인천지방법원 2025타경514930. 부평구 부평동 태강 씨티 10층 1001호로, 감정평가상 공동주택［도시형생활주택(원룸형아파트)］로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사마니주택이며 2020년 8월 7일 매매를 원인으로 144,000,000원에 취득했습니다. 현재 말소기준은 2022년 9월 22일 주택도시보증공사 가압류이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리 자체보다 말소기준보다 먼저 갖춘 임차인의 대항력입니다. 한국토지주택공사 임차권은 등기일이 2024년 7월 29일이지만, 기록된 주민등록일자는 2022년 7월 1일, 점유개시일은 2022년 6월 30일, 확정일자는 2022년 6월 10일입니다. 말소기준 2022년 9월 22일보다 앞서므로 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514930 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 531-1 태강 씨티 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로 89 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택［도시형생활주택(원룸형아파트)］ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 10층 1001호 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.08.07. 매매 · 거래가액 144,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 161,759,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력이 핵심
말소기준은 2022.09.22. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2023년 국 압류, 2025년 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 한국토지주택공사 주택임차권등기도 등기 자체는 후순위지만, 임차인의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 미배당 임차보증금은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, LH는 보증기관 승계
| 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최태환 | 2025.11.06 / 미상 | 보증금 미상 · 월 700,000원 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 대상 |
| 김민진 | 2024.09.19 / 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2022.07.01 / 2022.06.10 | 154,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 대위·승계 |
한국토지주택공사는 실제 임차인으로 한 명 더 세는 대상이 아닙니다. 데이터상 최태환 보증금의 보증기관 대위·승계이므로 보증금 154,000,000원을 최태환과 별도로 이중 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 최태환·김민진 2명으로 봅니다.
최태환과 김민진의 현재 전입일은 모두 말소기준 이후로 기록되어 있어 해당 전입 자체에는 대항력이 없습니다. 다만 한국토지주택공사가 승계한 임차권은 2022년의 전입·점유·확정일자를 기초로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 ‘낙찰가만큼’ 싸지지 않는다
현재 회차의 낙찰가를 최저가와 같은 150,000,000원으로 가정하면, 집행비용 2,900,000원을 제외한 147,100,000원이 한국토지주택공사 보증금에 배당되고 6,900,000원이 부족합니다. 이 부족분을 매수인이 인수하는 시나리오이므로 실질취득은 156,900,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 6,900,000원 | 156,900,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 36,480,000원 | 156,480,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 60,128,000원 | 156,128,000원 |
실거래 비교 자료는 별도로 제시되어 있지 않으므로 이 리포트에서는 “시세보다 싸다” 또는 “비싸다”라고 단정하지 않습니다. 가격 판단은 최저가 150,000,000원이 아니라 인수를 합친 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 154,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 161,759,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오에서 한국토지주택공사 보증금은 6,900,000원 미배당되고, 후순위 주택도시보증공사와 서울보증보험에는 배당이 없습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공동주택［도시형생활주택(원룸형아파트)］로 이용 중입니다.
- 입지. 부흥초등학교 남서측 인근이며, 주위에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 10층이며, 급·배수·소화전·위생·승강기·기계식주차·도시가스 및 개별난방시설이 있습니다.
- 도로. 동측·서측·북측으로 각각 약 35미터·8미터·8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 보세요. 현재 회차 기준 150,000,000원에 6,900,000원 인수를 더한 156,900,000원이 출발점입니다.
- 유찰 착시를 경계하세요. 1회 유찰 시 인수액 36,480,000원, 2회 유찰 시 60,128,000원으로 커져 총취득비용은 크게 내려가지 않습니다.
- 확약서 원문 확인. 제출된 문구는 임차권등기 ‘말소 동의’입니다. 대항력 포기와 보증금 인수 면제까지 포함되는지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 2명 확인. 최태환·김민진의 점유 상태, 계약관계와 보증금 내역을 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 154,000,000원은 최태환 보증금의 보증기관 대위·승계로 기재되어 있으므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 명도. 대항력 없는 현재 점유자와 대항력 임차권 승계 관계가 혼재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.5억 낙찰”이 “1.5억 취득”은 아니다
이 사건은 최저가만 보면 감정가와 같은 150,000,000원 신건입니다. 하지만 한국토지주택공사가 승계한 154,000,000원 대항력 임차보증금 때문에 현재 회차에서도 6,900,000원의 인수가 남고, 실질취득은 156,900,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰돼 낙찰가가 떨어져도 미배당 인수액이 커지기 때문에 실질취득 총액이 약 1.56억대에서 크게 내려가지 않는다는 것입니다.
임차권등기 말소 동의 확약서가 제출됐다는 점은 반드시 확인할 호재지만, 현재 자료만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 확약서 문구를 확인하기 전에는 인수 0원으로 계산하지 않는 것이 안전합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라, 임차권 승계와 확약서의 실제 효력 범위입니다.
