2021.04.30이 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2021.06.21 박순흠 근저당이므로 임차인은 대항력 있는 선순위 점유자입니다.
매각물건명세서에도 을구 2번 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건을 감정가 2.46억짜리 신건으로만 보면 안 됩니다. 보증금 2.5억이 가격의 천장을 만들기 때문에 현재 회차에서는 약 400만원, 1회 유찰 시에는 약 5,320만원, 2회 유찰 시에는 약 9,256만원의 미배당 인수분이 붙는 구조로 보아 실질취득은 계속 약 2.5억원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 320-9 더 써밋 에이동 2층 202호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 계산새로5번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형(다세대)주택 · 2층 202호 |
| 임차권 범위 | 2층 202호 58.16㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 · 사용승인일 2020.01.23 |
| 소유자 | 김인호 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강지은 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
말소기준은 2021.06.21 을구 1번 박순흠 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 국세 압류 2건, 남세종농업협동조합 가압류 500,000,000원, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2020년 대신자산신탁주식회사 신탁등기는 2021.04.30 이미 말소됐습니다.
갑구에는 2021.06.29 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 이 주택이 민간임대주택으로 등록됐다는 내용이므로 입찰 전 매각물건명세서와 등기원본에서 낙찰 후 효력을 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강지은 2층 202호 58.16㎡ · 주거 | 2021.04.30 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 배당표상 없음 | 승계 아님 |
강지은은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 등기부 임차권등기에는 임대차계약일 2021.03.29, 확정일자 2021.04.09, 주민등록일자·점유개시일자 2021.04.30이 기재돼 있고, 2025.10.24 배당요구도 접수됐습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 2.5억
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 최저가만 비교하면 판단이 왜곡됩니다. 이 사건의 보증금은 250,000,000원이고 현재 최저가는 246,000,000원입니다. 따라서 정확도 규칙상 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 커져 총 실질취득액은 약 250,000,000원에 고정되는 것으로 봅니다.
| 회차 | 낙찰가 기준 | 인수잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 246,000,000원 | 약 4,000,000원 | 약 250,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 196,800,000원 | 약 53,200,000원 | 약 250,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 157,440,000원 | 약 92,560,000원 | 약 250,000,000원 |
비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어 이 250,000,000원이 시장가보다 저렴한지 비싼지는 단정하지 않습니다. 이 사건에서 확인할 가격 기준은 최저가 246,000,000원이 아니라 실질취득 약 250,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 인수 · 임차인 강지은 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 박순흠 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 남세종농업협동조합 | 500,000,000원 | 91,756,000원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 강지은 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 총 채권액은 900,000,000원, 채권자 예상배당은 241,756,000원, 미배당은 658,244,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금의 매수인 부담 평가는 위 정확도 규칙에 따라 실질취득 약 250,000,000원 기준으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천안남중학교 남서측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 약 600m에 지하철 1호선 경인교대입구역, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 도시형(다세대)주택으로 이용 중이며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 2층 202호, 사용승인일은 2020.01.23입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 감정요항에는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 2.5억을 기준으로 계산. 현재 2.46억, 1회 유찰 1.968억, 2회 유찰 1.5744억이 되어도 대항력 보증금 인수분을 더한 실질취득은 약 2.5억원입니다.
- 임차권 원본 확인. 2021.03.29 계약, 2021.04.09 확정일자, 2021.04.30 전입·점유 및 2025.10.24 임차권등기·배당요구의 효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 우선변제 처리 확인. 등기에는 확정일자가 기재돼 있으나 예상배당에서는 우선변제권 없음으로 처리되어 있어 배당순위와 실제 미배당액을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 강지은과 현재 경매 신청채권자 강지은이 동일하게 나타납니다. 임대차계약과 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1 민간임대주택등기의 낙찰 후 효력을 매각물건명세서와 등기원본에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 미납 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납세금과 공용부분 관리비를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총비용은 그대로”
이 사건은 신건 최저가 246,000,000원이라는 숫자만 보면 감정가 그대로 시작하는 평범한 다세대 경매처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 보면 핵심은 250,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 전입·점유 2021.04.30이 말소기준 근저당 2021.06.21보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 잔액 인수를 명시합니다.
그래서 현재 회차의 실질취득은 약 250,000,000원이고, 1회·2회 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 그 차이만큼 인수잔액이 커져 실질취득 약 250,000,000원은 그대로입니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 가격 가점도 줄 수 없습니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일하게 나타나는 관계, 확정일자와 예상배당의 우선변제 처리 차이까지 원본 확인이 필요합니다. 최저가에 현혹되지 말고, 보증금 2.5억원을 기준으로 판단해야 하는 C등급 권리주의형 물건입니다.
