대전지방법원 2025타경504156. 대전 유성구 노은동 559-10, 왕가봉로2번길 19-13에 있는 다가구주택과 토지입니다. 감정 이용상태도 현재 다가구주택이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 사용승인일은 2002.03.15, 토지면적은 243.8㎡입니다. 소유자는 임동수이고, 채권자 박중하의 청구금액 41,801,643원으로 강제경매가 개시됐습니다.
표면적으로는 감정가 10억 원대의 신건이고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 채권이 전액 배당되는 구조입니다. 하지만 권리순서를 보면 단순한 사건이 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2025.12.29 강제경매개시결정이고, 그보다 앞서 설정된 한국임업진흥원 전세권 50,000,000원, 김대련 전세권 120,000,000원, 김미경 임차권 55,000,000원, 하기동 전세권 45,000,000원, 차소향 임차권 50,000,000원이 모두 말소기준 이전 권리로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504156 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 노은동 559-10 · 대전광역시 유성구 왕가봉로2번길 19-13 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 기준시점 현재 다가구주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하1층 / 지상3층 · 사용승인 2002.03.15 |
| 토지 | 243.8㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 임동수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,016,434,920원 / 1,016,434,920원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박중하 / 41,801,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 옥탑계단실·누다락 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
반면 배건희의 주택임차권은 2026.02.03, 남송우의 주택임차권은 2026.04.20에 등기돼 말소기준일 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸 표시가 붙습니다. 다만 두 사람 모두 실제 전입·점유개시 및 확정일자는 말소기준보다 훨씬 앞서 있으므로, 단순히 임차권등기의 접수일만 보고 임차관계를 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
현황조사·매각물건명세서·임차권등기에서 이름이 확인되는 점유·임차 관계자는 18명입니다. 이 가운데 김미경·차소향·배건희·남송우는 보증금과 확정일자가 확인되지만, 나머지 다수는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우에는 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순자 | 201호 | 미상 | 2024.01.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김대련 | 302호 | 120,000,000원 전세권 | 2024.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김동연 | 402호 | 미상 | 2019.06.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 오진욱 | 205호 | 미상 | 2021.05.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김성한 | 202호 | 미상 | 2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 사원기 | 미상 | 미상 | 2024.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2026.01.30 | 승계 아님 |
| 이재은 | 102호 | 미상 | 2024.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| CHEN LIHUI | 미상 | 미상 | 2017.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| XU MIAOMIAO | 미상 | 미상 | 2017.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| SONG HAIPING | 미상 | 미상 | 2019.05.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| WANG LINA | 미상 | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| ZHAO BAOPENG | 미상 | 미상 | 2018.04.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| WANG YUNHE | 미상 | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| CHENG GUIREN | 미상 | 미상 | 2018.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김미경 | 103호 | 55,000,000원 | 2018.04.17 | 2018.04.02 | 있음 | 있음 | 승계 아님 |
| 차소향 | 205호 | 50,000,000원 | 2023.12.07 | 2023.11.13 | 있음 | 있음 | 승계 아님 |
| 배건희 | 102호 | 40,000,000원 | 2023.02.01 | 2023.01.16 | 있음 | 있음 | 승계 아님 |
| 남송우 | 105호 | 45,000,000원 | 2021.03.22 | 2021.03.22 | 있음 | 있음 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 1,016,434,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,564,349원 |
| 1. 김미경 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 1. 차소향 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 배건희 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 1. 남송우 보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 한국임업진흥원 전세권 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 김대련 전세권 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 한국임업진흥원 전세권 변경 | - | 0원 |
| 5. 하기동 전세권 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 6. 박중하 청구금 | 41,801,643원 | 41,801,643원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 557,068,928원 |
위 계산에서는 표시된 채권 256,801,643원이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액이 0원으로 산출됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유·임차 관계자의 금액이 확정되면 실제 배당과 잔여금, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 미배당 | 시뮬레이션상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,016,434,920원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 813,147,936원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 650,518,348원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 노은동 ‘노은농수산물도매시장’ 서측 인근이며, 근린생활시설과 단독주택 등이 주를 이루는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 대전지하철 월드컵경기장역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 기준시점 현재 다가구주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·기타용지(단독주택용지)·지구단위계획구역(노은1지구)이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,247,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 일괄매각 대상에는 옥탑계단실과 누다락이 포함 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실별 임대차 원본. 김순자·김동연·오진욱·김성한·사원기·이재은 및 외국인 전입자들의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 호실별로 확정해야 합니다.
- 선순위 전세권. 한국임업진흥원 50,000,000원, 김대련 120,000,000원, 하기동 45,000,000원의 배당요구·말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권. 김미경 55,000,000원과 차소향 50,000,000원의 배당 결과 및 미배당 잔액 여부를 확인해야 합니다.
- 다가구 배당순위. 한 건물에 다수 임차인이 얽혀 있어 전입일·점유개시일·확정일자·소액임차인 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 실질취득가. 현재 최저가 1,016,434,920원만으로 매입원가를 판단하지 말고, 미배당 선순위 보증금이 확인되면 그 금액까지 합산해 응찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 매각범위 확인. 토지와 건물의 일괄매각, 옥탑계단실·누다락 포함 평가 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구 문건을 최종 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 10.16억”보다 선순위 임차관계가 먼저다
이 사건은 감정가와 최저가가 같은 신건이지만, 단순한 가격형 경매가 아닙니다. 말소기준이 2025.12.29 강제경매개시결정으로 늦게 잡혀 있고, 그 이전에 전입한 점유자와 설정된 전세권·임차권이 다수 존재합니다. 등기상 선순위 존속·인수 표시 금액만 320,000,000원이며, 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자까지 겹칩니다.
현재 배당 시뮬레이션만 보면 신건부터 2회 유찰까지 미배당 0원이고 신청채권도 전액 충족됩니다. 그러나 그 계산에 잡히지 않은 선순위 임차보증금이 추가되면 결과는 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “배당여력은 충분하지만 권리확정은 아직 부족하다”입니다. 각 호실 보증금과 확정일자, 배당요구, 선순위 전세권의 처리방식이 모두 확인되기 전에는 실질취득가를 확정하거나 ‘인수 0원’으로 응찰하는 것은 위험합니다.
