143,500,000원
대전지방법원 2025타경502203. 대전 유성구 봉명동 사이언스타운주상복합 3층 308호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 205,000,000원이고 현재 최저매각가는 143,500,000원입니다. 이미 9회 유찰된 상태라 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차권의 승계 범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
등기상 현재 말소기준은 2025.03.12 동양하이테크산업주식회사 가압류입니다. 2013년 오정신용협동조합 근저당, 2014년 임동현 근저당, 2019년 김훈중 전세권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 실제 승계 검토는 말소기준보다 앞선 임차관계에 집중해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 3층 308호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 업무시설(오피스텔) 이용중 · 35층 건물 내 3층 |
| 비교 대상 면적 | 68.329㎡ |
| 소유자 | 주식회사동호 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (9회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,327,749원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 확약으로 한 건은 풀렸지만, 한 건은 남았다
말소기준은 2025.03.12 가압류입니다. 한상우는 2022.06.24 전입·점유·확정일자를 갖췄고 2024.07.03 주택임차권등기까지 마쳤기 때문에 원래 구조만 보면 매각대금에서 보증금 전액을 받지 못한 잔액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 실제 배당모델도 한상우 보증금 192,000,000원 중 140,691,000원만 배당되고 51,309,000원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한상우 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.24 2022.06.24 | 192,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 0원* 룰상 51,309,000원 → 확약으로 포기 |
| 우수정 | 2025.02.28 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 김병주 | 2025.03.27 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
* 한상우의 0원 표시는 2026.06.24 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수액입니다. 이 확약은 우수정에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 67.1%라는 숫자만 보면 안 된다
SCIENCETOWN 비교 표본은 최근 12개월 12건, 평균 거래가는 213,916,666원입니다. 현재 최저가 143,500,000원은 이 평균의 67.1%입니다. 최신 거래는 2026.08, 70.33㎡·12층 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 70.33㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 70.33㎡ | 27 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2025.12 | 68.33㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 70.33㎡ | 29 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 68.33㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 213,916,666원 |
표본 범위는 65.45㎡부터 72.95㎡이고 거래가는 165,000,000원~315,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 68.33㎡ 거래는 172,000,000원·175,000,000원·180,000,000원·190,000,000원·195,000,000원 등으로 형성돼 있습니다. 현재 최저가 자체는 이 가격들보다 낮지만, 우수정의 승계 가능 보증금이 미상이므로 최저가만으로 실질취득가를 확정하거나 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 임차인 한상우 보증금 | 192,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 가압류 · 동양하이테크산업주식회사 | 35,871,651원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 196,327,749원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 한상우 보증금 부족분은 51,309,000원이지만, 2026.06.24 확약을 적용하면 매수인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 다만 우수정의 보증금은 미상이므로 이 배당표만으로 전체 승계 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 한상우 인수는 늘어도 확약이 덮는다
| 회차 | 매각가 | 한상우 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 70% | 143,500,000원 | 51,309,000원 | 실질 0원* |
| 10회 유찰 시 · 감정가 56% | 114,800,000원 | 79,607,200원 | 실질 0원* |
| 11회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 91,840,000원 | 102,213,120원 | 실질 0원* |
대항력 임차인 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 일정 수준에 묶이는 것이 보통입니다. 하지만 한상우는 확약으로 그 잔존 청구를 포기하므로 이 규칙이 실질 인수로 이어지지 않습니다. 그렇다고 유찰이 계속될수록 무조건 유리해지는 것도 아닙니다. 우수정의 미상 보증금은 별도이기 때문에, 이 부분이 확인돼야 비로소 회차별 가격 메리트를 제대로 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 유성구 봉명동 소재 계룡스파텔 남서측 인근. 근린생활시설·아파트·지하철역 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북측 왕복 4차선 내외, 동·서측 왕복 2차선 내외 도로가 있습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 건물은 35층 규모로 사용승인일은 2013.09.24입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 상업용, 평지이며 공시지가는 5,078,000원/㎡입니다.
- 규제. 온천원보호지구·관광특구·가축사육제한구역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 180세대, 최근 실거래 12건이 확인되지만 거래가격 편차가 크고 해당 경매는 9회 유찰돼 가격별 수요 차이를 반드시 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우수정 임대차부터 확인. 보증금·확정일자·점유 및 계약관계를 매각물건명세서와 현황자료 원본으로 확인해야 합니다. 이 금액이 최종 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
- 한상우 확약 원문 대조. 2026.06.24 확약의 대항력 포기·잔존 임대차반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 범위와 조건을 원본으로 대조해야 합니다.
- ‘67.1%’만 보고 응찰 금지. 최저가가 최근 12개월 평균의 67.1%인 것은 사실이지만, 미상 승계액이 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 같은 복합 평균 유찰 4.2회보다 많이 유찰된 만큼 권리 외에도 호실 상태·점유·시장수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 시점의 효력과 관련 서류를 원본 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당모델에 반영되지 않은 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 하나의 큰 위험을 없앴지만, 경매는 아직 닫히지 않았다”
이 사건을 단순히 보면 감정가 205,000,000원짜리가 143,500,000원까지 내려온 9회 유찰 물건입니다. 최근 12개월 평균 213,916,666원과 비교하면 숫자상 상당히 낮아 보입니다. 그러나 권리분석에서는 최저가보다 실질취득가가 먼저입니다.
한상우의 보증금 192,000,000원은 원래라면 현재 회차에서 51,309,000원이 미배당돼 매수인 부담으로 이어질 수 있는 구조지만, 2026.06.24 확약으로 그 부분은 실질 0원*이 됩니다. 여기까지는 명확한 호재입니다. 반면 우수정은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 미상이어서 대항력 가능·승계금액 미상으로 남습니다.
따라서 결론은 “한상우 위험은 해소, 우수정 확인 전 가격 판단 보류”입니다. 9회 유찰과 업무시설(오피스텔) 이용이라는 특성까지 감안하면, 현재 최저가가 시세보다 낮아 보인다는 이유만으로 높은 점수를 줄 단계는 아닙니다. 확약 밖 임차관계가 확인되는 순간 이 물건의 진짜 실질취득가와 투자성이 비로소 결정됩니다.
