대전지방법원 2025타경502458. 세종 도담동 라온프라이빗시티Ⅱ 제1동 5층 503호로, 전용 19.62㎡의 도시형생활주택입니다. 표면적인 최저매각가는 감정가 88,000,000원의 약 8.2%인 7,247,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아니라 선순위 임차보증금의 승계입니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
제공된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 7,247,000원 중 집행비용 530,446원을 제외한 6,716,554원 전액이 한국산업은행에 배당되고, 조은송에게 돌아가는 배당액은 0원입니다. 따라서 한국산업은행 배당액을 임차보증금에서 빼서는 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안는 임차보증금 잔액은 100,000,000원 전액이며, 실질취득액은 7,247,000원 + 100,000,000원 = 107,247,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 제1동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택 · 전용 19.62㎡ · 지상 8층 중 5층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.10.26. 거래가 97,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 7,247,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조은송 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기보다 ‘임차보증금 인수’가 핵심
2015년 설정된 한국산업은행 근저당권은 2021.10.26. 해지를 원인으로 말소됐고, 이후 조은송의 임차권등기가 2023.09.11. 접수됐습니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2021.10.08., 확정일자 2021.10.12., 점유개시일 2021.11.01., 주민등록일 2021.11.26. 및 보증금 100,000,000원이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서가 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시했으므로, 등기 자체의 말소 여부와 별개로 미변제 보증금 승계 위험을 계산해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은송 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 100,000,000원 | 명세서상 대항 전입 2021.11.26. | 배당요구 확정 2021.10.12. 예상배당 0원 | 전액 승계 100,000,000원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 107,247,000원으로 비교
라온프라이빗시티Ⅱ는 291세대, 2014.11.12. 준공된 집합건물입니다. 전용 19.62㎡를 중심으로 인접 면적을 포함한 최근 실거래 12건의 평균은 84,500,000원입니다. 현재 최저가는 시세 평균의 8.6%에 불과하지만, 보증금 인수를 더한 실질취득액은 시세 평균의 126.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 19.62㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 19.62㎡ | 5 | 76,000,000원 |
| 2025.04 | 18.3㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2025.04 | 18.3㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.09 | 21.27㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2024.08 | 19.17㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2024.08 | 19.62㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2024.04 | 21.27㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 84,500,000원 |
실거래 범위는 76,000,000원~95,000,000원입니다. 대상 물건과 면적·층이 같은 전용 19.62㎡, 5층 거래는 2025.11. 76,000,000원, 2026.03. 80,000,000원입니다. 현재 실질취득액 107,247,000원은 실거래 평균보다 22,747,000원 높고, 실거래 최고가 95,000,000원보다도 12,247,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 530,446원 |
| 2. 한국산업은행 근저당권 | 72,120,000원 | 6,716,554원 |
| 3. 경매신청채권자 · 조은송 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 172,120,000원 중 채권자 배당액은 6,716,554원이며, 미배당액은 165,403,446원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 이 배당표에서 조은송의 배당액은 0원이므로, 임차보증금 인수액은 100,000,000원 전액으로 계산합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물현황도상 거실·침실, 욕실 겸 화장실 등을 갖춘 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 도담초등학교 북서측 인근이며, 주위에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 북측 인근에는 세종로컬푸드직매장 싱싱장터가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 동측으로 BRT 노선이 근접해 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층이며, 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 정방형 평지로 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용 중이며, 동측 광로와 서측·남측 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,395,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 19.62㎡ 소형 도시형생활주택으로, 최근 거래가는 76,000,000원~95,000,000원입니다. 본건은 단지 평균 4.1회보다 많은 7회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰가만 보지 말고 입찰가에 인수보증금 100,000,000원을 더해 총취득원가를 계산해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 계산에서 조은송 배당액은 0원입니다. 한국산업은행 배당액 6,716,554원을 임차보증금 변제액으로 오인하지 마세요.
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 3번 임차권등기의 대항력 및 미배당 잔액 인수 문구에 정정·변경이 있는지 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 조사. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 계약서, 계좌이체 내역, 점유 개시와 주민등록 자료를 대조해야 합니다.
- 명도와 임차권 말소. 보증금 정산 전 점유 이전과 임차권등기 말소가 가능한지, 인도 조건을 구체적으로 확인해야 합니다.
- 체납비용 확인. 관리비 중 공용부분 체납액과 국세·건강보험료 압류 관련 당해세 여부를 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 상한 설정. 실거래 평균 84,500,000원과 동일 면적·동일 층 거래 76,000,000원·80,000,000원을 기준으로 총취득원가를 검토해야 합니다.
맺으며 — “724만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 7,247,000원이지만, 매각물건명세서가 승계를 명시한 임차보증금은 100,000,000원입니다. 배당표상 조은송의 예상배당은 0원이며, 매각대금 잔액 6,716,554원은 한국산업은행에 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 100,000,000원 전액, 실질취득액은 107,247,000원입니다.
이는 실거래 평균 84,500,000원의 126.9%이고 실거래 최고가 95,000,000원보다도 높습니다. 이미 단지 평균 4.1회를 넘는 7회 유찰 상태이며, 소형 도시형생활주택이라는 환금성 요소도 함께 고려해야 합니다. 낮은 최저가는 착시이고, 판단 기준은 1억원의 보증금 승계를 포함한 실질취득액입니다. 현 상태의 종합 결론은 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 고위험 물건입니다.