인천지방법원 2025타경514752. 인천 미추홀구 학익동 모던하이츠 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 안승오이며, 2024.06.13 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 286,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 등기로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부상 앞선 북수원신용협동조합 근저당권 1,020,000,000원은 2024.06.13 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 농협은행 근저당입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 현장과 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514752 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 312-13 모던하이츠 3층301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 재넘이길9번길 51-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 · 3층301호 |
| 거래비교 면적 | 67.826㎡ |
| 소유자 | 안승오 |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 378,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 276,538,704원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.06.13 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 286,000,000원이고 채무자는 안승오입니다. 이후 2025.12.18 임의경매개시결정, 2026.01.29 서울보증보험주식회사 가압류 14,674,660원, 2026.06.01 국의 압류가 등기됐으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 99.5%, 거의 같은 가격
모던하이츠의 비교 대상 면적은 67.826㎡이며, 최근 12개월 실거래는 2025.04 4층 67.83㎡ 380,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 380,000,000원이고, 신건 최저가는 378,000,000원으로 최근 시세 대비 99.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 67.83㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 67.826㎡ | 1건 | 380,000,000원 |
최저가는 최근 12개월 평균의 99.5%입니다. 수치상 최근 거래보다 낮기는 하지만, 비교 거래가 1건뿐이고 차이도 크지 않아 신건 자체에 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 가격을 높게 평가하기보다, 실제 301호의 상태와 4층 거래와의 개별 차이를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,092,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 14,674,660원 | 14,674,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,233,340원 |
현재 회차 378,000,000원 가정에서는 배당표상 채권자 청구 300,674,660원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 71,233,340원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국의 압류 금액과 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않아 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 378,000,000원 | 300,674,660원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 302,400,000원 | 297,366,400원 | 3,308,260원 |
| 2회 유찰 · 64% | 241,920,000원 | 237,733,120원 | 62,941,540원 |
현재 회차에서는 농협은행 근저당 286,000,000원과 서울보증보험 가압류 14,674,660원이 배당표상 모두 충족됩니다. 1회 유찰 시에도 신청채권자 농협은행은 286,000,000원을 배당받는 것으로 계산되지만, 전체 채권 기준 3,308,260원의 미배당이 발생합니다. 2회 유찰 시에는 농협은행 배당액도 237,733,120원으로 줄고 전체 미배당은 62,941,540원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인 인수액과는 별개이며, 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인천지방법원 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독(다가구)주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물이며, 위생설비·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 373.0㎡, 지목 대, 준주거지역이며 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·준주거지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 규모. 모던하이츠는 8세대이고 사용승인일은 2022-09-29입니다. 최근12개월 실거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최근12개월 실거래 평균 380,000,000원 대비 신건 최저가가 99.5%이므로 가격 차이는 크지 않습니다.
- 비교 거래의 한계. 최근12개월 거래가 1건이므로 2025.04 4층 380,000,000원 거래와 본건 3층301호의 내부 상태·향·위치 차이를 직접 비교하는 것이 중요합니다.
- 국 압류 확인. 2026.06.01 국의 압류가 등기돼 있고 배당표에는 금액이 반영되지 않았으므로 세액과 배당 영향을 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제 내용은 입찰 전 최신 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 신중”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.13 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·서울보증보험 가압류·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상인 만큼 실제 점유는 확인해야 합니다.
가격은 별개입니다. 신건 최저가 378,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균이자 최신 거래인 380,000,000원의 99.5%입니다. 실거래보다 크게 할인된 가격은 아닙니다. 최근12개월 거래가 1건이라는 점까지 감안하면, 권리 안전성은 장점이지만 가격 메리트는 제한적인 물건으로 보는 것이 균형 잡힌 판단입니다.
