대전지방법원 2026타경600004. 대전 서구 탄방동 64-10의 토지와 주건축물제1동을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 다가구주택 + 토지이고, 감정 이용상태는 2층~4층 다중주택, 5층 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층이며 승강기와 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다. 권리분석의 출발점은 2022.10.19. 설정된 충무새마을금고의 채권최고액 1,176,000,000원 근저당입니다.
이 말소기준 뒤로 충무새마을금고의 추가 근저당, 임차권등기, 경매개시결정, 가압류가 이어집니다. 등기부상 현재 남아 있는 임차권등기들도 모두 말소기준 뒤에 접수된 권리로 정리되어 있고, 주어진 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 임차·점유 관련 기재가 많은 다중주택이므로, ‘등기상 소멸’과 ‘현장 명도 난도’는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600004 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 탄방동 64-10 주건축물제1동 · 도로명 대전광역시 서구 도솔로 453-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 2층~4층 다중주택 · 5층 제2종근린생활시설(사무소) |
| 토지 | 대 377.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 송만석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,376,583,340원 / 2,376,583,340원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 충무새마을금고 / 1,113,684,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 발코니, 베란다시설, 외부 보일러실, 엘리베이터실, 지상 조경수목 등 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 미상 점유는 별도
말소기준권리는 2022.10.19. 을구 1번 충무새마을금고 근저당입니다. 같은 날 을구 2번 근저당도 설정됐고, 이후의 경매개시결정·가압류·현재 남은 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 정나현의 100,000,000원 임차권등기는 2024.12.06., 박세은의 100,000,000원 임차권등기는 2024.12.27. 각각 이미 말소됐습니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한용준 | 202호 | 2025.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현우 | 204호 | 2025.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정 | 205호 | 2025.02.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현우 | 206호 | 2025.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이연정 | 301호 | 2025.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최주진 | 303호 | 2024.12.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경욱 | 304호 | 2025.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은지 | 305호 | 2022.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미연 | 306호 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최서현 | 401호 | 2024.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이해인 | 403호 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전지영 | 404호 | 2025.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승호 | 501호 | 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서태웅 | 402호 | 2022.10.19 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황현웅 | 203호 | 2024.11.12 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박가을 | 201호 | 2023.03.14 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 채종선 | 3층 약 33㎡(302호) | 2025.05.07 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 종선주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,376,583,340원이고 신건입니다. 주어진 자료에는 동일·유사 물건의 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래가가 없으므로 감정가 대비 시세 할인율을 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,376,583,340원 | 0원 | 998,141,678원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,901,266,672원 | 0원 | 527,578,176원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,521,013,337원 | 0원 | 151,127,375원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,376,583,340원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,165,833원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 충무새마을금고 | 1,176,000,000원 | 1,176,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 충무새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,120,841원 | 15,120,841원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 서민금융진흥원 | 17,154,988원 | 17,154,988원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 998,141,678원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 1,352,275,829원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 998,141,678원으로 계산됩니다. 집행비용은 약 매각가의 1.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄방초등학교 남동측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 공부상 1층 다중주택 계단실, 2층~4층 다중주택, 5층 제2종근린생활시설 사무소이며 실제로도 다중주택 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로 외벽은 판넬마감 등, 창호는 샷시창호 등이며 위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 377.2㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 1,298,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 제2종일반주거지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없어 시장 유동성을 수치로 판단할 근거는 없습니다. 다가구주택·토지와 다중주택·근린생활시설이 결합된 일괄매각 물건이라는 점을 전제로 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 원본 확인. 종선주거·기사항전의 실제 점유자, 점유부분, 전입신고일, 보증금을 확인해야 최종 대항력 판단이 가능합니다.
- 17건의 비대항 관계 재대조. 현황조사·문건접수·매각물건명세서와 전입세대 관련 원본을 호실별로 대조해 실제 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 서태웅·황현웅·박가을·채종선의 임차권등기는 말소기준 이후 권리로 정리되며, 정나현·박세은의 임차권등기는 이미 말소되어 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이고 발코니·베란다시설·외부 보일러실·엘리베이터실·지상 조경수목 등이 평가에 포함되어 있습니다.
- 가격 판단 분리. 배당상 미배당 0원이라는 사실만으로 현재 최저가가 싸다는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없으므로 가격 메리트는 별도 검증해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 0원”보다 중요한 것은 미상 2건의 실체
이 사건의 등기 구조만 보면 방향은 비교적 명확합니다. 2022.10.19. 충무새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 소멸 대상으로 정리되며, 현재 배당 계산의 매수인 인수액도 0원입니다. 확인된 전입일이 있는 17건 역시 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.
그러나 다중주택에는 다수의 점유 관계가 존재하고, 그중 2건은 전입일과 보증금 자체가 미상입니다. 이 두 건은 규칙상 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 “등기상 인수 0원 + 미상 점유 2건 확인 필요”로 정리하는 것이 정확합니다. 또한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 신건 최저가 2,376,583,340원의 가격 매력도 역시 별도의 시장 검증 없이는 판단할 수 없습니다.
