인천지방법원 2025타경514799. 인천 남동구 만수동 858-21, 5층 다세대주택 중 제4층 제302호이며 면적은 56.44㎡입니다. 2008.06.26 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 감정평가상 현재도 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현 소유자는 오성준으로 2020.12.30. 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 단순하지 않습니다. 말소기준은 2021.04.15. 주택도시보증공사의 185,000,000원 가압류지만, 그보다 앞선 2008.05.21. 박병인의 갑구 7번 가등기가 등기분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 반면 한국토지주택공사의 120,000,000원 임차보증금은 대항력·우선변제권이 있으나, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514799 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 858-21 제4층 제302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 56.44㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 2008.06.26 사용승인 · 리치빌가동 · 8세대 |
| 소유자 | 오성준 (2020.12.30. 거래가액 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 154,771,497원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 선순위 가등기가 더 중요하다
말소기준 이후에는 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 현 경매개시결정 등이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 존재하고, 그중 당해세가 있다면 배당에서 선순위 차감될 수 있어 아래 예상배당은 실제와 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이규정 | 2023.01.09 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 보증기관 승계 | 한국토지주택공사 | 2020.12.24 / 2020.10.29 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 이규정 보증금 승계 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 이규정 1명입니다. 한국토지주택공사는 이규정 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이규정의 전입일은 2023.01.09.로 말소기준 2021.04.15. 이후이므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 130,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 130,000,000원으로 신건입니다. 동일 면적 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 권리구조에 선순위 가등기 확인 문제가 있으므로, 130,000,000원이라는 최저가 자체보다 권리 인수 범위를 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,620,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 7,380,000원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 154,771,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 집행비용 2,620,000원과 한국토지주택공사 120,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사에는 7,380,000원이 배당됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 | 룰상 임차권 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 130,000,000원 | 332,391,497원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 104,000,000원 | 339,771,497원 | 18,256,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 83,200,000원 | 339,771,497원 | 38,697,600원 | 0원* |
* 회차 계산만 적용하면 한국토지주택공사 임차권 미배당분이 1회 유찰 시 18,256,000원, 2회 유찰 시 38,697,600원으로 잡히지만, 제출된 임차권등기 말소 동의 확약서를 반영하면 그 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 갑구 7번 가등기에는 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트·오피스텔·소규모 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2008.06.26 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상5층 건물의 4층 302호입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수설비, 1층 일부 필로티 주차장이 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접하며, 토지는 221.3㎡의 세로장방형 공동주택 부지입니다. 공시지가는 1,514,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 외국인 등 대상, 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 리치빌가동은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트와 달리 실거래 비교표본 확인이 특히 중요하며, 가격보다 개별 물건의 권리·점유 상태 확인 비중이 큽니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 7번 가등기 원인·종류 확인. 2008.05.21. 박병인 가등기가 등기분석상 매수인 인수로 남습니다. 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지부터 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 임차권등기 말소 동의 확약의 조건·범위와 실제 말소 절차를 확인하세요. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
- 실제 임차인 이규정의 점유 확인. 전입 2023.01.09.로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 매각 전 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 실거래 비교 없이 130,000,000원을 저가라고 단정하지 말고, 가등기 위험까지 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·현장 상태 확인. 소규모 다세대주택은 관리주체·공용부분 관리비·주차·누수 등 현장 변수의 비중이 높으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관계를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “임차권 해결 = 권리 해결”은 아니다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 120,000,000원 임차보증금은 오히려 결론이 비교적 명확합니다. 한국토지주택공사는 이규정 보증금의 대위·승계 신고이고, 제출된 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 그 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그보다 13년 앞선 2008.05.21. 갑구 7번 가등기입니다. 말소기준 2021.04.15.보다 선순위이고 등기분석상 매수인 인수로 표시되어 있으며, 별도 메모에서도 종류 확인 필요가 지적되어 있습니다. 여기에 실거래 가격 비교 근거도 없어 신건 최저가 130,000,000원의 가격 매력을 따로 인정하기 어렵습니다. 임차권 확약은 긍정적이지만, 선순위 가등기 확인 전에는 입찰 보류가 맞는 물건입니다.
