인천지방법원 2025타경514799. 인천 남동구 만수동 리치빌가동 제4층 제302호, 전용 56.44㎡의 다세대주택입니다. 2008년 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물에 있으며, 현재 소유자는 오성준입니다. 2020년 12월 30일 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 주택도시보증공사의 185,000,000원 가압류가 설정됐고, 국세·지방세 압류가 뒤따랐습니다. 2025년 12월 18일에는 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 물건의 핵심은 등기부에 설정된 한국토지주택공사의 120,000,000원 주택임차권입니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 먼저여서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그러나 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 단순한 보증금 인수형으로만 판단할 수 없습니다. 동시에 실제 점유자 이규정의 권리관계는 별도로 확인해야 합니다. 권리상 위험이 모두 제거됐다고 확정하기에는 아직 이른 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명과 보증기관 승계

권리관계에는 이규정과 한국토지주택공사가 함께 등장합니다. 그러나 별도 보증금이 존재하는 임차인 두 명으로 계산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 이규정의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로 분류되어 있습니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 보고, 확인된 보증금 120,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

한국토지주택공사의 등기상 임차범위는 제4층 제302호 56.44㎡ 전부입니다. 임차권등기일은 2023.01.30이며, 확인된 보증금 120,000,000원은 이규정과 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 말소기준권리와 가등기·압류 검토

2021년 4월 15일 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부에 적힌 모든 과거 권리를 같은 방식으로 처리해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

현재 최저매각가인 91,000,000원을 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 임차보증금 우선변제에 배당하는 구조이며, 주택도시보증공사와 서울보증보험의 채권은 모두 미배당으로 계산됩니다.

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 잔액 31,038,000원은 매각대금 밖의 부족분이므로 아래 배당분배 도넛에는 포함되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 보증금 부담은 남는다

이 사건은 현재 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준입니다. 다음 회차들에 대해서도 낙찰가만 비교하면 상당히 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 인수 구조에서는 최저가 하락분이 그대로 실질취득 비용 절감으로 연결되지 않습니다.

실질취득 금액은 각 회차의 매각가와 임차보증금 미배당 추정액을 합산한 값입니다. 집행비용 등 배당 가정 차이로 보증금 120,000,000원과 정확히 일치하지는 않지만, 보증금 수준으로 수렴하는 경제적 구조는 동일합니다. 확약 적용 인수 0원은 한국토지주택공사 임차권에 한정되며 이규정의 미상 권리를 포함하지 않습니다.

⑥ 가격 검토 — 감정가 할인율은 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 91,000,000원으로 감정가 130,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정평가액과 실제 시장에서 거래되는 가격은 같지 않습니다. 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 가격 경쟁력이 확인되는 것은 아닙니다.

2020년 소유권 거래가액은 120,000,000원이지만 이를 현재 시세로 사용할 수는 없습니다. 특히 대상 건물은 8세대 소규모 다세대주택으로 개별 건물의 상태, 층, 임대차, 매수 수요에 따라 매각 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 최근 동일 면적 실거래나 최신 거래에 근거한 현재 시장가격이 확인되기 전에는 9,100만원이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 만수동 인천동부초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2008.06.26 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 건물입니다. 외벽은 드라이비트, 내부는 벽지·일부 타일 마감이며 도시가스 난방, 위생·급배수설비가 있습니다.
• 주차·도로. 지상 1층 일부 필로티에 주차장이 있고, 동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있어 매각기일 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축·공부. 위반건축물 표시는 없고 공부와 현황 사이의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택으로, 대규모 공동주택보다 개별 호실의 거래가격 확인과 매수층 확보가 중요합니다. 실제 매각 사례와 최근 동일 면적 거래를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서에 기재된 대상 권리, 말소 조건, 이행 시기, 권한 및 제한사항을 확인하세요.
• 이규정의 계약관계. 실제 임차인 이규정의 임대차계약서, 전입·점유 이력, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 2023.01.09 전입만으로 선순위 대항력을 인정할 수는 없지만, 독립적인 권리관계가 없는지 조사해야 합니다.
• 보증금 중복계상 금지. 한국토지주택공사의 120,000,000원 보증금은 이규정에 대한 대위·승계 신고로 분류되어 있습니다. 동일 보증금을 두 번 더하지 마세요.
• 가등기 확인. 갑구 7번 박병인 명의 가등기의 성격, 본등기와의 관계, 실제 존속 및 말소 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 체납세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부, 배당 우선순위 및 관련 자료를 확인하세요.
• 배당표 재검산. 제시한 배당금은 집행비용과 임차권 우선변제를 전제로 한 추정치입니다. 실제 배당요구와 세금 우선순위에 따라 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도. 임차권등기 말소와 별개로 실제 점유자의 인도 여부, 명도 일정, 인도명령 가능성 및 협의 필요성을 확인하세요.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납과 누수, 외벽, 설비 및 주차 여건을 현장에서 점검하세요.
• 최근 거래가격. 리치빌가동 및 인근 동일 면적 다세대주택의 최근 거래가격, 실제 매도 가능가격과 유동성을 확인한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
• 최종 원본 확인. 매각기일 2026.10.22 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수내역과 기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “9,100만원에 낙찰받아도 9,100만원에 끝나는가?”

인천 만수동 리치빌가동 302호는 단순히 감정가보다 30% 저렴한 다세대주택으로 분류하기 어려운 사건입니다.

선순위 대항력 있는 임차권의 보증금은 120,000,000원이고, 현재 회차에서 룰상 발생하는 미배당액은 31,038,000원입니다. 확약이 없으면 실질취득 부담은 약 120,000,000원 수준입니다. 다만 서울보증보험의 말소 동의 확약서로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가됩니다.

문제는 여기서 끝나지 않는다는 것입니다. 실제 임차인 이규정의 보증금과 점유관계가 미상이고, 과거 가등기 관련 권리 성격도 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류와 최근 실거래가격 확인 문제까지 고려하면 주된 임차권에 대한 확약 하나만으로 안전한 입찰물건이라고 결론 내리기 어렵습니다.