인천지방법원 2025타경515035. 인천 중구 운북동의 뉴보래타운하우스 104동 1층 102호, 전용 59.64㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 손재현으로, 2021년 11월 16일 126,000,000원에 취득했습니다. 이후 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 감정가 130,000,000원에서 한 차례 낮아진 91,000,000원입니다.
가격표만 보면 최근 동일 면적 거래보다 상당히 저렴합니다. 하지만 등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있으며, 현황조사에서는 이은비가 임차인으로 확인됩니다. 두 명의 보증금을 각각 더하는 구조가 아닙니다. 한국토지주택공사는 이은비 보증금에 관한 대위·승계 주체로 분류되며, 실제 임차인은 1명입니다.
특히 임차권등기가 경매개시결정보다 먼저 이루어졌다는 점과 말소 동의 확약서가 있다는 점을 함께 봐야 합니다. 확약으로 해소되는 권리와, 실제 임차인에게 독립적으로 남을 수 있는 권리는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운북동 68-9 뉴보래타운하우스 104동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 영종구 백운로228번길 42 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.64㎡ · 지하 1층/지상 4층 건물 내 1층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 2010.09.08 사용승인 · 104동 10세대 |
| 소유자 | 손재현 (2021.11.16 소유권이전 · 거래가 126,000,000원) |
| 감정가 | 130,000,000원 |
| 최저매각가 | 91,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 131,488,492원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 실제 임차인 | 이은비 1명 · 보증금 미상 |
| 임차권등기 | 한국토지주택공사 · 보증금 127,000,000원 · 말소 동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 말소기준을 분리하라
등기부에는 2011년 소공신용협동조합 근저당권 156,000,000원이 있었지만, 이 권리는 2021년 9월 28일 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 12월 29일 강제경매개시결정으로 정리됩니다.
문제는 그보다 먼저 등기된 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 임차권등기 접수일은 2023년 12월 22일이며, 주민등록일과 점유개시일은 2021년 11월 10일, 확정일자는 2021년 10월 21일입니다. 배당요구도 확인됩니다. 따라서 원칙적인 권리순위만 보면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 승계 신고 중복 계산 금지
| 대상 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은비 실제 임차인 |
2024.12.16 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 독립 권리 확인 |
| 한국토지주택공사 임차권등기·보증금 승계 |
2021.11.10 2021.10.21 |
127,000,000원 중복 합산 금지 |
선순위 등기 | 배당요구 | 말소 동의 확약 해당 권리 실질 0원 전제 |
한국토지주택공사는 이은비 보증금에 관한 대위·승계 신고 주체로 분류됩니다. 실제 임차인 1명과 승계 신고 1건을 별도 보증금 2건으로 계산하지 않습니다.
한국토지주택공사의 권리. 임차권등기 범위는 1층 102호 59.64㎡ 전부이고 보증금은 127,000,000원입니다. 경매개시보다 앞선 임차권등기와 배당요구를 근거로 우선변제 대상에 포함됩니다. 다만 제출된 말소 동의 확약서로 해당 등기권리의 인수 부담을 실질적으로 해소할 수 있다는 점이 핵심입니다.
이은비의 권리. 경매개시보다 앞서 전입한 사실은 확인되지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 특정되지 않습니다. 전입일만으로 독립적인 인수액을 계산하거나 확정적인 우선변제권을 인정할 수 없습니다. 또한 임차권등기의 기존 대항력과 실제 임차인의 점유 및 승계 관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 67.4%는 명목 입찰가의 할인율
뉴보래타운하우스 104동의 최근 거래에서는 전용 59.64㎡의 2025년 1월 및 5월 거래가 가격 판단의 우선 기준입니다. 전체 거래 평균에는 면적과 층 조건이 다른 오래된 거래가 포함되므로 최근 동일 면적 가격과 구별해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 59.64㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.01 | 59.64㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 62.61㎡ | 지하 1 | 46,000,000원 |
| 2021.11 | 59.64㎡ | 1 | 126,000,000원 |
| 2021.11 | 59.64㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.09 | 59.64㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 최근 비교 평균 | 59.64㎡ | 2건 | 135,000,000원 |
최근 동일 면적 2건의 평균은 135,000,000원, 최신 거래는 140,000,000원입니다. 현재 최저가 91,000,000원은 최근 평균의 67.4%입니다. 오래된 거래까지 합친 평균 115,333,333원을 기준으로 한 78.9%보다, 최근 동일 면적 가격이 비교 기준으로 적절합니다.
