인천지방법원 2025타경514930. 인천광역시 부평구 부평동의 태강 씨티 10층 1001호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택(원룸형아파트)이며, 등기된 임차권의 범위는 33.85㎡ 전부입니다. 소유자인 주식회사마니주택은 2020년 8월 10일 거래가액 144,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건은 단순히 근저당이나 가압류가 소멸하는지만 살펴서는 안 됩니다. 말소기준인 2022년 9월 22일 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 주민등록과 확정일자를 갖춘 주택임차권이 존재하기 때문입니다. 따라서 낙찰자가 주목해야 할 핵심은 임차보증금 배당 부족분의 승계 여부와 제출된 말소 동의 확약서의 실제 효력입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이 가압류 자체와 그 후순위 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 종전 농협은행 근저당권과 국의 앞선 압류는 이미 등기부상 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자와 대위·승계 구분

임차 관련 기록에는 최태환, 김민진 및 한국토지주택공사가 등장합니다. 그러나 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계에 해당하는 기관으로, 최태환과 별도로 보증금을 합산할 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인·점유자로 파악되는 인원은 2명입니다.

③ 낙찰가와 실질취득 — 확약서에 따라 달라지는 결론

최저가 105,000,000원은 감정가의 70%이지만, 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 투자 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 확약서의 효력 여부에 따라 부담액을 나누어 확인해야 합니다.

확약 미적용 금액 156,270,000원에는 집행비용 추정에 따른 차이가 포함되어 있습니다. 보증금 154,000,000원과 거의 같은 수준이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

선순위 임차보증금 우선배당을 전제로 한 조건부 추정표입니다. 집행비용 2,270,000원을 공제하면 임차권에 102,730,000원이 배당되고, 부족분은 51,270,000원입니다. 다만 제출된 확약서가 실제 배당 및 말소에 미치는 효과에 따라 최종 처리는 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 미배당

선순위 보증금의 인수가 해소되지 않는 경우와 확약서가 유효한 경우를 구분해야 합니다. 추가 유찰의 핵심은 낙찰가 자체보다 최종적으로 매수인이 부담하는 전체 금액입니다.

확약이 적용되지 않는다면 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 선순위 보증금의 미배당 위험은 그만큼 확대됩니다. 반면 확약이 유효하고 다른 인수권리가 없다면 낙찰가 하락은 취득 기준액을 낮추는 효과가 있습니다.

위 회차별 인수액은 각 회차의 조건부 추정치입니다. 집행비용과 배당 계산 방식에 따른 차이가 발생할 수 있으며, 실제 배당액·인수액 확정치는 아닙니다.

⑥ 시세·입지·환금성 판단

이 물건은 감정가 150,000,000원 대비 최저가가 105,000,000원으로 내려왔지만, 인근 동일 유형의 최근 실거래 비교를 통해 가격 경쟁력을 확인할 수 있는 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부흥초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 함께 자리하고 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 10층 호실이며 승강기·기계식주차·도시가스·개별난방 등 기본 설비가 있습니다.
• 도로. 동·서·북측으로 각각 약 35미터, 8미터, 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 원룸형 도시형생활주택은 같은 지역의 일반 아파트와 매수 수요 및 금융·임대 특성이 다를 수 있어 유사 유형 실거래 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사 명의 말소 동의 확약서의 정확한 문구와 대상 임차권, 대항력 포기 및 말소 이행 조건을 확인합니다.
• 한국토지주택공사 임차권 확인. 154,000,000원 보증금에 대한 실제 권리자, 보증금 승계관계, 배당 및 말소 처리 방식을 확인합니다. 최태환의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
• 최태환 점유관계 확인. 월 700,000원의 차임 및 보증금 미상 상태이므로 임대차계약서와 실제 점유, 기존 선순위 임차관계와의 연결 여부를 확인합니다.
• 김민진 계약관계 확인. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 별도 임대차와 명도 부담이 있는지 확인합니다.
• 배당표 검증. 선순위 임차권의 예상배당 102,730,000원, 확약 미적용 부족분 51,270,000원 및 국세 압류 관련 배당 영향을 원본 서류와 대조합니다.
• 시세 확인. 태강 씨티와 주변 유사 도시형생활주택의 최근 거래·임대차 사례로 실질취득 기준 가격이 적정한지 비교합니다.
• 관리비·시설 확인. 체납 공용관리비, 기계식주차시설, 승강기, 건물 유지관리 상태와 명도비용을 확인합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.22 진행 여부 및 변경된 매각물건명세서·현황조사·등기사항증명서를 확인합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 확약서와 실질취득이 핵심”

이 사건의 표면적인 매력은 감정가 150,000,000원에서 105,000,000원으로 내려온 가격입니다. 하지만 선순위 임차보증금이 154,000,000원이라는 사실을 놓치면 전혀 다른 결과가 나옵니다. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 최저가 기준 보증금 부족분 51,270,000원을 인수해, 실질 부담은 156,270,000원이 될 수 있습니다.

반대로 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 해당 임차권의 인수를 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원입니다. 이 점은 경매 참여 가능성을 크게 바꾸는 핵심 자료입니다. 다만 실제 점유자들의 계약 및 보증금 관계가 완전히 확인된 것은 아닙니다.

따라서 결론은 “확약으로 주된 인수 위험은 해소 가능하지만, 시세와 잔여 점유관계 검증 전에는 입찰 보류”입니다. 먼저 확약서의 효력과 미상 보증금을 확인하고, 그다음 현재 최저가가 실제 시장가격보다 유리한지 판단해야 합니다.