인천지방법원 2025타경514849. 인천 서구 마전동 동아그랑빌 102동 4층 402호, 전용 49.88㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 폐문부재로 내부는 확인하지 못했고, 건물은 2012.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택이며 2020.06.10 매매, 거래가액 123,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”는 사실이 아닙니다. 등기된 주택임차권의 주민등록일자는 2022.08.08로 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류 2022.09.22보다 빠르고, 확정일자도 2022.06.17이어서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관해 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 따라서 이 권리에 한해서는 매수인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514849 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1129-10 동아그랑빌 102동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.88㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부확인 못함 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.06.10 매매 · 거래가액 123,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 143,261,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.08.08에 주민등록이 이루어진 주택임차권은 대항력이 있고, 2022.06.17 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 이 권리에 대해 말소 동의 확약서가 제출되어 있으므로 낙찰자의 실제 인수 부담은 0원으로 판단합니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 승계 신고, 실제 임차인 0명
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 133,000,000원 | 2022.08.08 / 2022.06.17 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 실질 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 0명이며, 133,000,000원을 다른 임차보증금과 합산해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 1.26억보다 신건 1.36억이 높다
동아그랑빌(102,103동)은 총 16세대이며, 비교 가능한 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액은 126,000,000원, 최신 거래는 2022.05의 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 45.78㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 45.78㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 126,000,000원 |
최저매각가 136,000,000원은 최근 12개월 평균 126,000,000원의 107.9%입니다. 최신 거래인 135,000,000원보다도 1,000,000원 높습니다. 확약을 반영한 실질취득도 현재 회차에서는 136,000,000원이므로, 권리 인수가 0원이라고 해서 신건이 싸지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 133,000,000원 | 133,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 296,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 143,261,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 136,000,000원 가정 시 집행비용 2,704,000원과 한국토지주택공사 보증금 133,000,000원이 우선 배당되고, 주택도시보증공사에는 296,000원만 배당됩니다. 서울보증보험 주식회사와 소유자에게는 잔여가 없습니다. 배당표상 현재 회차 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확약 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 규칙상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 136,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 108,800,000원 | 26,523,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 87,040,000원 | 47,926,720원 | 0원 |
단순 배당계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커집니다. 그러나 본건은 해당 주택임차권에 대한 말소 동의 확약이 있으므로 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 유찰 후에는 낙찰가 하락 자체가 곧 실질취득가 하락으로 이어지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천마전고등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 2012.07.10 사용승인, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 토지. 사다리형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 8m 포장도로와 북측 약 3m 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(마전지구)이며 성장관리권역·교육환경보호구역·토지구획정리사업지구 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,137,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 단지이고 비교 거래가 2건뿐이어서 시세 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 매수인 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 내용과 적용 범위를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 해당 을구 7번 주택임차권에 정확히 적용되는지, 매각 후 말소에 필요한 절차가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 136,000,000원은 최근 평균 126,000,000원의 107.9%이고 최신 거래 135,000,000원보다도 높습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 수리비·점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 거래 표본. 비교 거래가 2건에 불과하므로 개별 호수의 상태·층·면적 차이를 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 매력은 별개”
이 물건은 처음 보면 선순위 주택임차권 때문에 인수 위험이 커 보입니다. 실제로 전입일과 확정일자는 말소기준권리보다 앞서고 보증금도 133,000,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에 말소 동의 확약서 제출이 명시되어 있어 이 권리의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 현재 실질취득가 136,000,000원은 최근 12개월 평균 126,000,000원의 107.9%이고 최신 거래 135,000,000원보다도 높습니다. 총 16세대, 거래 표본 2건의 소규모 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만 가격은 보수적으로 접근할 사건입니다.
