인천지방법원 2025타경514752. 인천 미추홀구 학익동에 있는 모던하이츠 3층 301호, 다세대주택 경매입니다. 감정가 378,000,000원에 출발했지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 264,600,000원입니다. 말소기준은 2024년 6월 13일 설정된 농협은행 근저당권으로, 채권최고액은 286,000,000원입니다. 이후 진행된 임의경매개시결정과 서울보증보험의 가압류, 국가의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 권리관계가 비교적 단순하다는 것과 실제 투자 수익이 확보된다는 것은 다른 문제입니다. 모던하이츠는 8세대 규모의 다세대주택이며, 확인되는 실거래는 2025년 4월의 380,000,000원 1건입니다. 해당 거래는 4층, 이번 경매 대상은 3층으로 서로 다른 세대입니다. 최근 거래금액과 현재 최저가 사이의 차이는 크지만, 거래 표본과 현재 시점의 가격 확인이 부족한 상태에서 할인율만으로 낙찰가를 결정하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

등기상 핵심은 2024.06.13 농협은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 2022년 설정된 북수원신용협동조합 근저당권은 2024.06.13 이미 등기상 말소되어 현재 인수할 권리가 아닙니다.

임차·점유관계 — 추가 확인이 필요하다

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 신고 내역이 없다는 이유만으로 공실이나 소유자 직접 점유가 확정되었다고 볼 수는 없습니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 보증금 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 69.6%라는 숫자의 의미

모던하이츠의 비교 가능한 거래는 전용면적 약 67.83㎡ 기준 2025년 4월, 4층, 380,000,000원입니다. 최저매각가 264,600,000원은 이 거래금액의 69.6%입니다. 다만 실거래 표본은 1건에 불과하며, 최근 12개월 평균으로 표시되는 금액 역시 동일한 거래 1건을 기준으로 합니다.

감정가는 378,000,000원으로 확인 거래금액과 비슷합니다. 반면 1회 유찰 후 최저가는 264,600,000원이므로, 확인 거래 대비 115,400,000원 낮은 수준입니다. 수치상 차이는 분명하지만 이 거래가 현재 시장가격을 정확하게 대표한다고 단정하기 어렵습니다. 특히 거래시점이 2025년 4월이고 비교 대상 층도 다릅니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 거래·낙찰 사례가 충분하지 않은 소규모 물건에서는 이러한 통계를 향후 낙찰 가능성이나 적정 입찰가의 확정적 근거로 사용하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 264,600,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정한 금액입니다. 농협은행 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 배당은 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라집니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,504,400원을 제외한 260,095,600원이 농협은행에 배당되는 구조입니다. 서울보증보험 가압류 채권의 예상 배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 전체 배당대상 채권액 300,674,660원 대비 예상 배당 부족액은 40,579,060원입니다.

회차별 배당 시나리오

유찰이 추가될 경우 최저매각가는 낮아지지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 등기상 후순위 채권의 미배당액이 늘어난다고 해서 매수인의 인수채무가 동일 금액만큼 늘어나는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인천지방법원 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2022.09.29 준공된 지상 5층 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 토지는 부정형으로 다세대주택 건부지로 이용되고 있으며, 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 이력이 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 기준 적용 여부와 허가 대상 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·건축물. 토지면적은 373.0㎡, 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 8세대로 거래 표본이 적으며, 확인된 거래는 2025년 4월 1건입니다. 따라서 가격이 낮게 낙찰되더라도 향후 매도 시기와 매도가격을 예측하기 어렵다는 점을 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 및 임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 점유관계, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 조사하고 대항력 여부를 최종 확인해야 합니다.
• 최근 가격 재검증. 2025.04의 380,000,000원 거래 1건만으로 현재 적정 시세를 확정하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 거래와 매물 수준을 비교해야 합니다.
• 환금성 점검. 8세대 규모인 점을 고려하여 재매각 수요·거래 빈도·실제 매도 가능 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 압류 권리 확인. 인천지방검찰청이 처분청으로 기재된 국가 압류의 세부 원인과 매각 후 말소 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 배당액과 인수액 구분. 농협은행 및 서울보증보험의 미배당이 발생하더라도 등기상 후순위 채권 미배당액 자체가 매수인의 인수액은 아닙니다. 별도의 인수 권리 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 확인. 토지거래허가구역의 최신 지정 상태와 해당 경매 취득에 관한 적용 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 내부 상태·설비 작동·누수·수리 필요 여부와 미납 관리비 및 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “할인율은 크지만, 확인할 것이 남아 있다”

모던하이츠 301호는 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 다세대주택입니다. 2025년 4월 확인 거래금액 380,000,000원 대비 현재 최저가 264,600,000원은 수치상 상당한 차이가 있습니다.

권리관계도 비교적 단순합니다. 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 아직 확인되지 않았고, 시세 판단을 뒷받침할 거래도 단 1건이라는 점은 반드시 고려해야 합니다.

특히 8세대 규모 다세대주택이라는 특성상 거래가격뿐 아니라 재매각 가능성과 실제 매수 수요까지 보수적으로 판단해야 합니다. 현재 확인된 가격 차이는 추가 조사를 진행할 이유가 되지만, 수익을 보장하는 증거는 아닙니다.

결론은 '등기상 권리는 양호, 가격 차이는 확인되지만 시세·점유·환금성 검증 전까지 입찰 판단은 보류'입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 실제로 얼마에 다시 거래될 수 있는지, 그리고 명도·취득 과정에서 예상 밖 부담이 발생하지 않는지를 확인하는 데 있습니다.