122,500,000원
대전지방법원 2025타경502287. 세종특별자치시 연기면 당산말길 6 소재 세칭 ‘보성풀하우스’ 101동 4층 401호로, 감정평가상 주거용 다세대입니다. 소유자는 김영자이며 2015.03.30. 매매로 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2024.07.08. 설정된 김재억의 주택임차권과 2025.04.17. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자만 보면 안 됩니다. 김재억의 주민등록일자는 2020.11.30., 확정일자는 2020.12.03.이고, 주택임차권 역시 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있습니다. 특히 보증금 140,000,000원은 현재 최저가 122,500,000원보다 17,500,000원 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득은 약 140,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.
※ 확약이 없었다면 보증금 140,000,000원 > 현재 최저가 122,500,000원이므로 실질취득은 약 140,000,000원으로 보는 구조입니다. 이번 확약은 김재억 임차인에게만 적용됩니다. 별도의 다른 임차인이 확인되는 경우 그 권리에는 이 확약이 자동으로 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연기면 연기리 443-16 4층 401호 · 도로명 세종특별자치시 연기면 당산말길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 보성풀하우스 제101동 제401호 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 기타(철재기와)지붕 · 제4층 제401호 |
| 소유자 | 김영자 · 2015.03.30. 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 |
| 유찰 | 9회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,470,987원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약으로 실질 인수 0
등기부상 기존 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 2011.12.15. 하남농업협동조합 근저당과 2015.03.06. 세종새마을금고 근저당은 각각 2015.03.06., 2020.12.01. 말소됐고, 2020.09.03. 국 압류 역시 2020.11.16. 해제됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 기준은 2025.04.17. 강제경매개시결정입니다.
반면 김재억은 주민등록 2020.11.30., 점유개시 2020.11.30., 확정일자 2020.12.03.으로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.07.08. 주택임차권등기도 설정돼 있어 통상이라면 매수인 인수 가능성이 명확한 선순위 임차권입니다. 다만 이 사건은 2026.06.24. 제출된 확약서가 그 위험을 제거하는 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재억 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.30. / 2020.12.03. | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 주장 | 해당 없음 |
김재억의 배당요구는 2024.07.08. 접수된 것으로 확인됩니다. 보증기관 승계·중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 확약에 따라 김재억의 대항력과 잔존 임대차반환청구권은 매수인에게 남지 않는 것으로 처리합니다.
③ 가격 — 30% 할인처럼 보여도 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 122,500,000원으로 감정가 175,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 98,000,000원(56%), 그 다음은 78,400,000원(44.8%)입니다. 그러나 동일 면적의 최신 실거래, 최근 12개월 평균, 가격 추세가 제시돼 있지 않아 현재 70%를 곧바로 시세 대비 30% 할인으로 해석할 근거는 없습니다.
시장 자료에서 보성풀하우스101동은 총 12세대로 나타나고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 9.0회, 낙찰률은 0.0으로 제시돼 있습니다. 현재 사건 역시 9회 유찰 상태이므로 반복 유찰 자체가 가격·환금성에 대한 시장의 경계 신호로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 145,470,987원 | 119,985,000원 |
| 미배당 | - | 25,485,987원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 122,500,000원 가정 시 집행비용 2,515,000원 후 주택도시보증공사에 119,985,000원이 배당되고 25,485,987원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연기면 보건지소 남동측 인근으로 농가주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 자유롭고, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 주거용으로 이용 중이며 기본 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 6m 내외 현황도로를 통해 진출입합니다. 해당 현황도로 연기리 443-9, 443-22는 세종특별자치시 소유로 도로 성격과 권리·사실관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(연기지구), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 토지. 공시지가 537,700원/㎡, 지목 대, 토지면적 668.0㎡, 평지의 사다리형 토지로 조사됐습니다.
- 환금성. 보성풀하우스101동은 총 12세대이며, 경매 관련 평균 유찰 횟수 9.0회가 제시돼 있어 다회 유찰에 따른 환금성 점검이 중요합니다.
⑥ 가장 중요한 물적 리스크 — 대지권 공부·현황 차이
감정평가에는 별도의 재확인 사항이 명시돼 있습니다. 소유권 대지권에 포함되는 연기리 443-20(61㎡)이 등기사항전부증명서상 ‘대지권 목적인 토지’에 등재돼 있으나, 일반건축물대장 및 현황상 건물은 연기리 443-16, 443-17에 소재하고 있습니다. 감정평가는 현황 대지권면적을 443-16, 443-17을 기준으로 했으며, 경매 참여 시 재확인을 요구하고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.06.24. 주택도시보증공사 확약서에서 김재억의 대항력 포기, 잔존 임대차반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 실행. 현재 등기상 을구 7번 임차권은 존속 표시이므로 확약에 따른 말소 절차와 조건을 확인하세요.
- 실거래 확인. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 다세대의 최근 매매사례를 별도 확인하세요.
- 9회 유찰 원인. 반복 유찰의 원인이 권리, 가격, 내부상태, 입지, 대지권 문제 중 어디에 있는지 현장에서 확인하세요.
- 내부상태. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란했다고 명시돼 있으므로 실제 내부상태와 수선비를 확인하세요.
- 대지권. 연기리 443-20과 443-16·443-17 사이의 공부·현황 차이를 등기·건축물대장·토지 자료로 재검증하세요.
- 도로 관계. 서측 현황도로인 연기리 443-9, 443-22의 성격과 사용관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 해결됐지만, 9회 유찰의 이유는 따로 찾아야 한다”
이 물건의 첫인상은 강한 선순위 임차권입니다. 김재억의 주민등록과 확정일자가 말소기준보다 앞서고, 보증금 140,000,000원이 현재 최저가 122,500,000원보다 커 확약이 없었다면 실질취득은 약 140,000,000원 수준으로 봐야 했습니다. 그러나 2026.06.24. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하면서 핵심 인수위험은 실질 0원으로 해소됐습니다.
남는 문제는 가격과 물건 자체입니다. 9회 유찰됐지만 동일·유사 물건의 최근 실거래가 없어 122,500,000원이 싸다고 단정할 수 없고, 12세대 다세대라는 규모, 감정 당시 내부 미확인, 대지권 목적 토지와 현황 사이의 차이도 있습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격과 물적 리스크는 아직 검증이 필요한 C등급 사건입니다.
