수원지방법원 2024타경7443. 용인시 수지구 동천동 ‘동천동아이비카운티1차’ 101동 102호, 전용 55.966㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 방 3개·거실·주방 및 식당·욕실 2개·보일러실 구조이며, 공부상 1층이지만 경사지에 건축되어 전면에서 보면 피로티 위의 실제 2층 형태입니다.
등기만 보면 근저당권은 없고, 2020.05.19. 대우산업개발 주식회사의 가압류가 말소기준권리입니다. 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 김호정은 말소기준보다 약 3년 앞선 2017.05.26. 전입했고, 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이라고 명시했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천로 380, 101동 1층 102호 (동천동, 동천동아이비카운티1차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.966㎡ · 방 3·거실·주방/식당·욕실 2·보일러실 |
| 층수 특이사항 | 공부상 1층 102호이나 경사지에 건축되어 전면에서 보면 피로티 위 실제 2층 |
| 소유자 | 주식회사유림디앤씨 (2016.11.22. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | (선정당사자) 김호정·오성근 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
| 단지 정보 | 동천동아이비카운티1차 · 총 25세대 · 2016.11.11. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남을 수 있다
말소기준권리는 2020.05.19. 접수된 대우산업개발 주식회사의 가압류 9,000,000,000원입니다. 2020.09.11. 가압류 7,140,000,000원, 2024.01.11. 국 압류, 2024.07.09. 강제경매개시결정 등은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 용인시 압류와 2022년 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖췄지만 보증금이 확인되지 않아 예상 배당액과 인수 잔액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김호정 | 주거 | 2017.05.26. | 2019.05.28. | 2024.07.01. | 미상 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 아님 |
② 시세 비교 — 58.6% 할인은 ‘인수 전 가격’일 뿐
동천동아이비카운티1차의 면적 유사 실거래 9건은 170,000,000원~305,000,000원, 평균 224,111,111원입니다. 현재 최저매각가 131,320,000원은 평균의 58.6%로 보이지만, 이는 임차보증금 인수를 더하지 않은 숫자입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02. | 58.54㎡ | 2층 | 260,000,000원 |
| 2026.02. | 55.97㎡ | 1층 | 240,000,000원 |
| 2025.11. | 59.85㎡ | 4층 | 305,000,000원 |
| 2025.07. | 54.51㎡ | 2층 | 240,000,000원 |
| 2024.09. | 55.97㎡ | 3층 | 260,000,000원 |
| 2023.04. | 55.97㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 2023.03. | 58.54㎡ | 3층 | 186,000,000원 |
| 2023.03. | 55.97㎡ | 1층 | 170,000,000원 |
| 2023.03. | 55.97㎡ | 2층 | 186,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 224,111,111원 |
최저매각가와 실거래 평균의 차이는 92,791,111원입니다. 따라서 임차인의 미배당 보증금 잔액이 92,791,111원이면 실질취득가는 평균 시세와 같아지고, 이를 넘으면 실질취득가가 평균 시세보다 높아집니다. 보증금과 예상배당을 확인하기 전에는 58.6%라는 숫자를 투자 메리트로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 기계적 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,638,480원 |
| 1. 가압류 · 대우산업개발 주식회사 | 9,000,000,000원 | 128,681,520원 |
| 2. 가압류 · 대구축산업협동조합 등 | 7,140,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경산농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 확인된 등기채권을 기준으로 한 기계적 시뮬레이션입니다. 김호정 임차인은 2019.05.28. 확정일자와 2024.07.01. 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있으므로, 보증금이 확인되면 실제 배당 순위·배당액·매수인 인수 잔액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제도 실제 배당에서 별도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2016.11.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택으로, 승강기·피로티형 주차장·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 입지. 용인동천노인복지센터 북측 인근이며, 전원주택·다세대주택·근린생활시설·야산·농경지가 혼재하는 도시화 진행 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 정류장이 인근에 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·지형. 남측 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 토지는 남향 완경사지의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,093,000원이며 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 25세대의 소규모 다세대 단지이고 실거래는 170,000,000원부터 305,000,000원까지 편차가 큽니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회이며 확인된 매각사례는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김호정의 전체 보증금, 계약 갱신 여부, 점유 범위와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 가능액 계산. 확정일자 2019.05.28.과 배당요구 2024.07.01.을 기준으로 임차인의 실제 예상배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 인수 잔액 확정. 보증금에서 예상배당액을 뺀 잔액을 최저매각가에 더해 실질취득가를 산정한 뒤 실거래 평균 224,111,111원과 비교해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 강제경매 채권자에 김호정이 기재돼 있으나, 청구금액 190,000,000원과 임차보증금의 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2025.09.17. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행 및 정리 상태를 확인해야 합니다.
- 층수 현황 확인. 공부상 1층이나 전면 기준 실제 2층 형태이므로 현장 접근, 채광, 사생활 노출과 피로티 주차장 영향을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역·토지거래계약 허가구역의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “131,320,000원이 취득가가 아니다”
이 사건의 최저매각가는 실거래 평균의 58.6%까지 내려왔지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 할인율 자체가 의미를 갖기 어렵습니다. 매각물건명세서는 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으며, 임차인은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자·배당요구를 갖췄습니다.
현재 확인 가능한 것은 실질취득가의 하한이 131,320,000원이라는 점뿐입니다. 여기에 미배당 보증금이 더해져야 최종 취득부담이 됩니다. 미배당 잔액이 92,791,111원이면 실거래 평균 224,111,111원과 같아지고, 그보다 크면 평균 시세를 넘어섭니다. 보증금 확인 전에는 가격 판단도, 적정 입찰가 산정도 보류가 맞습니다.