인천지방법원 2025타경514849. 인천 서구 마전동 동아그랑빌 102동 402호, 전용 49.88㎡ 다세대주택입니다. 감정가 136,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 95,200,000원으로 내려왔습니다. 외형상 감정가 대비 70%이지만, 이 사건은 할인율보다 주택임차권등기의 인수 여부를 먼저 살펴야 합니다.
말소기준권리는 2022.09.22. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기 순위상 후순위이나, 전입신고와 점유개시가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 따라서 후순위 등기라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 매각물건명세서에 기재된 말소 동의 확약서가 중요한 예외입니다. 해당 임차권의 말소 및 인수의무 해소에 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원이지만, 그 효력이 불명확한 채로 입찰하면 예상하지 못한 인수 위험이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514849 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1129-10 동아그랑빌 102동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.88㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부 미확인 |
| 사용승인일 | 2012.07.10 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.06.25. 소유권이전, 거래가 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 143,261,040원 |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 기준 9,520,000원 (실제 보증금 비율은 매각공고 확인) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입
② 임차인 분석 — 보증금 1.33억과 확약의 충돌
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 주택임차권등기 · 보증기관 표시 |
133,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 보증기관 관련 확약 확인 |
| 등기상 임차권자 | 한국토지주택공사 |
|---|---|
| 임차 부분 | 제4층 제402호 49.88㎡ 전부 |
| 임대차계약일 | 2022.06.16 |
| 점유개시일 | 2022.07.12 |
| 주민등록일 | 2022.08.08 |
| 확정일자 | 2022.06.17 |
| 임차권등기일 | 2024.07.23 |
| 보증금 | 133,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 확약 관련 | 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 제출 |
한국토지주택공사는 보증기관 관련 권리자로 표시돼 있습니다. 따라서 이를 실제 거주 개인 임차인으로 단정하거나 보증금을 별도로 중복 합산해서는 안 됩니다. 등기상 임차권 신고 1건이며, 실제 거주 임차인의 인원과 점유관계는 확정되지 않았습니다.
이 금액을 매수인이 인수한다고 가정하면 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득 추정액은 135,113,600원입니다. 이는 과거 실거래 평균 126,000,000원보다 높은 수준입니다.
집행비용 추정치가 포함된 계산입니다. 실제 배당액·인수액은 집행비용과 다른 우선권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
다만 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 확약서 제출기관은 서울보증보험주식회사입니다. 서로 다른 기관이라는 점을 반드시 확인해야 합니다. 말소 동의만으로 미배당 보증금 채권에 대한 청구까지 포기한 것인지, 적법한 권한과 동의가 확보됐는지 확인되지 않으면 0원 인수 판단을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래가 오래됐다
동아그랑빌(102·103동)은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 2021년과 2022년의 2건이며, 비교 거래의 전용면적은 45.78㎡로 경매 대상 49.88㎡와 차이가 있습니다. 따라서 거래 평균을 현재 이 물건의 정확한 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 45.78㎡ | 5층 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 45.78㎡ | 4층 | 117,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 126,000,000원 |
현재 최저매각가 95,200,000원은 확인된 과거 거래 평균 126,000,000원의 75.6%입니다. 확약 효력이 완전하게 적용되어 보증금 인수가 없다면 과거 거래 평균보다 낮은 취득가격입니다. 그러나 확약이 적용되지 않고 추정 미배당 보증금을 인수하면 실질취득액이 135,113,600원으로 상승해 가격상 이점이 사라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,113,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 133,000,000원 | 93,086,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 경매채권 | 143,261,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 확약 적용 전의 기계적 배당 추정입니다. 집행비용 약 2.2%를 가정했고, 당해세 및 다른 우선변제 항목은 미반영됐습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있으며, 확약 효력에 따라 매수인 인수 결론은 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 가정 | 룰상 인수 추정 | 확약 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 95,200,000원 | 39,913,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 66,639,999원 | 67,959,521원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 46,647,999원 | 87,591,665원 | 0원 |
대항력 있는 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나 총 취득부담이 보증금 수준에 머무는 특성이 있습니다. 위 회차별 추정에서도 확약을 제외한 실질취득액은 약 1.35억 원 안팎에 머뭅니다.
반대로 확약에 의해 해당 보증금 인수가 실질적으로 0원이 된다면, 낙찰가 하락이 실제 취득원가 하락으로 이어집니다. 그러므로 유찰 횟수보다 먼저 확약의 효력과 적용 범위를 확정하는 일이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천마전고등학교 북측 인근에 위치하며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다. 주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 접근성은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 2012.07.10. 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 기본 위생·급배수·난방설비를 갖춘 다세대주택입니다.
- 도로. 남측 약 8m 포장도로와 북측 약 3m 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 마전지구 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 적용 대상과 기간을 원본으로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,137,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 거래 표본이 적어 매각 시 적정가격을 판단하기 어렵습니다. 가격뿐 아니라 실제 수요와 매도 소요기간을 함께 검토해야 합니다.
- 내부상태. 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 수리 상태 및 실제 점유현황에 대한 불확실성이 남아 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 한국토지주택공사 명의의 을구 7번 주택임차권등기에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 인수의무 확인. 확약이 단순한 등기 말소 동의인지, 배당 부족분에 대한 매수인 인수의무까지 해소하는지 명확히 검토해야 합니다.
- 보증기관 관계 확인. 한국토지주택공사·서울보증보험주식회사·주택도시보증공사의 권리관계와 실제 임차인의 존재 여부를 구별해야 합니다. 기관별 금액을 단순 합산해서는 안 됩니다.
- 점유자·명도 확인. 내부 미확인 물건이므로 실제 거주자, 전입세대, 임차권 외 추가 점유자 및 명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당 및 우선권 점검. 집행비용·당해세·우선변제 항목을 확인하고 예상배당표가 실제 배당과 다를 수 있음을 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 과거 거래 평균 126,000,000원만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 현재 유사 다세대주택의 거래·매물 수준을 조사해야 합니다.
- 관리비·수리비. 미납 공용관리비, 내부 수리 필요 여부, 설비 상태와 예상 추가비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 원본 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,520만원보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 물건의 가장 큰 특징은 감정가 대비 70%로 내려온 가격이 아니라 대항력 있는 임차권과 말소 동의 확약서가 함께 존재한다는 점입니다. 확약을 적용하지 않으면 133,000,000원의 보증금 중 미배당액 인수 위험이 존재하고, 실질취득액은 과거 거래 평균보다 높아질 수 있습니다.
반면 확약 효력이 해당 임차권에 완전하게 적용되면 실질 인수액은 0원으로 정리될 수 있습니다. 다만 등기상 임차권자와 확약서 제출기관이 다르고, 실제 점유자가 명확하지 않으므로 확약서의 권한·범위·효력을 법원 원본 서류로 확인하는 것이 선결조건입니다.
가격 판단도 유보가 필요합니다. 확인된 실거래는 2021~2022년 2건으로 현재 시세를 충분히 반영하지 못하며, 단지도 16세대 규모로 환금성 검토가 중요합니다.
결론은 조건부 검토입니다. 확약의 유효성을 확인하기 전에는 낮은 최저가를 투자 매력으로 해석해서는 안 됩니다. 권리 해소가 확정되고 현재 시장가격과 점유·명도 상태까지 검증된 이후에 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