거래 추세 수치는 과거 구간 대비 +28.0%로, 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다. 그러나 최근 비교 거래는 2건에 불과하며, 개별 층과 주택 상태에 따른 가격 차이가 존재합니다. 거래가 가장 최근인 사례도 2025년 5월이므로 현재 매각기일의 시세를 그대로 보장하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
다음 배당표는 임차권의 우선변제 관계에 따라 매각대금을 배분하는 기준 계산입니다. 확약서로 인수권리가 해소되는 문제와 배당받을 권리가 있는지의 문제는 구별해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,038,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 · 임차보증금 우선변제 | 127,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 131,488,492원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
우선변제 배당을 가정한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 한국토지주택공사의 보증금 미회수액 38,038,000원은 말소 동의 확약을 적용하지 않은 경우의 권리상 부족액입니다. 확약의 유효한 이행을 전제로 해당 등기권리의 실질 인수액은 0원이며, 이은비의 별도 권리는 미확정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 별개
| 회차 | 매각가 | LH 미회수액 가정 | 조건부 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 91,000,000원 | 38,038,000원 | 129,038,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 63,699,999원 | 64,846,601원 | 128,546,600원 |
| 3회 유찰 (34%) | 44,589,999원 | 83,612,621원 | 128,202,620원 |
위 조건부 합계는 각 회차별 매각가와 LH 미회수액을 합산한 수치입니다. 말소 동의 확약이 적용되지 않고 부족액을 매수인이 승계한다는 가정에 한정되며, 집행비용 차이 때문에 합계가 소폭 달라집니다. 확약이 유효하게 이행되면 LH 해당 권리의 인수액은 실질 0원으로 보아야 합니다. 이은비의 독립적인 권리로 인한 부담은 별도입니다.
이 표가 알려주는 것은 분명합니다. 대항력 있는 보증금이 실제로 인수되는 경매에서는 최저가가 내려가도 총취득액이 비례해서 내려가지 않는다는 점입니다. 다만 이번 사건에서는 제출된 말소 동의 확약서 때문에 LH 임차권을 단순한 인수형으로 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 중구 운북동, 공항철도 영종역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 답과 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 공항철도 영종역이 있습니다. 대중교통 이용편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 2010년 9월 8일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있으며 공부상 다세대주택입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형 다세대주택 부지입니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역 및 성장관리계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 585,500원/㎡입니다. 토지거래계약 허가 관련 사항은 입찰 전 현재 적용 여부를 재확인해야 합니다.
- 환금성. 104동은 10세대 규모로, 대단지 아파트에 비해 거래 표본이 제한적입니다. 최근 동일 면적 실거래 2건만으로 매각 가능 가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서에서 대상 임차권, 대항력 포기 여부, 매각 후 말소 이행 조건과 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 이은비 보증금. 임대차계약서상 보증금, 확정일자, 배당요구, 점유 상태 및 독립적인 인수채무 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 중복신고 배제. 한국토지주택공사 127,000,000원은 이은비 보증금 관련 승계 신고입니다. 실제 임차인 2명 또는 보증금 2건으로 합산하면 안 됩니다.
- 실질취득 재계산. 낙찰가뿐 아니라 확약 적용 결과, 확약 밖 인수채무, 명도비용 및 취득 부대비용을 별도로 반영해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 배당요구 종기, 배당순위, 집행비용, 당해세와 실제 채권액을 확인해야 합니다. 예상배당표의 수치가 확정 배당을 의미하지는 않습니다.
- 명도 및 점유. 임차인에 대한 보증금 인수 여부와 별개로 현재 점유자, 인도 가능 시점 및 인도명령·명도 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 평균은 135,000,000원이지만 비교 표본이 2건입니다. 현장 상태와 매각기일 현재 거래 수준을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 결정 및 확약서 원본을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서는 기회지만, 미상 임차인은 별도 위험”
이번 물건은 감정가 130,000,000원에서 91,000,000원으로 최저가가 낮아진 다세대주택입니다. 최근 동일 면적 평균 135,000,000원과 비교하면 명목 가격은 분명 낮습니다. 거래 추세도 과거 대비 +28.0%로 나타납니다.
하지만 매수인이 실제로 얼마를 부담하는지는 최저가만으로 결정되지 않습니다. 한국토지주택공사 명의의 보증금 127,000,000원은 매각가보다 크며, 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 미배당분을 더해 실질취득액을 판단해야 합니다.
이번 사건에는 다행히 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다. 해당 권리의 인수를 실질 0원으로 평가할 수 있는 중요한 사유지만, 이은비의 미상 보증금과 독립적인 대항력 문제까지 해결되었다는 근거는 부족합니다.
결론은 조건부 접근입니다. 확약 효력 및 실제 임차인의 인수 범위가 모두 확인되면 91,000,000원의 가격 경쟁력을 다시 평가할 수 있습니다. 반대로 보증금 인수 여부가 확인되지 않는다면 낮은 최저가만으로 안전한 매수라고 판단하기 어렵습니다. 권리 해소 여부가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
