인천지방법원 2025타경515122. 미추홀구 도화동 태봉빌라 4층 402호, 전용 41.68㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최영숙이며 2019.01.21 매매를 원인으로 2019.01.22 소유권을 이전받았고 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.04.24 설정된 원미옥의 근저당권 12,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류와 2025.12.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 2021.02.15 접수됐지만, 전입일은 2018.12.05, 확정일자는 2018.11.08로 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 임차보증금은 95,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다. 다만 이 신고는 최만업 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 분류돼 있어 별도의 두 번째 보증금으로 더하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 359-18 4층 402호 · 석바위로33번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.68㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 최영숙 (2019.01.21 매매 · 2019.01.22 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 141,544,793원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
말소기준은 2020.04.24 원미옥 근저당권 12,000,000원입니다. 국민건강보험공단 압류, 현대캐피탈 주식회사 가압류 15,357,072원, 미추홀구 압류, 국 압류와 현재 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사의 임차관계는 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서므로 별도 검토가 필요하지만, 제출된 말소 동의 확약서에 따라 그 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
임차인·승계 관계
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인 수에 더하지 않으며, 최만업 보증금에 대한 대위·승계 신고로 봅니다.
| 이름 | 성격 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최만업 | 실제 임차인 | 2024.06.10 / 미상 | 미상 | 없음 전입이 말소기준 이후 | 미상 | 확약 적용대상과 별도 확인 |
| 한국토지주택공사 | 보증금 대위·승계 | 2018.12.05 / 2018.11.08 | 95,000,000원 | 있음 | 있음 | 승계 최만업 보증금 대위·승계 실질 인수 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
태봉빌라는 8세대, 2008.10.27 사용승인된 다세대주택이고 이번 대상 면적은 41.68㎡입니다. 제공된 실거래 비교자료에는 동일면적에 매칭된 거래가 없어, 현재 최저매각가 119,000,000원을 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 비교할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단할 사안이 아닙니다. 현재는 0회 유찰이고 감정가와 최저매각가가 모두 119,000,000원입니다. 실거래 근거가 없는 상태에서는 “시세보다 저렴하다”, “싸다”라는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 원미옥 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 15,357,072원 | 9,534,000원 |
| 4. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 141,544,793원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,466,000원, 한국토지주택공사 95,000,000원, 원미옥 12,000,000원, 현대캐피탈 주식회사 9,534,000원 순으로 배당되어 매각대금이 소진됩니다. 서울보증보험 주식회사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 0순위 차감되어 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
각주: 확약 반영 전 시나리오 계산에는 1회 유찰 시 매수인 인수 1,913,600원, 2회 유찰 시 20,610,880원이 표시되어 있습니다. 그러나 말소 동의 확약서가 제출된 해당 임차권에 대해서는 본 리포트의 정확도 규칙에 따라 실질 인수 0원으로 판단합니다. 이 확약은 한국토지주택공사 명의 임차권에 한정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 감정요항표에는 지하철 1호선 주안역 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 8m 내외, 북측 폭 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 1,470,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있고 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 규모. 태봉빌라는 총 8세대이며 사용승인일은 2008.10.27입니다. 실거래 면적 매칭 자료가 없어 환금성은 가격 검증을 별도로 해야 합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기에 관한 말소 동의 확약서의 적용 범위와 조건을 반드시 원문으로 확인하세요.
- 실제 임차인은 1명. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 별도 임차인으로 세거나 95,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 최만업 임대차 확인. 전입은 2024.06.10으로 말소기준 이후라 대항력은 없다고 판정됐지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 각 채권자의 실제 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 119,000,000원은 감정가 100%입니다. 동일·유사 다세대의 최근 실거래가 없는 상태에서 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 소재지 표기 대조. 등기상 소재지는 도화동 359-18이며 감정요항표 위치 설명에는 주안동으로 기재돼 있어 입찰 전 원문 주소를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 당일 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 95,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 커 보입니다. 하지만 한국토지주택공사의 신고는 최만업 보증금에 대한 대위·승계이고, 매각물건명세서상 인수 대상인 주택임차권등기에는 말소 동의 확약서가 제출돼 있어 그 권리에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
그렇다고 곧바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 실제 임차인 최만업의 보증금은 미상이고, 국세·지방세 압류의 배당 영향도 확인해야 합니다. 무엇보다 현재 최저가는 감정가와 같은 119,000,000원인데 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격이 싸다는 근거가 없습니다. 권리의 큰 인수위험은 확약으로 낮아졌지만, 임대차 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
