인천지방법원 2025타경515122. 인천 미추홀구 도화동 태봉빌라 4층 402호, 전용 41.68㎡ 다세대주택입니다. 소유자 최영숙이 2019년 110,000,000원에 취득한 물건으로, 이후 원미옥 명의의 근저당권과 여러 압류·가압류가 설정됐습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 141,544,793원입니다.

등기상 말소기준권리는 2020.04.24 설정된 원미옥 근저당권입니다. 문제는 2021년에 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권이 그보다 먼저 발생한 전입·확정일자에 기초하고 있다는 점입니다. 따라서 임차권등기 자체가 후순위라고 해서 보증금까지 안전하게 소멸한다고 볼 수 없습니다. 선순위 대항력과 말소 확약을 함께 읽어야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권의 순서가 중요하다

말소기준권리인 원미옥 근저당권 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 현대캐피탈 가압류, 미추홀구 및 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 이미 말소된 압류·근저당권은 현재 인수권리로 보지 않습니다.

그러나 한국토지주택공사의 임차권등기는 2021.02.15에 이루어졌어도, 그 기초가 되는 주민등록일은 2018.12.05, 점유개시일은 2018.12.14, 확정일자는 2018.11.08입니다. 모두 말소기준 근저당보다 앞선 시점이므로 대항력 및 우선변제 문제가 별도로 존재합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복계상 금지

최만업은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인으로, 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계에 따른 신고 주체입니다. 한국토지주택공사를 별도의 실제 임차인으로 더하지 않으며, 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사 명의의 95,000,000원과 최만업 관련 보증금을 별개 금액으로 합산해서는 안 됩니다.

최만업의 전입신고는 2024.06.10으로 말소기준권리보다 늦습니다. 이 전입만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 다만 한국토지주택공사의 선순위 임차권과 연결되는 실제 임차관계 및 점유 승계 여부는 반드시 확인해야 합니다. 후순위 전입이라는 사정만으로 선순위 임차권에 관한 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다

이 물건의 감정가는 119,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 83,300,000원입니다. 감정가 대비 70%에 해당하지만, 이것이 현재 실거래 시세보다 30% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

태봉빌라는 8세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 최신 실거래가와 최근 12개월 평균 거래금액이 확인되지 않은 상태입니다. 개별 호수의 전용면적, 위치, 층, 건물 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있어 감정가 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 83,300,000원 가정)

아래 배당표는 임차보증금의 우선변제와 부족분 인수를 가정한 일반 배당 계산표입니다. 말소 확약이 유효하게 적용된 경우 매수인의 실제 인수책임을 의미하지 않습니다. 실제 배당액과 순위는 집행비용, 세금 및 확약 처리에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 집행비용 1,899,400원을 차감한 잔액 81,400,600원이 임차보증금에 배당되는 단순 추정입니다. 그 경우 보증금 부족분은 13,599,400원입니다. 국세·지방세 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았으며, 확약 적용에 따라 실제 인수 결과는 달라집니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 나눠 봐야 한다

일반 배당 가정에서는 유찰이 진행돼 최저가가 낮아져도 임차보증금 부족분이 커집니다. 반대로 확약이 인수책임까지 유효하게 해소한다면 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이 효력은 확약 대상 임차권에만 적용되며, 최만업의 별도 권리 또는 점유관계가 확인된다면 추가 검토가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재한 주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호이며, 드라이비트 외벽과 새시 창호를 갖추고 있습니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 8m, 북측 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용은 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 환금성. 태봉빌라는 8세대 규모의 다세대주택으로, 대규모 아파트 단지와 달리 동일 건물 내 거래 표본이 제한적일 수 있습니다. 주변 유사 다세대주택 거래 및 임대수요를 함께 비교해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 대상, 말소 조건, 보증금 반환책임 면제 범위 및 이행 시점을 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권의 실질 확인. 한국토지주택공사의 보증금 95,000,000원과 전입·확정일자, 우선변제 및 대항력 관계를 원본 서류로 검증하세요.
• 최만업의 점유 확인. 실제 임차인 최만업의 보증금과 계약관계, 현재 점유 여부를 확인하고 한국토지주택공사의 승계 관계와 대조하세요.
• 중복 신고 배제. 한국토지주택공사는 보증금 승계 신고 주체이므로 동일 보증금을 이중 합산하지 않아야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 미추홀구 및 국세 압류 등과 관련하여 당해세 여부, 실제 배당순위와 배당액 변동 가능성을 검토해야 합니다.
• 실거래 검증. 인근 동일 규모·유사 연식 다세대주택의 최근 실거래를 확인하고, 확약 유효 시 취득액과 확약 미적용 시 취득액을 각각 비교하세요.
• 명도·관리비. 임차인 및 점유자와의 인도 문제, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 확인하세요.
• 매각조건 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 및 확약서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가 70%보다 확약의 효력이 먼저다”

이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 임차권을 누가 최종 부담하는가입니다. 보증금 95,000,000원의 임차권은 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자를 기초로 하고, 일반 배당 계산상 현재 회차에서 13,599,400원의 부족분이 발생합니다.

그러나 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출된 만큼, 확약이 해당 임차권의 인수책임까지 유효하게 해소한다면 그 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 이때도 최만업의 별도 권리 및 점유관계 확인은 남습니다.

가격 측면에서는 1회 유찰로 최저가가 83,300,000원까지 하락했지만, 최근 실거래 비교가 없어 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 8세대 다세대주택의 환금성과 추가 명도 부담까지 고려해야 합니다. 권리는 확약 원문 확인이 선행돼야 하며, 가격은 실거래 검증 전까지 보류하는 것이 적절합니다.