85,750,000원
대전지방법원 2025타경502287. 세종특별자치시 연기면 연기리의 다세대주택 4층 401호입니다. 소유자는 김영자이고, 2015.03.30. 소유권을 이전받았으며 당시 등기부 기재 거래가액은 130,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구액은 145,470,987원입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 을구 7번 주택임차권입니다. 김재억의 전입일은 2020.11.30., 임대차보증금은 140,000,000원으로 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 보증금보다 낮을 때 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연기면 연기리 443-16 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 4층 401호 |
| 소유자 | 김영자 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 85,750,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,470,987원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
현재 소유권은 김영자에게 있고, 과거 하남농업협동조합 근저당과 세종새마을금고 근저당, 세종세무서 압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 이후 김재억의 주택임차권이 2024.07.08. 다시 등기됐고, 전입일 2020.11.30.을 기초로 대항력을 갖는 것으로 확인됩니다. 현재 등기상 말소기준은 2025.04.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재억 | 주택 전부 · 주거 | 2020.11.30. | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 2024.07.08. | 확약 반영 0원 |
확약의 효력은 해당 임차권에 한정해 판단해야 합니다. 이 사건 자료에서 확인되는 실제 임차인은 김재억 1명이며, 별도의 보증기관 승계 임차인이나 중복 신고 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 확인된 임차관계만 놓고 보면 확약 밖에서 별도로 계산할 인수 보증금은 없습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 175,000,000원, 현재 최저매각가는 85,750,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건의 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 보성풀하우스101동은 12세대로 기재돼 있고, 경매물건 평균 유찰 횟수도 10.0회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,500원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,470,987원 | 83,806,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 미배당액은 61,664,487원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 임차권 역시 2026.06.24. 확약을 반영하면 실질 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 연기면 보건지소 남동측 인근의 보성풀하우스 제101동 제401호로, 농가주택·다가구주택·근린생활시설·공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성을 종합하면 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 기타 지붕의 4층 401호이며, 급배수·위생·난방·승강기· 소방설비가 있습니다.
- 도로. 서측 노폭 약 6m 내외의 현황도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역(연기지구)·가축사육제한구역· 중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 대지권 재확인. 등기사항전부증명서의 대지권 목적 토지에는 연기리 443-20이 포함돼 있으나, 일반건축물대장과 현황은 연기리 443-16·443-17을 기준으로 하고 있어 경매 참여 시 대지권 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 표준적인 설비·이용상황과 외관 및 탐문 등을 고려해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 대항력 포기, 잔존 임대차반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위와 제출 주체를 매각기일 전 원본으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 확약이 있어 실질 인수는 0원으로 판단되지만, 낙찰 후 등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수로 보지 말고, 인근 다세대·연립 실거래와 현재 매물을 별도로 비교하세요.
- 반복 유찰 원인. 현재 10회 유찰입니다. 물건 상태·수요·입지·대지권 관계 등 반복 유찰의 원인을 현장과 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 대지권. 연기리 443-20과 443-16·443-17 사이의 등기·건축물대장·현황 차이를 반드시 재확인하세요.
- 현장 확인. 내부상태가 직접 확인되지 않은 감정이므로 실제 내부 마감·설비·수선 필요 여부를 별도로 점검하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 140,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 85,750,000원보다 인수 부담이 더 큰 사건처럼 보입니다. 그러나 2026.06.24. 제출된 확약서에는 우선변제권만 주장하고, 미변제 보증금에 대한 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 그 결과 현재 자료 기준 실질취득은 최저가 85,750,000원, 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 권리 해소와 가격 매력은 별개입니다. 이미 10회 유찰됐고 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다. 여기에 대지권 목적 토지와 현황 사이의 차이, 내부 미확인 사항까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 확약서와 대지권 원본 확인, 반복 유찰 원인 및 현장 시세 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
