3,551,000원
대전지방법원 2025타경502458. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 라온프라이빗시티Ⅱ 제1동 5층 503호로, 비교 실거래 면적은 19.62㎡입니다. 현재 소유자는 한해란이며 2021년 8월 25일 매매를 원인으로 2021년 10월 26일 소유권을 이전받았고 거래가액은 97,000,000원이었습니다.
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 조은송은 2021년 10월 12일 확정일자, 2021년 11월 1일 점유개시, 2021년 11월 26일 주민등록을 갖췄고, 2023년 9월 11일 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2024년 8월 22일 세종세무서장의 압류입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 선순위이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 도시형생활주택 이용 · 8층 건물 중 5층 · 비교면적 19.62㎡ |
| 소유자 | 한해란 (2021.10.26. 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 3,551,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조은송 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 100,000,000원이 핵심
2015년 설정된 한국산업은행 근저당권 72,120,000원은 2021년 10월 26일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.08.22. 갑구 5번 압류이고, 그보다 뒤인 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 조은송의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 성립한 권리여서 결과가 정반대입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은송 | 건물전부 | 100,000,000원 | 2021.11.26 | 2021.10.12 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
조은송은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 최저가 수준에서는 배당재원이 보증금에 현저히 부족합니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 잔액의 인수 문제가 사라지는 것이 아닙니다. 현재 회차 추정배당은 3,087,082원에 그쳐 96,912,918원이 남습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 100,000,000원에 고정되는 구조
현재 최저매각가는 단지 3,551,000원입니다. 하지만 이 금액만 내고 끝나는 경매가 아닙니다. 집행비용 463,918원을 먼저 배당한 뒤 조은송에게 3,087,082원이 배당되고, 보증금 잔액 96,912,918원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 3,551,000원 + 96,912,918원 = 100,463,918원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 3,551,000원 | 96,912,918원 | 100,463,918원 |
| 10회 유찰 시 | 2,485,700원 | 97,959,043원 | 100,444,743원 |
| 11회 유찰 시 | 1,739,990원 | 98,691,330원 | 100,431,320원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
라온프라이빗시티Ⅱ의 최근 거래 12건 전체 평균은 83,166,666원이지만, 최근 가격 흐름은 이보다 낮습니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 77,250,000원, 최신 2026년 9월 거래는 68,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -10.3% 하락했습니다. 따라서 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 가격 기준으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 19.91㎡ | 7 | 68,000,000원 |
| 2026.06 | 19.62㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 19.62㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 19.62㎡ | 5 | 76,000,000원 |
| 2025.04 | 18.30㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2025.04 | 18.30㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.09 | 21.27㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2024.08 | 19.17㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 77,250,000원 |
현재 실질취득 100,463,918원은 최근 12개월 평균 77,250,000원보다 약 30.1% 높고, 최신 거래 68,000,000원보다 약 47.7% 높습니다. 감정가 88,000,000원보다도 실질취득이 12,463,918원 높습니다. 따라서 데이터상 표시되는 ‘최저가가 최근 평균의 4.6%’라는 숫자는 이 사건의 경제적 취득원가를 설명하지 못합니다. 가격 판단은 반드시 낙찰가 + 미배당 인수액으로 해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,551,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 463,918원 |
| 1. 임차인 조은송 보증금 | 100,000,000원 | 3,087,082원 |
| 2. 경매개시결정 · 조은송 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 463,918원을 제외한 3,087,082원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 보증금 96,912,918원을 매수인이 인수합니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도담초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며, 북측 인근에 세종로컬푸드직매장 싱싱장터가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 동측으로 BRT 노선이 근접해 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 건축물현황도상 거실 및 침실, 욕실 겸 화장실 등으로 구성돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 503호이며 위생·급배수·소방·승강기·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로에 접합니다. 공시지가는 4,395,000원/㎡입니다.
- 거래·환금성. 라온프라이빗시티Ⅱ는 291세대, 2014.11.12. 준공이며 최근 실거래는 존재하지만 최근 가격 흐름은 -10.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가 계산. 현재 회차는 3,551,000원 낙찰가에 인수잔액 96,912,918원을 더해 100,463,918원으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 10회 유찰 시 실질취득 100,444,743원, 11회 유찰 시 100,431,320원으로 최저가 하락폭만큼 싸지지 않습니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 조은송의 임대차계약일 2021.10.08., 확정일자 2021.10.12., 점유개시 2021.11.01., 전입 2021.11.26., 임차권등기 2023.09.11.을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 동일성 확인. 조은송이 임차권자이자 강제경매 신청채권자이므로 권리 발생 경위와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 상한은 최근 거래 중심. 전체 평균 83,166,666원보다 최근 12개월 평균 77,250,000원과 최신 거래 68,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도·명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “355만원 경매”가 아니라 “약 1억원 인수형”
이 물건의 최저매각가는 3,551,000원까지 내려왔지만, 그 숫자는 실제 취득비용의 극히 일부입니다. 말소기준보다 앞선 조은송의 보증금 100,000,000원 임차권이 있고, 현재 예상배당 후 96,912,918원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 100,463,918원입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 77,250,000원, 최신 거래는 68,000,000원이고 가격 추세도 -10.3%입니다. 실질취득이 최근 시세를 명확히 웃도는 데다 이미 9회 유찰됐고, 추가 유찰 후에도 실질취득은 약 100,000,000원 수준에 머뭅니다. 최저가 할인율은 매우 크지만 경제적 할인은 없습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 선순위 보증금 미배당액을 함께 부담한 뒤에도 시세가 맞느냐입니다.
