인천지방법원 2025타경515035. 운북동 뉴보래타운하우스 104동 1층 102호, 전용 59.64㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손재현이며 2021.11.16. 거래가 126,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에 있던 소공신용협동조합 근저당은 2021.09.28. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.12.29. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 임차관계를 먼저 해결해야 하는 구조입니다.
핵심은 임차인 숫자를 그대로 더하면 안 된다는 점입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 신고된 주체로, 이은비 보증금의 중복 신고이므로 127,000,000원을 별도의 두 번째 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명, 이은비입니다. 다만 이은비는 2024.12.16. 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운북동 68-9 뉴보래타운하우스 104동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.64㎡ · 지하1층 지상4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 손재현 (2021.11.16. 거래가 126,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 131,488,492원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2011.01.25. 설정된 소공신용협동조합 근저당 156,000,000원은 2021.09.28. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2025.12.29. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 2023.12.22. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 보증금은 127,000,000원, 임대차계약일은 2021.10.20., 전입·점유개시는 2021.11.10., 확정일자는 2021.10.21.입니다.
| 임차 관련자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은비 | 2024.12.16. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 2021.11.10. / 2021.10.21. | 127,000,000원 | 등기 임차권 | 있음 | 대위·승계 |
② 시세 비교 — 가격표만 보면 최근 거래보다 낮다
이 물건과 면적이 맞는 최근 거래를 우선해서 보면, 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 135,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.05. 140,000,000원이며, 최근 시세는 이전 거래군보다 28.0% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다. 신건 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 59.64㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.01 | 59.64㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 62.61㎡ | -1 | 46,000,000원 |
| 2021.11 | 59.64㎡ | 1 | 126,000,000원 |
| 2021.11 | 59.64㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.09 | 59.64㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.64㎡ | 2건 | 135,000,000원 |
전체 6건 평균은 115,333,333원이지만, 여기에는 46,000,000원 거래와 과거 거래가 함께 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 그 기준으로는 130,000,000원이 낮아 보이지만, 이은비의 미상 보증금이 확인되기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 127,000,000원 | 127,000,000원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 131,488,492원 | 380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 130,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,620,000원과 한국토지주택공사 127,000,000원 배당 후 서울보증보험 주식회사에 380,000원이 배당되고, 신청채권 미배당액은 131,108,492원입니다. 이 표의 한국토지주택공사 보증금은 이은비 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 표면 가격은 내려가도 임차권 산식은 커진다
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 130,000,000원 | 0원 | 380,000원 |
| 1회 유찰 시 | 104,000,000원 | 25,256,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 83,200,000원 | 45,697,600원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 전용 59.64㎡의 1층 102호입니다.
- 입지. 공항철도 영종역 남동측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·답·임야 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 공항철도 영종역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상4층, 사용승인일 2010.09.08., 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 토지 면적은 516.0㎡, 공시지가는 585,500원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 15m~20m 도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함된 것으로 확인되며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래 규모. 뉴보래타운하우스104동은 총 10세대이고 확인된 거래는 6건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이은비 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상이라 실질 인수액을 현재 확정할 수 없습니다. 입찰 전 배당요구·임대차계약·점유관계를 대조해야 합니다.
- 대위·승계 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 127,000,000원과 이은비 보증금을 별도 두 건으로 합산하지 마세요.
- 확약 범위 확인. 말소 동의 확약서는 등기된 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수를 0원으로 보는 근거이나, 이은비의 미상 권리까지 자동 소멸시키는 것으로 보면 안 됩니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 140,000,000원이 주요 비교 기준입니다. 최종 응찰 상한은 미상 인수액을 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 신청채권 미배당. 신건 가정에서도 서울보증보험 주식회사 청구액 131,488,492원 중 380,000원만 배당되는 구조입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대이고 거래 표본도 6건이므로 개별 거래가격 편차와 향후 매도 유동성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계와 말소 동의 확약서의 적용 범위를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 괜찮아 보여도, 인수액이 미상이면 아직 싼 게 아니다”
이 물건의 표면 가격은 나쁘지 않습니다. 130,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 135,000,000원의 96.3%이고 최신 140,000,000원 거래보다 낮으며, 최근 거래 추세도 28.0% 상승으로 집계됩니다. 하지만 권리분석의 핵심은 한국토지주택공사 127,000,000원을 단순 인수액으로 더하는 것도, 반대로 확약서 하나만 보고 모든 임차위험이 사라졌다고 보는 것도 아닙니다.
한국토지주택공사는 이은비 보증금의 대위·승계 중복신고이고, 해당 등기 임차권은 말소 동의 확약서로 실질 인수 0원으로 봅니다. 문제는 확약 밖 실제 임차인 이은비의 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 이 사건은 가격은 검토 가능, 권리는 추가 확인 필수인 유형입니다. 이은비 보증금과 배당·인수관계가 확인된 뒤에야 130,000,000원이 실제로 최근 시세보다 유리한지 최종 판단할 수 있습니다.
